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旅游地产专项-云南寻甸县北大营旅游地产项目评估报告_104页.pdf

云南省寻向县北大营旅游房地产项目评估报告

本次项目总投资估算主要基于目前昆明市寻甸县建设市场上工程造价标准和有 关收费标准。经过初步测算，本项目总投资为330041.40万元。

项目投资估算表（单位：万元）

DB22-T_5037-2020_装配式混凝土建筑结构检测技术标准.pdf投资估算具体说明如下

1、土地费用 土地费用包括：土地征用费、拆迁补偿费、出让金、契税。征地费用按32000元 /亩，拆迁补偿费根据已经投入的及目前进展程度确定为1000万元，依照寻甸县现行 地价缴纳及契税政策，合计按3.84万元/亩预计。

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前期工程费用主要包括规划设计费用、地质勘测费用、可行性研究费用、各项规 费、审核评估费、测绘费用等。 3、基础设施建设费用，参照项目实际情况，见下表：

对建安工程造价的测算，根据各类项目自身情况并结合区域内同类项目的实际水 平估算。 5、公共配套设施费用 目前该旅游项目尚未涉及此项费用，暂不计算。 6、开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用。包括工程 监理费、物业维修金、咨询费、工程质量监督费、临时设施费、其他杂项费用等。 7、管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活 动而发生的各项费用。本项目中的管理费用是根据项目实际情况，取土地费用、前期 工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费之和的5%进行测算。 8、财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用，主要指项目建 设期进行的融资所支付的利息。 9、销售费用 销售费用是指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售 代理）的各项费用。本项目销售费用按该项目总销售收入的6%进行测算。详见附表6 须目销售费用测算表

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10、不可预见费 以上测算过程详见附表1：项目投资估算明细表。

五、项目开发进度预测

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六、项目收入测算 1、全部销售的项目，包括：度假酒店（高尔夫别墅）、度假酒店（温泉别墅1号 地块）、度假酒店（温泉别墅2号地块）、围栏牧场、温泉酒店及会员证。 注：部分购买别墅的业主可送会员证 根据市场调研与分析，具体销售情况见下表，

销售单价预测表（单位：元/平方米）

具体销售进度见附表3，销售收入见附表4.

2、销售税金及附加费 销售税金及附加费亦即两税，包括营业税、城市维护建设税，该费用按其所得销 售收入的5.25%进行测算。教育费附加目前暂不征收。经计算，项目销售税金为 59250.37万元。具体情况详见附表5：项目销售税金测算。 3、销售成本 根据项目的具体情况，确定销售成本为销售收入的6%，包括销售房地产产品过程 中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用，详见附表6：项目 销售费用测算表。 七、项目经营收入测算 1、已售项目由委托方进行经营的收入及费用测算 根据市场调查及相关项目的租赁情况，预测收益各年的租金情况见下表，

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已售项目的经营的收入及费用测算见附表7已售项目的经营收入及费用测算表。 其中，度假酒店（高尔夫别墅）总建筑面积140400平方米，于2009年全部建成 销售后进行经营，出租率为60%，委托方按出租总收入的3%收取经营管理费用；度假 酒店（温泉别墅1号地块）总建筑面积65600平方米，于2010年全部建成销售后进 行经营，出租率为60%，委托方按出租总收入的3%收取经营管理费用；度假酒店（温 泉别墅2号地块）总建筑面积86880平方米，于2012年全部建成销售后进行经营， 出租率为60%，委托方按出租总收入的3%收取经营管理费用；围栏牧场共60栋，于 2012年全部建成销售后进行经营，出租率为60%，委托方按出租总收入的3%收取经营 管理费用；温泉酒店总建筑面积128130平方米，于2011年全部建成销售后进行经营， 出租率为60%，委托方按出租总收入的3%收取经营管理费用。 经营及管理、维修、维护费用占总收入的40%，营业税及附加为5.25%。 2、委托方自营项目的收入及费用预测 ①生态运动球场及会所，详见附表8生态运动球场及会所收入及费用预测表。 生态运动球场及会所于2009年建成并投入使用，总占地面积329.37公顷，会所 建筑面积8000平方米。三个标准球场经营期的第一年会费及会员消费收入确定为 2400万元，非会员消费收入为会员的10%，会所等其它收入为会员收入的10%；随着 旅游区的不断完善，以后各年收入逐步提高，2010年至2012年每年比上年增加10%， 2013年至2015年每年比上年增加15%，2016年至2017年每年比上年增加20%，2017 年至2042年收入保持不变。 草坪养护费用平均每个标准球场每年费用为700万元，其它经营成本为其它收入 的10%，营业税入附加按20%计收。 ②马术运动区，详见附表9马术运动区收入及费用预测表。 马术运动区于2009年建成并投入使用，总占地面积65.41公顷，经营期的第 年经营收入确定为1000万元（包括会籍出售），其它收入为经营收入的10%；随着旅 游区的不断完善，以后各年收入逐步提高，2010年至2012年每年比上年增加10%， 2013年至2017年每年比上年增加15%，2017年至2042年收入保持不变 经营成本为收入的60%，营业税入附加按20%计收。 ③高尔夫学校，详见附表10高尔夫学校收入及费用预测表。 高尔夫学校于2008年建成，于2009年投入使用，总占地面积47.57公顷。预计 第一年经营收入为500万元。经营成本为收入的15%计算，并每年草皮养护等费用为

