XJJ 056-2019 住宅物业服务标准.pdf

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标准类别:建筑工业标准
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XJJ 056-2019 住宅物业服务标准.pdf

1 一级服务每季度不少于1次; 2 二级服务每季度不少于2次; 3 三级服务每季度不少于3次: 4 四级服务每季度不少于4次。

7.3.4定期对地下管并疏通清理。清理时应设置警示牌,

时加护拦。清理后地面冲洗干净,水流畅通无堵塞外溢现象。清 理次数应符合下列规定: 1一级、二级服务每年不少于1次; 2 三级、四级服务每年不少于2次, 7.3.5 共用排水管道发生堵塞时,应按照本标准第4.3.7条紧 急维修项目及时处理。

GB_T 14684-2011建设用砂7.4.1建立道路停放车辆管理制度及管理方案

7.4.1建立道路停放车辆管理制度及管理方案。

7.4.2道路交通标志设置完整、明显、清晰,停车场、相

设施完好无损。封闭停车场(地下停车场)内照明设施完好、通 道畅通、路面平坦、给排水畅通、通风正常,配备必要的消防设 备。

7.4.3交通设施(道闸、挡车器材、限速标识,行驶方向,路

面停车标识等)指示标识规范、清晰,正常使用,便于车辆有 通行和停放。

7.4.4占道停车费按业主大会决定收取,收费标准应在车场车

7.4.4占道停车费按业主大会决定收取,收费标准应在车场车 库明显之处公示

7.4.5车辆停放有序,车辆凭证(卡)进出入。定期停放的, 应签订停车管理服务协议,明确双方的权利义务责任

7.4.5车辆停放有序,车辆凭证(卡)进出入。定期停放的,

7.4.6停车场地面保持清洁无杂物

7.4.7实行特约服务的,按约定落实看护管理责

7.5.1建立电梯运行监管制度,制定紧急救援方案和处置预 案。

7.5.1建立电梯运行监管制度,制定紧急救援方案和处置预

测机构提出定期检验申请,并取得《电梯安全使用许可证》。电

梯日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除,并逐台建 档、建卡、注册登记

7.5.4电梯的维护保养应与有资质的维修服务单位签订合同,

明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、 义务和责任,对专项服务企业的维修保养工作进行监督,落实定 期检修维保责任。 7.5.5大、中修更新改造后,电梯应有质量验收证明(或质量 验收报告),更改部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验收 生

明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利 义务和责任,对专项服务企业的维修保养工作进行监督,落实 期检修维保责任。

7.5.5大、中修更新改造后,电梯应有质量验收证明(或质量 验收报告),更改部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验 证明和报告。

1 一级服务每周检查和记录不少于2次: 2 二级服务每周检查和记录不少于3次: 3 三级服务每周检查和记录不少于4次: 4 四级服务每周检查和记录不少于5次。

7.6.1建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检 查制度、维护维修制度及交接班制度。 7.6.2值班人员具备供配电运行知识和技能,工作认真负责, 对异常情况能及时识别、及时检修、及时处理,对相关设施设备 进行调试,使系统处于最佳工作状态。

7.6.1建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检 查制度、维护维修制度及交接班制度。

7.6.1建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、视检

房主要电器设备的绝缘强度,每半年检测配电房内消防器材,保 持消防器材完好。

7.6.4妥善保管高压操作工具,每年到相关部门检测,保持配 电房内电器设备王燥通风,运行正常

7.6.5保持配电房清洁卫生,配电柜表面、地面无积灰,每年

委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等维修保 养,每半年对变压器外部、低压配电柜进行保洁、保养,保证 常电力供应。

7.6.6每日巡视应急照明系统,发现故障及时修复。

现故障修复时限应付合下列规定: 1一级服务要求一般故障24小时内修复,复杂故障4个工 作日内修复; 2 二级服务要求一般故障12小时内修复,复杂故障3个工 作日内修复; 3三级服务要求一般故障8小时内修复,复杂故障2个工 作日内修复; 4 四级服务要求一般故障4小时内修复,复杂故障1个工 作日内修复。

