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名企项目经理实用工作手册，岗位职责及节点管理全方位把控！152页可下载！.pdf

工程成本管理中心 二零一六年八月

第一章职责和工作内容 1.1 工程部职责和工作内容 1.2 项目部职责和工作内容 1.3 项目经理职责和工作内容 第二章节点管理 第一部分施工准备阶段的管理 2.1 土地接收环节的管理 2.2 场地围蔽环节的管理 2.3 临水临电开通环节的管理 第二部分工程施工阶段的管理 2.4 基坑支护和基础施工环节的管理 2.5 地下室主体结构施工环节的管理 2.6 正负零以上主体结构施工环节的管理 2.7 售楼部、样板房开放展示准备环节的管理 2.8 砌筑和抹灰施工环节的管理 2.9 楼内水电配套安装环节的管理 2.10 外墙装饰和屋面工程施工环节的管理 2.11 公共部位装修施工环节的管理 2.12 市政园林施工环节的管理 第三部分交付收尾阶段的管理 2.13 交付及维修环节的管理 第三章系统管理 3.1 计划管理 3.2 技术管理 3.3 合同管理

3.4 质量管理 3.5 现场沟通协调管理 3.6 成本管理 第四章关键工程管理 4.1 消防工程 4.2 电梯工程 4.3 人防工程 4.4 永久用水工程 4.5 永久用电工程 4.6 燃气工程 4.7 节能工程 附件 附件一 《项目开发工程节点流程图》 附件二《三表一书（示例）》 附件三《项目开发工程风险清单一览表》 附件四 《工程停止检查点一览表（示例）》 附件五 《常用基坑支护形式一览表》 附件六《地基基础工程检测内容一览表》 附件七《不应办理签证内容一览表（示例）》 附件八《样板房电梯、水电保障维护内容一览表》

1.1工程部职责和工作内容

.1.15．规范各项目部的日常工作，帮助发现、分析项目部存在问题市政道路电力、照明、通信管道工程施工方案（疏港7标已批复），指出 问题、解决问题，为各个项目建立一个平台，通过这个平台对上与 工程管理中心平台对接，对下各项目部输出管理标准动作。

1.2项目部职责和工作内容

1.2.1．负责工程项目生产的全面管理工作，对工程项目实施质量控制、进 度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工 作。 1.2.2．负责工程监理、施工等合同的签订和合同管理工作。 1.2.3．负责审批项目监理实施细则，审批施工组织设计及专项施工方案。 1.2.4．负责日常的工程质量检查，按月编写《项目工程简报》，定期向公 司汇报工程质量状况和存在的问题。 1.2.5．负责重要分项工程和分部工程等样板验收工作。 1.2.6．按公司下发的节点计划完成项目工程建设管理工作。 1.2.7．按公司的质量管理制度和程序开展现场质量管理工作。 1.2.8．负责对工程项目的安全生产、文明施工进行监督和管理。 1.2.9．负责对施工单位每月报送的施工形象进度、工程量清单进行审核， 负责核实工程现场签证。 1.2.10.协助营销部完善现场销售形象。 1.2.11．参与或组织项目建设中涉及的各类政府职能性验收工作。 1.2.12.按公司的要求，完成工程建设资料的收集、整理和归档等管理工作。 1.2.13.负责与质监站等项目开发业务相关的政府相关部门之间的沟通协 调工作。

1.3项目经理职责和工作内容

1.3.1 负责安排现场工程师的各项管理工作。 1.3.2负责编制工程管理策划方案、项目建设计划等内容。 1.3.3配合预算部完成安装施工、材料设备等招标工作。

1.3.1 负责安排现场工程师的各项管理工作。 1.3.2负责编制工程管理策划方案、项目建设计划等内容。 1.3.3 配合预算部完成安装施工、材料设备等招标工作。

2.1.1土地接收的前提条件

? 公司具备以下法律手续文件： 1）土地出让合同； 2）土地交接书； 3） 《建设用地批准书》或《固有土地使用权证》。

2.1.2土地接收环节的主要工作

2.1.2.1查勘放线

第一部分施工准备阶段的管理

2.1土地接收环节的管理

2.1土地接收环节的管理

（） 项目经理应与开发部以及城市规划测量队共同复核坐标点、界桩点等 控制性点位。

2.1.2.2交接界桩

对于测放好的界桩点，项目经理应安排人员加以保护（如已确定土建 总包单位，可安排施工队现场共同参与，或安排砌筑围墙的队伍或拆 迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏造成界线不明。