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盈亏平衡点（BEP）

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第七章云南（寻甸）北大营草原旅游区旅游房地产项目一期土：

第七章云南（寻甸）北大营草原旅游区旅游房地产项目一期土地市场 价值评估

2007年6月30日

（一）价值内涵：本次评估的价值是估价对象在评估基准日的市场价值，等于假定 未设立法定优先受偿权利下的土地使用权价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。 （二）本次评估宗地于评估基准日尚未全部取得相关权属证明，评估设定估价对象 于评估基准日已取得出让土地使用权及土地承包经营权，且出让土地使用权不欠缴任 何税费、土地承包经营权以出让土地使用权的价值扣减土地出让金及租金现值之和后 的增值部分为土地价值，不包含宗地上在建的综合楼、高尔夫球场、温泉井等地上物 价值。拟出让土地使用权面积为333.71公项，拟承包经营土地面积为736.4公项。 (三)本次评估的评估基准日为2007年6月30日，估价对象土地取得方式为出让 和承包经营。宗地内土地用途为商业、旅游、娱乐，设定最高使用年期为40年。根 据《寻甸县河口乡北大营草地开发合同书》（一）、（二）及《补充合同书》，土地租赁 至2042年12月31日，至评估基准日尚剩余35.5年的使用年期。结合估价对象为旅 游项目的特点，设定宗地范围内出让土地使用权剩余使用年期为40年、承包经营的 土地剩余使用年期为35.5年。 （四）估价对象规划用途为商业、旅游、娱乐，设定用途为商业、旅游、娱乐，土 地规划开发程度达到红线外“四通”（通路、供水（自打井）、通电、通信），本次评 估设定土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、供水（自打井）、通电、通信） 宗地红线内土地平整。 （五）本次评估采用公开市场价值标准。 三、估价假设和限制条件 （一）评估假设条件 1、设定评估对象在商业、旅游、娱乐用途下使用，按照上述用途总体规划用地 条件下的经济技术指标进行建设，能够得到最有效利用，并产生相应的收益。 2、任何有关委估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 3、本次评估设定基础设施开发程度为宗地红线外“四通”（通路、供水（自打 件）、通电、通信）宗地红线内土地平整

三、估价假设和限制条件

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4、委托方提供资料完全真实、可靠。 5、本次评估设定的估价对象不受他项权利状况的影响。 6、本次评估设定宗地于评估基准日已经全部取得相关权属证明，且出让土地使 用权不欠缴任何税费；设定土地承包经营权的价值为出让土地使用权的价值扣减土地 出让金的土地价值。 7、设定土地承包经营权的租赁年期可以达到价值定义所设定的年期。 （二）评估结果使用的限制条件 1、本估价结果自估价报告出具之日起一年内有效。 2、未经受托估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均 不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 3、本次评估仅为委托方提供其拟征用及拟承包经营权的土地价格，不作其它使 用。 4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托 估价机构不承担责任。 5、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 6、任何违规使用土地估价报告和估价结果造成的损失及后果等法律责任，受托 估价方概不负责。 （三）其它需要说明的问题 1、本土地估价结果所依据的有关资料及附图等系由委托方提供。委托方对其提 供资料的真实性负责。 2、估价人员于2007年6月3日及2007年8月1日两次对估价对象进行了现场 勘察及拍照，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公开性承担责任。 3、根据本项目评估报告的评估目的，评估基准日确定为2007年6月30日，但 评估所依据的部分法律文件是于评估基准日后取得的，提交报告日期为2007年8月 10日，且土地评估价值的价值定义已涵盖了这部分法律文件，评估价值不受其影响。 4、本次估价为独立估价，估价人员与委托方无利害关系。 5、本次估价基于以下概念 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法， 并在综合分析影响地价因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的 适动。