7.7水景观、雕塑、娱乐、健身设施

7.7.1明确公示水景观开后时间,设置必要的安全警示

7.7.1明确公示水景观开后时间,设置必要的安全警示标志; 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全; 质应符合卫生要求。

7.7.2设立安全警示标识,使用期间对喷水池、水泵及其

设施、防漏电设备设施的巡查应符合下列规定

1 一级服务每周巡查不少于1次; 2 二级服务每周查不少于2次; 3 三级服务每周巡查不少于3次; 4 四级服务每周巡查不少于4次。 7.7.3 防止滋生蚊蝇,保持水面清洁。对水池、人工湖、喷水 池的保洁应符合下列规定: 1 一级服务每周保洁不少于1次; 2 二级服务每周保洁不少于2次: 3 三级服务隔周保洁不少于3次: 4 四级服务每周保洁不少于4次。 7.7.4 发现设施设备发生脱焊、脱漆、断裂等安全隐惠,及时 报告处理。雕塑、娱乐、健身设施的保洁检查应符合下列规定: 1 一级服务每周保洁检查不少于1次; 2 二级服务每周保洁检查不少于2次; 3 三级服务每周保洁检查不少于3次; 4 四级服务每周保洁检查不少于4次。 7. 7. 5 水景观、雕塑、娱乐、健身设施完好率应符合下列规 定: 1 一级服务达65%以上; 2 二级服务达75%以上; 3 三级服务达85%以上; 4 四级服务达95%以上。

7.8.1按照购房合同、室内装饰装修工程规定和管理规约(临 时管理规约)要求,建立住宅装饰装修管理服务制度和管理档 案。

7.8.3对进出的装修车辆和装修人员实行登记管理

7.8.4装饰装修期间,发现业主违规装修、违章搭建或改变房

7.8.4装饰装修期间,发现业主违规装修、违章搭建或改变房

屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用线路、不符合消防管 理规定等损害公共利益现象的,应及时劝阻,已造成事实后果或 者情节严重拒不改正的,要下发书面违章违约通知,及时报告相 关主管部门、业主委员会。

7.8.5物业服务人员应按照室内装修管理服务协议,

1 一级、二级服务应每周巡查不少于2次: 2 三级、四级服务应每天巡查不少于1次: 3装修巡视时,有防水施工的,应要求其按规定监督其做 闭水试验。

密闭运输方式,在2天内清运。

1为便于在执行本标准条文时区别对待,对要求严格程度不 同的用词说明如下: 1)表示很严格,非这样做不可的 正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”; 2)表示严格,在正常情况下均应这样做的: 正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”; 3)表示充允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的: 正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”; 4)表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用“可”。 2标准中指明应按其它有关标准、规范执行时,写法为:“应 符合……的规定(或要求)”或“应按…执行”

新疆维吾尔自治区工程建设标准

Servicestandardofresidentialproperty

J12375—2020 XJJ056—2019

J12375—2020 XJJ056—2019 条文说明

1.0.1编制本标准目的是为了规范物业管理活动,维护业

,1编制本标准目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物 务企业的合法权益,创造宜居的生活环境,

1.0.2标准对适用范围做出规定

1适用于住宅(但一个业主所有且与其他物业不具有共用 部位、共用设施设备的除外)、住宅小区内的非住宅或者住宅小 区外与单幢住宅结构相连的非住宅: 2适用于房屋的共用部位和共用设施设备,以及物业管理 区域内的相关场地、公共秩序、环境卫生等服务活动: 3非住宅小区的物业服务可参考本标准执行。 1.0.4物业服务合同是对物业管理的范围、管理事项、服务内容 服务等级、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使 用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。服务等 级通过合同约定

1.0.6住宅物业服务牵涉面广,综合性强,涉及《中华人

国民法总则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》 《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等多项法律 法规和相关标准。