2.1.2.3周边环境及地下管线调查

项目经理应参与红线周边供水、供电、电讯、燃气、排水排污等市政 配套分布情况以及红线内地下暗埋管线分布情况等工程环境的调查

2.1.3土地接收环节需组织或参加的会议及内容

2.1.4土地接收环节的工作目标

2.1.5土地接收环节工作要点指弓

2.2场地围蔽环节的管理

（1）项目经理应安排和督促相关人员按照股份公司下发的《项目施工现场 统一形象标准》施工红线围墙。 （2）项目经理应与营销部沟通确认广告围墙围闭方案和范围。

1）项目经理应组织开发部、总包单位迅速了解项目周边施工临电、临水 （给排水）的接驳点，确定临时水电接驳和排污方案，并尽快实施， 2）对于山地建筑，项目经理应协调技术部门在方案阶段先进行土方平衡 测算，优化施工方案。

+） 项目经理通知开发部与管线权属单位对接，并明确管线迁移路径、方 式和时间节点。

（1）项目经理应组织相关单位尽快完成地块内的地表清表工作，为地块的 地质勘查创造条件。 （2）项目经理应了解地块内暗理管线等地下不明物体的调查和物探结果， 为合理进行施工组织提供相关信息。

2.2.2.6.土方、基坑先期施工证照办理

1） 项目经理应根据项目特点，办理临时施工复函或者协调相关政府监管 部门许可先期施工。

（1）项目经理应注意：初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成； 规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情 况进行详细勘察。 （2）对于钻孔工程量应拍照记录，形成台账并及时存档。现场钻孔取样完 成后，应督促勘察单位在详勘开钻后尽快出柱状图（一般为15天内） 并按合同要求提供勘察报告。

2.2.2.8.土建总包单位进场

1） 1 项目经理应在土建总包单位进场后对其项目经理和技术负责人的管 理能力、管理责任心等进行初步评估

（1）项目经理应组织项目部全体人员对项目标段划分、关键节点计划、基 坑基础方案、分阶段的平面布置、退场方案、工程重难点分析等内容 进行初判、策划和设想预控方案，并整理成书面文件。

2.2.2.10.场地看守

2.2.3. 场地围蔽环节需组织或参加的会议及内容

场地围蔽环节的工作目标

(1） 落实场地看守的组织和人员。 （2） 基本了解清楚暗埋管线和构筑物的分布、规模、权属及影响。

（3）获取土方方格网原始记录图。 （4）编制完成定位提报资料中工程管理部分的相关内容。 （5）获取地质勘查中间报告。 （6）总包单位主要管理人员到岗到位。 （7）取得土壤氢浓度检测报告。

2.3.2.临水临电申报环节相关工作的前提条件

（1）公司已取得《建筑工程规划许可证》或《报建审核书》。 （2）开盘销售展示方案、推货计划已形成。

2.3.3．临水临电申报环节的主要工作

2.3.2.1.场内施工道路设置

2.3临水临电申报环节的管理

（1）根据地块内分区施工、分阶段施工的情况，进行临时施工道路的规划 和设置。

2.3.2.2.临水临电申报

（1）估算土方工程量并报公司确定土方作业单位。 （2）项目经理应要求土方开挖、基坑支护及基坑监测按事先审批的方案进 行作业，并应加强作业过程的管理。

（1）土建总包单位编制的《施工组织设计》应满足《保利房地产（集团） 股份有限公司项目工程总体策划管理办法》中的相关规定，项目经理 负责审核。 （2）项目经理应重点审核《施工组织设计》中临时设施布置规划方案（包 含但不限于材料堆放区、材料加工区、项目办公区、集中生活区、塔 吊、人货梯位置及塔吊吊臂覆盖半径等内容），项目经理在签字确认 后应报工程部审批。 （3）项目办公区等临时设施的布置应严格按工程部审批后的方案执行

（+） 项目经理应积极拓展和维持良好的外围关系，保障证照缺少时项目可 以顺畅施工

（1） 督促总监编制监理实施细则。 (2） 督促监理单位监理人员尽快进场，并对进场监理进行现场执业能力面 试审核。

1） 根据展示区开放时间节点，开盘节点、交楼节点等倒排各专业工程出 图计划以及招标计划，编制项目开发总计划，并将上述计划报工程部 审批。

2.3.4.临水临电申报环节需组织或参加的会议及内容

2.3.5.临水临电申报环节的工作目标

（1）完成工程管理整体策划书； （2） 场地开始出土作业； （3）不 在施工调度会中明确各专业出图、招标采购、推货及展示等项目开发 计划DB22T_5027-2019_混凝土小型空心砌块砌体工程-施工技术标准.pdf，并形成会议纪要报总经理签批执行。