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所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价 格，它能够为当事人或社会一般人信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上 形成或成立的价格。 所称公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目 的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，的时间，对交易对象具有 必要的专业知识，交易条件公开且不具有排它性。 6、本次估价严格按照估价假设条件的限制进行，估价结果应用方应充分考虑估 价对象现势状况与估价假设条件的不同而导致地价结果的差异。 （四）特别需要说明的事项 1、本次评估所依据的产权资料由委托方提供，其资料的真实性由委托方负责。 政府出具相关土地使用的会议纪要等政府行文，不作为权属证明使用，本次评估仅是 基于该文件作出合理设定，如因资料真实性原因造成估价结果失实，估价方不承担相 关责任，且需对评估报告相关内容及结果作相应调整。 2、本次评估根据委托方提供的《云南（寻甸）北大营草原旅游区总体规划》（2007 年7月版）确定相应的经济技术指标，本次评估结果仅为满足于该规划内的参数条件 下的土地价格，任何指标参数的变动，估价结果将做相应的调整。 3、影响土地价格的其他限定条件：改变估价目的、估价基准日、土地使用年限 土地开发状况或区域规划、国家政策调整、宏观经济发生变化时都将影响土地结果 4、本次评估是在设定的规划用途前提下估算的价格，由于土地使用受政策影响 较大，有可能达不到预期用途，在此提醒委托方及报告应用方注意相关问题。 四、估价原则 1、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相 以时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品 或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律， 某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价 各所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争， 使价格相互牵制而趋于一致。 2、需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价

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格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自 然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的 断性特征。 3、变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也 有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于 变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此， 在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素 发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把 握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价 格。 4、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能 适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所 处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其 是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 5、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且 土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定 土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 6、多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市 场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方 法可能使估价结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象的实际 青况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使 平估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便 互相验证，减小误差，确定出合理的价格， 五、估价方法选用 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的实际情 兄，此次评估出让土地采用基准地价修正系数修正法求取出让土地使用权价值：承包

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经管王地采用成本逼近法求取出让土地使用权价值扣减土地出让金及租金现值之和 后的增值部分为租用土地的价值。 六、评估过程 （一）出让土地使用权价值求取 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估 价期日价格的方法。 1、基准地价成果及内涵说明 （1）根据《寻甸县城区土地定级估价报告》，寻甸县城区基准地价分商业、住 宅、工业、综合四种用途。 基准地价内涵为：基准日为1996年1月1日，土地开发程度为红线外“三通” （即通路、供电、供水），红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型无限年期 的平均地价。 （2）寻甸城区基准地价表

（3）根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法 评估宗地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价） =基准地价×K1×（1+EK）×K2×K3×K4 式中： K1一一期日修正系数 匕K一一影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 K2一一容积率修正系数 K3一一其他修正系数 K4一一土地使用年期修正系数 （4）确定期日修正系数（K1）

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本次评估的估价基准日为2007年6月30日，当基准地价所对应的基准日与本 次评估基准日不一致时，需根据当地的地价指数水平，确定待估宗地期日修正系数。 （5）区域因素及个别因素修正（K） 根据基准地价修正体系，对照待估宗地的区域及个别条件，进行修正，确定区 域因素和个别因素修正。 （6）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到待估宗地，在基准地价设定开发程度条件下的土地价 格。 （7）计算估价设定开发程度条件下的宗地地价 当待估宗地设定开发程度与基准地价设定开发程度一致时，不需要进行开发程 度的修正；当待估宗地设定开发程度与基准地价设定开发程度不一致时，需要进行开 发程度的修正，修正公式为： 设定开发程度条件下的宗地地价基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 土开发程度修正幅度 （8）确定容积率修正系数（K2） 根据不同容积率条件对地价水平的影响程度，确定容积率修正系数。 （9）确定其他修正系数（K3） 根据其他地价影响因素（如区域位置)对地价水平的影响程度，确定其他修正系 数。 （10）确定土地使用权年期修正系数（K4） 当待估宗地设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修 正公式为：

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本次评估估价对象于估价时点的出让土地使用权及土地承包经营权的价值总额 为157237.74万元，其中： 1、出让土地使用权价值，用地面积为333.71公项、规划建筑面积为716890平 方米，总价为：64222.49万元，平均土地单价为192.45元/平方米。 2、承包经营土地权价值 承包经营土地的用地面积为736.4公项。 （1）成本逼近法测算设定用途为商业、旅游、娱乐的出让土地使用权价值总额 为160100.72万元。 （2）土地出让金为64040.29万元。 （3）承包经营土地现值测算总额为3045.18万元。 （4）承包经营土地使用权价值总额为93015.25万元

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附表1：项目总投资估算明细表 附表2：项目投资计划表 附表3：项目销售情况预测表 附表4：销售收入预测表 附表5：项目销售税金测算表 附表6：项目销售费用测算表 附表7：已售项目的经营收入及费用测算表 附表8：生态运动球场及会所收入及费用预测表 附表9：马术运动区收入及费用预测表 附表10：高尔夫学校收入及费用预测表 附表11：主题公园收入及费用预测表 附表12：其它项目的收入及费用预测表 附表13：各项收入与费用的合计预测表 附表14：资金来源与运用表 附表15：项目财务指标测算表 附表16：项目损益及利润表

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附表1：项目总投资估算明细表

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附表2：项目投资计划表

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