2.0.7共用设施设备依据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》 定表述。

本着自愿、公平、公开、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议, 可作为物业服务合同的附件,也可另行单独签订。如:老年人、伤 残病人的护理、接送子女上学,室内家政、室内保洁、洗衣、做饭 洗车、财物保管、票务代理、代缴费用、空置房屋管理(含临时空 置房屋)以及用于经营性的专用停车场、停车库管理与服务(不含 占道停车服务)等。

2.0.9特约服务为物业管理人对业主进行预约上门服务。

一般包括业主房屋内出现供水、排水、供热、供电等故障,影响 主正常生活,或可能影响相邻业主利益的

2.0.12本条所述常见的紧急维修项目包括:

1 房屋外墙装饰面有脱落危险: 2 屋面、外墙面出现严重渗漏; 3 阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险

供水系统因水泵故障停水、给水管爆裂造成跑水; 排水系统因塌、堵塞、漏水、爆裂造成功能障碍; 电梯发生冲顶、谭底或意外灾害; 供电系统因供电设备、线路故障造成停电: 其他共用部位及共用设施出现安全隐患,必须处理的

定业主享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况 享有知情权和监督权。物业管理人的各项工作标准和考核标准,应 作为物业服务合同附件内容,自觉接受业主和政府有关部门的监 督。 物业服务的项目较为繁琐,各岗位工作可能出现交义,为了明 确各岗位职责,提高工作效率,应当建立各岗位操作规程,确保服 务质量;

3.1.2物业服务标准等级与经济发展水平

司的服务标准等级或服务方式,适应不同消费水平,满足不同业 的需要

物业服务等级应在物业服务合同中明示,且一个物业管理

3.1.3物业服务等级应在物业服务合同中明示,且一个物

区域应选择一个服务等级。对服务项目和服务内容不宜划分服务 等级的,只做定性规定,不做定量要求。

应根据物业服务合同和本标准的服务内容,向全体业主书面征求 意见。对存在的问题,及时制定整改措施,接受业主的监督: 3.1.6非物业服务企业原因,如专用的共用设施设备损坏,罕见

应根据物业服务合同和本标准的服务内容,向全体业主书面征求 意见。对存在的问题,及时制定整改措施,接受业主的监督;

的灾害天气等原因,造成服务不能按时达标的,应及时向业主做出 合理的解释说明,取得谅解,并限期完成服务内容。

3.2.2物业管理人应依据服务等级、建筑面积、高层和多层住宅、 建筑容积率、服务环境、服务半径、技术装备、管理水平、服务人 员的操作水平等综合因素,合理配备物业服务人员数量。根据自治 区物业管理水平现状,借鉴外省、市经验,制定了物业服务人员配 置数量参考表。 鼓励物业管理人采用新技术、新方法,依靠科技进步,提高管 理和服务水平。人力成本是物业服务的主要成本,应通过采取加强 质量管理、提高机械化、智能化等技术服务手段和方法,在保证服 务质量的前提下,可对人员配置数量进行适当调整

3.3.1在办理物业承接验收手续时,建设单位或业 向物业管理人移交资料如下: 1工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施, 地下管网工程竣工图,分户验收等竣工验收资料; 2 共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料: 3 园林施工图、树种清单; 4 物业质量保修文件和物业使用说明文件; 5 业主名册; 6 法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料

物业管理人应核对设施设备的名称、型号、数量、使用年限和 完好等情况,建立共用部分和共用设施设备的台帐,签订承接查验 协议,划分物业服务质量责任。

3.3.4客户服务场所属物业管理用房。《物业管理条例》第三十

条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域配置必要的物业 管理用房。《城市居住区规划设计规范》(GB50180)规定,应按 照物业总建筑面积的2%.配备物业管理用房。《新疆维吾尔自治区 物业管理条例》第十四条明确规定:物业服务用房建筑面积不低于 物业管理区域总建筑面积的于分之二,除老旧住宅区外,总面积不 少于三百平方来;物业服务用房分处设置的,单处建筑面积不小于 五十平方米。 客户服务场所是物业管理人接待业主服务的窗口,应在物业 用房中设置方便服务业主的场所。已建成住宅区的,物业管理人应 与业主协商解决

