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房地产开发过程中建筑强排方案设计的要点.pdf

房地产开发过程中建筑强排方案设计的要点

（江苏嘉城建筑规划设计有限公司，江苏南京210000

建筑设计院建筑强排方案设计要点

1.1最大限度地利用用地强度指标是基

充分用足用地强度指标，是取得项 目货值最大化的前提和关键，其中包括 两个方面的内容，一是建筑容积率， 是建筑密度。最大限度地利用建筑容积 率，可以使项目中的可售面积最大化。 虽然一个项目容积率的最终确定，往往 受到市场、房地产开发企业的资金限制、 利润目标等多方面因素的共同影响。但 在建筑强排方案设计阶段的侧重点是要 通过充分考虑产品类型、产品构成比例、 产品布局、空间规划等因素，最大限度 地利用建筑容积率。最大限度地利用建 筑密度，可以在用足建筑容积率的前提 下降低建筑的层数，从而增加高溢价率 的产品，提升项目的价值

1.2多方案比选是有效途径

在建筑强排方案设计中，最大限度 地利用建筑容积率与建筑密度是取得货 值最大化的基本原则，但如果仅仅追求 用足容积率与建筑密度，项目的品质则 维以保证，而项目的品质是影响项目最 终利润的重要因素。仅考虑建筑容积率 和建筑密度两个因素还远远不够。 页目的限高要求、退让要求、间距要求、 日照要求、公建配套要求、停车配建要 求等客观因素，以及房地产开发企业对 产品类型的选择、地块居住价值及商业 价值的判断、周边竞品的研究等主观因

素，都会对建筑强排方案产生影响。在 建筑强排方案设计阶段，建筑设计院需 要在最大限度地利用用地强度指标的基 本原则下，尽量提升项目的品质感、舒 适性、宜居度，并通过设计多个建筑强 排方案参与方案总图的比选以及初步经 齐测算的比选，有利于房地产开发企业 对项目品质与货值的同时把控与权衡。 1.3计算机辅助设计是创新举措 建筑强排方案设计过程中，除了上 文所提到的间距要求、日照要求等客观 因素以及产品选择、地块价值判断等主 观因素会影响方案的形成，设计过程中 者多因素间的互相影响使得这些影响因 素具有动态性。在方案形成的过程中， 即使影响因素是固定的，但其中的影响 关系是动态变化的，如何从中找到一个 平衡点是其中的难点。通常，设计师会 根据自身经验来判断、确定其中的平衡 点，但在限制条件较为复杂的项目中， 中使经验丰富的设计师也难以避免需要 通过多次尝试、调整方案才能确定平衡 点。以高层住宅建筑的日照分析为例， 不同地区、不同建筑类型，对应的日照 要求有所不同。在建筑强排方案的设计 过程中，建筑间距与日照要求两个因素 之间的相互影响和实时动态变化尤为突 出。目前已有大量关于通过编程方法， 并基于日照影响与建筑间距，来实现住 宅布局优化或自动布局的创新性研究。 列如，利用Rhino&Grasshopper参数化 建模，采用遗传算法，在最大建筑数量 的基础上减少超出用地范围的建筑，从 而实现对建筑数量、位置的优化。此 类计算机辅助设计技术日渐成熟，如果 设计师能够掌握并运用此类创新技术手 段，将有效降低建筑设计院强排方案设 计工作中的重复性，提升工作效率。 房地产开发企业建筑强排方案设计 要点 2.1对地块价值的精准分析、判断是重 要依据 针对地块价值的精准分析、判断， 对房地产开发项目的成功与否十分重要 通常，房地产开发企业会从宏观价值、

素，都会对建筑强排方案产生影响。在 建筑强排方案设计阶段，建筑设计院需 要在最大限度地利用用地强度指标的基 本原则下，尽量提升项目的品质感、舒 适性、宜居度，并通过设计多个建筑强 排方案参与方案总图的比选以及初步经 济测算的比选，有利于房地产开发企业 对项日品质与货值的同时扣控与权备

