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房地产项目成本管理与控制.docx

土地购置 前期 开发建设 销售租赁 物业管理

配套设施合同 基础设施合同 材料设备采购合同咨询合同

河南获新车辙修复施工组织设计商业运营合同广告宣传合同

合同分类及相关责任部门

综合管理岗位：计划财务部合同管理员

合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校

稿、审核、批准、签章的过程管理

合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提

计划财务部：负责对合同会签过程进行动态监督

行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作

起草→会签→校稿→审核→批准→用印→存档/抄送

项目启动阶段编制合约规划

将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同

明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价

合同需求的内容 工作范围和工作内容技术要求和验收标准中间交接验收和时间开工时间及完成时间场地情况及配合工作

合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法 性、合规性、完整性、正确性承担主要责任，即第一责任；

合同承办人应具备的能力？

合同承办人在会签审批过程中，应严格按办理说明添加相关人员参与会签和审批，不得随意添加合同会签权限以外的人员参与会签（目的是提高合同会签效率、明确责任、控制合同流传范围）

包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方 式，违约责任等主要条款。

（不同合同主要内容基本一致）

（大体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结算）

按“地区+公司+项目名称+事项”的原则命名合同； 一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同

多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及

施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款

（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；

采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确；

合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；

写明何种条件下可以解除合同；

合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行；

合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间；

双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用

章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；

会签人对合同内容提出专业意见，提供专业标准规范或技术要求条款给合同起草人，承担相关专业责任；

合同承办人必须逐条明确回复会签人意见、直到意见达成一致（严禁合同承办人“含含糊糊”接受会签意见、没有充分沟通、甚至没有接受会签意见就送审批的情况）；

合同承办人在校稿时要保留原稿和校稿，并在附件合同名称中明示（目的是保留追溯的依据）；

合同审核人负责对校稿版本的合理性、合法性、合规性、完整性、正确性进行全面审核，承担合同签定的第二责任（审核人必须全面检查会签意见并确认合同承办人已经与会签人达成一致意见）；

批准人在审核的基础上批准该合同的执行，对签订合同承担决策责任，不承担因合同的及时性、合理性、合法性、合规性、完整性、正确性等具体条款所涉及的相关责任；

审批人同时兼任审核和批准，承担第二责任和决策责任。

行政部用印前要审核合同是否校稿审批版本，确

定后方能用印，如发现问题可以驳回，拒绝用印

对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不同的

起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，

合同示范模板是各部门业务经验的积累，是各部门进行业务培训的重要工具，由合同承办部门负责建立和管理本部门合同的示范模板；

合同组成及主要条款解读

主要的管理制度（合同附件）

由合同签订人组织，向项目管理团队交底。

陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。

由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设备管理（由材料设备组主讲）、合同中对施工单位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单 位、施工单位人员提出的问题，最后形成书面外部交底纪录。

合同组成及主要条款解读

合同组成及其解释顺序（解释顺序的作用）

合同主要条款（按合同文件重点解读）

承包范围或施工范围在设计交底后可发送详细施工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团队集体决策并进行界面审批）

本合同暂未包含的其他工程，发包人需委托承包人完成时，应以书面方式委托承包人。

包含了发包人指定分包及另行发包的项目。

未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工程应征得监理及发包人同意。

指定分包并不排斥承包人，承包人在同等条件可

工程类别划分标准各个项目会略有差异，应注意区

附件中关于部分定额执行问题的统一意见 。

不同的工程项目执行对应的计价原则，应注意区分

基础工程：深度按实际、断面按设计，工程量按定额计算规则计算

甲供材料及设备价格在工程结算时应注意：

不同材料及设备的采保费的区别；商品砼有配合费，但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约定）；

认质认价材料的处理方式：认价材料的采购价和到工地价的区别

注意总包管理及配合费的涵盖范围；

指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包人负责，承包人向发包人负责，在进度／质量／工程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义务。（以防水工程具体阐述）

安全、文明施工增加费的计取

注意该费用的组成及涵盖范围：由定额费用、专项

费用、按实计算费用三部分组成。

定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园 林、房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施工工序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生的常规安全生产、文明施工费用。

专项费用：是指按规定标准计算的“安全文明施工专项费用”，包括《建筑施工安全检查标准》

(JGJ59—99)、《重庆市建筑工地文明施工标准》

(渝建发[2000]39号)、《重庆市市政工程文明施工暂行标准》(渝建发[2004]132号)中规定的，除“定额费用”和“按实计算费用”之外的安全文明施工措施内容所发生的费用。

按实计算费用：是指除上述“定额费用”和“专项费用”外，在工程建设中实际发生的安全文明施工措施费用。一般包括：土石方支护、人工挖孔桩支护、建筑物垂直封闭、垂直防护架、水平防护

在实际操作中，注意读表的双方确认流程

需为分包提供接口水电接口，拆除时应征得发包人同意。

办理时限，包括：造价采购部内部审核及计划财务

部外委审核（平常称之为审计）

工程结算／材料结算／财务对帐／财务结算的区

补充协议及合同协议书约定的“工程质量”标准； 专用条款约定的“质量与验收”；通用条款约定的

合同中可引发工期延后的因素：图纸延后，重大变更，场地条件不具备，不可抗力，甲供材料供货延期等属于发包人原因造成的各类原因。

工期索赔时注意识别关键线路。仅能对关键线路

进度款的拨付流程及控制要点

甲供材料款的扣回原则。

注意履约保函/或保证金的提交、退还。

由材料及设备组另行交底。

竣工备案后6个月起算质保期的意义及目的。

注意分包合同也应符合上述原则。

总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。

注意补充条款，专用条款，通用条款中均有违约

违约处理应注意有理有据：有违约事实，有可执行的条款或依据（如项目例会纪要上的约定但应注意其合法性）。

违约处理应按公司规定的审批程序处理。

仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述

法院执行）一般纠纷采用

起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用

附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）

附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款

附件三：合同部分定额执行问题的统一意见

附件四：工程预（结）算编制审核规定

附件五: 甲供及认质认价材料清单列表

附件六：文明施工管理办法

附件七：项目技术管理规定

附件八：项目计划管理办法

附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议

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风险防范的目的是促进交易

任何风险防范方法都不可能消除所有的风险

通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控制在可以承受的范围内

任何风险的防范都是要付出成本的

问题讨论: 分、子公司身份问题（如公司更名、 公章如何签等）;

问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人签问题）。

注意保存相关身份、资质、许可等证明作为合同

细节把关、忌用生僻词语（以日常审查合同为例）:

“颠覆性” 改为“否定性”

同一合同前后概念表述一致：“设计费”与“服务费”

无付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果” 增加“并经甲方确认后 *日内”

DB32／T 4143-2021 公共信用信息归集规范.pdf过后时间应封闭: **后3日内或**后3个工作日内;

不能循环定义: 小修\中修\大修(小修是指两个小时能完成);

合同风险的防范—合同管理（事中）

建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随

各分部工程施工工法与施工工艺建立风险防范及应对机制

合同风险的防范—合同管理（事后）