2.3.6.临水临电申报环节工作要点指弓

（1）项目部办公室一般宜选在项目地块附近，且应相对固定，不宜在项目 开发周期内反复搬迁。 （2）项目经理宜在施工准备阶段即落实必需的办公设备（如：实测实量检 测工具、照相机、投影仪等），为日后的管理、交底和例会通报等工 作做准备。 （3） 设置场内施工道路时，如室外管线设计已出图，可考虑将化粪池提前 分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可

能在道路施工前完成化粪池施工。 （4）设置场内临时施工道路时，应充分考虑小区永久道路提前施工作为施 工临路的可能性，将施工临时道路与规划市政路合二为一，并注意提 前预埋过路套管，同时需注意，作为临时施工道路使用时，永久道路 只施工到结构基层，待后期再进行饰面层施工（摊铺沥青或进行面层 铺装)。 （5）在土方开挖时，对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且 在室外场地标高设计中无需保留的，可组织提前施工这部分土方工程 （6）在编写工程管理策划书时，应重点考虑当项目售楼区域开放或分期开 发的项目前期交付后进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织 形式，确保施工道路通畅且不影响交付区生活出行。 （7）对于洋房、别墅等占地区域和开发体量较大的项目，在临电申报时， 临时变压器宜遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，尽量采用 ≤500KVA变压器，保障启、停方便。 （8）对于高层集中开发，且体量较大的项目，在临电申报时，尽量采用≤ 630KVA变压器，且应安装配套容量的电容器进行功率因数补偿，降 低电费。 （9）在临电现场规划时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设 的需求，避免“二次迁移” （10）在临电现场敷设时，施工用电线路应采用电缆穿套管理地敷设的方式 穿越主要交通干道时应预理钢套管以保护电缆免遭破坏，同时做好地 面标识。 （11）在售楼期间，应采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式 发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处 的电力供应。 （12）施工调度会前，工程部应根据标段划分、涉及的专业分包种类提交招 采计划及合约规划与预算部门共同确认。应根据已确定的关键节点对

能在道路施工前完成化粪池施工。 4）设置场内临时施工道路时，应充分考虑小区永久道路提前施工作为施 工临路的可能性，将施工临时道路与规划市政路合二为一，并注意提 前预埋过路套管，同时需注意，作为临时施工道路使用时，永久道路 只施工到结构基层，待后期再进行饰面层施工（摊铺沥青或进行面层 铺装)。 （5）在土方开挖时，对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且 在室外场地标高设计中无需保留的，可组织提前施工这部分土方工程 6）在编写工程管理策划书时，应重点考虑当项目售楼区域开放或分期开 发的项目前期交付后进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织 形式，确保施工道路通畅且不影响交付区生活出行。 7）对于洋房、别墅等占地区域和开发体量较大的项目，在临电申报时， 临时变压器宜遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，尽量采用 ≤500KVA变压器，保障启、停方便。 （8）对于高层集中开发，且体量较大的项目，在临电申报时，尽量采用≤ 630KVA变压器，且应安装配套容量的电容器进行功率因数补偿，降 低电费。 （9）在临电现场规划时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设 的需求，避免“二次迁移” 10）在临电现场敷设时，施工用电线路应采用电缆穿套管理地敷设的方式 穿越主要交通干道时应预理钢套管以保护电缆免遭破坏，同时做好地 面标识。 11）在售楼期间，应采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式 发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处 的电力供应。 12）施工调度会前，工程部应根据标段划分、涉及的专业分包种类提交招 采计划及合约规划与预算部门共同确认。应根据已确定的关键节点对

现有的各专业报建及设计提出建议；根据已确定的交付标准从质量、 进度的角度提出建议；对已确定的销售推货计划及展示区范围提出建 议

2.4.1.基坑支护和基础施工的前提条件

GBT 3883.309-2021 手持式、可移式电动工具和园林工具的安全 第309部分：可移式斜切锯的专用要求.pdf（1）超前钻（若有）已完成。 （2）具备以下图纸和方案：总平坐标图、桩基施工图（含试桩）、基坑支 护方案等。 （3）具备以下合同：基坑支护合同、基坑监测合同（若有）、桩基施工合 同、桩基检测合同等。

2.4.2.基坑支护和基础施工环节的主要工作