快的配套商业提出商业计容建筑面积的 比例要求以及商业布置的位置要求。在 建筑强排方案设计过程中，以该面积比 例要求与布置位置要求为基础，会形成 多种设计可能性和方向。建筑设计院需 根据房地产开发企业对地块住宅价值与 商业价值的判断，来确定配套商业的最 终面积、形式、位置，进而形成项目中 主宅建筑的设计方向。房地产开发企业 只有在项目开发前期对目标地块从宏观、 微观、技术、运营等层面的价值做出精 准的分析和判断，才能为建筑设计院强 排方案设计提供有效依据，为项目中商 业价值与住宅价值的最大化提供保障。 2.2对产品的正确选择是实现项目最终 价值的重要前提 有开发经验的房地产开发企业都会 建立自已的地域产品户型库，在一个项 目中选择哪些户型产品，往往由房地产 开发企业中的投资、营销等部门来确定。 建筑设计院则根据所选定的户型产品及 所建议的产品配比来完成强排方案设计 正确选择户型产品的重要性体现在两个 方面，一是设计的优化，二是产品的去 化。如果房地产开发企业在户型产品选 择上缺乏预判、出现偏差，很容易导致 本可以满容的项目出现损容的情况，而 损失一定的容积率对房地产开发企业而 言，就意味着损失一定的利润。这个问 题在地块面积较小、形状较不规则的项 目中尤为明显。另外，如果房地产开发 企业在选择户型产品时，对项目地块价 直、周边市场环境、地域客户需求缺乏 准确判断，会影响项目的溢价与项目销 售的去化速度。房地产开发企业除了需要 建立完整、规范的户型库，在不同项目中 对户型产品的正确选择也十分重要。 结束语 建筑强排方案设计在房地产开发全 流程中具有非常重要的奠基作用。在这 阶段中，房地产开发企业需要对项目 准确定位、正确选择、严格把控，建筑 设计院需要对强排工作深入挖掘、探寻

比例要求以及商业布置的位置要求。在 建筑强排方案设计过程中，以该面积比 例要求与布置位置要求为基础，会形成 多种设计可能性和方向。建筑设计院需 根据房地产开发企业对地块住宅价值与 商业价值的判断，来确定配套商业的最 终面积、形式、位置，进而形成项目中 主宅建筑的设计方向。房地产开发企业 只有在项目开发前期对目标地块从宏观、 微观、技术、运营等层面的价值做出精 准的分析和判断XJJ 117-2021标准下载，才能为建筑设计院强 排方案设计提供有效依据，为项目中商 业价值与住宅价值的最大化提供保障。

建立自已的地域产品户型库，在一个项 目中选择哪些户型产品，往往由房地产 开发企业中的投资、营销等部门来确定。 建筑设计院则根据所选定的户型产品及 所建议的产品配比来完成强排方案设计。 正确选择户型产品的重要性体现在两个 方面，一是设计的优化，二是产品的去 化。如果房地产开发企业在户型产品选 择上缺乏预判、出现偏差，很容易导致 本可以满容的项目出现损容的情况，而 损失一定的容积率对房地产开发企业而 言，就意味着损失一定的利润。这个问 题在地块面积较小、形状较不规则的项 目中尤为明显。另外，如果房地产开发 企业在选择户型产品时，对项目地块价 直、周边市场环境、地域客户需求缺乏 准确判断，会影响项目的溢价与项目销 售的去化速度。房地产开发企业除了需要 建立完整、规范的户型库，在不同项目中， 对户型产品的正确选择也十分重要。

房地产开发企业建筑强排方案设计 要点 2.1对地块价值的精准分析、判断是重 要依据 针对地块价值的精准分析、判断， 对房地产开发项目的成功与否十分重要。 通常，房地产开发企业会从宏观价值、 微观价值、技术价值、运营价值等层面 对地块的价值进行分析、判断，并根据 研判结论，在建筑强排方案设计过程中， 向建筑设计院提出相关的设计要求。以 住宅项目中具有商业配套要求的地块为 例，该类地块的规划设计条件中会对地

建筑强排方案设计在房地产开发全 流程中具有非常重要的奠基作用。在这 阶段中，房地产开发企业需要对项目 准确定位、正确选择、严格把控，建筑 设计院需要对强排工作深入挖掘、探寻 规律、勇于创新，才能最终实现项目品 质与货值的最大化，为项目提供更好的 发展空间。

[1]刘凯，林波荣，容积率导向的板式住宅排布 方案生成方法研究[J.动感（生态城市与绿色 建筑),2013(1):2225.