脑、打印机等,宜使用计算机等现代化管理手段进行科学管理,提 高管理服务效率和服务质量。

人接待业主,并公示服务人员和作息时间。

3.3.7维修回访是物业管理水平的体现,也是物业管理人与业

3.3.7维修回访是物业管理水平的体现,也是物业管

沟通的重要手段。通过维修回访,增加与业主的接触,了解业主的 需求,更好地提供服务。涉及紧急维修时,考虑到住宅区的服务半 径(包括高层建筑业主)和目前物业服务水平,征求物业管理人和

业主的意见,有必要对等级服务的时限做出规定。对紧急维修和其 他维修规定回访率,一是加强物业管理人对服务人员的工作质量 监督,二是及时总结积累经验。 3.3.13供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等与业主生活 息息相关,由于城市(乡镇)外网造成供应中断,如每年供热前试 水等原因,在获知有关部门或单位信息后,应在第一时间通知业 主。

时间,并提前告知业主,如电梯的维修和保洁应避开使用高峰时 段,减少对业主生活的影响

4.1.1~4.1.9维护物业管理区域的公共秩序和安全,应建立健 全各项安保制度和措施,如秩序维护人员门岗和逻值勤、突发事 件的应急应变处理、消防安全等制度和措施,配备必要的设施和装 备,加强对进出人员和车辆的管理,提高秩序维护人员服务技能

4.3.1~4.3.5按“预防为主,防消结合”原则,提升物业管理人 的消防能力建设,对消防安全防范提出了要求: 对消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即 纠正、排除的,应向所在地应急管理部门的消防机构报告;发生火

情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合消防机 构工作。

5. 2. 1~5. 2. 6

每年不同季节的气候环境,如沙尘暴天气、春季冰雪融化季节,绿 地保洁的季节,对环境卫生的影响不同,物业管理人可根据服务等 级的规定,保洁的频率应适应自然气候的变化,合理有效,但不能 降低物业服务总的工作质量。

5.2.7道路的积雪和积冰,极易造成人员的伤害。车辆通行的

路如不及时清扫,也会增加清扫难度。为了方便业主出行,有必要 对居住区道路、小区路、组团路、宅间小路和其他区域清扫时限做 出要求。出现罕见暴风雪,不能及时清扫的,应向业主做出必要解 释说明。

施有关标准规范规定。

施有关标准规范规定。

依据国家园林城市建设管理要求,住宅区绿化养护应当按! 国家相关标准执行。

6.1.3从事绿化养护工作,物业服务人员应熟悉和掌握绿化基本 知识,按照花草树木的习性和自然环境情况,适时养护。 6.1.4物业管理人应建立园林设施和植物档案,记录设施和植物 名称、位置、数量、完好情况,并绘制园林设施和植物平面图,便 于养护管理。

5 物业管理区域中的绿化设施、园林小品指为满足人们观赏

6.1.5物业管理区域中的绿化设施、园林小品指为满足人

或者休憩等需要而设立的建筑、设备等。常见的有满足业主健身、 亲子游乐设立的游乐健身设施;观赏、休憩设立的各式景观小品: 种植设施如花坛、树池、花架、绿篱、灌溉设施等。

按照绿化养护管理程序、养护标准、操作规程等确定服务等级SL 34-2013 水文站网规划技术导则, 统一规范绿化养护管理行为。

7共用部位和共用设施设备

供水、排水、供电、电梯运行等服务项目是保障业主生活的基 本需求,在保证正常使用功能的前提下,有些服务项目只作定性要 求,不易定量和划分明确的服务等级,同时也不便于监督检查。对 于没有定量规定的服务项目,物业管理人应根据实际情况,通过工 作标准、考核标准和物业服务人员的岗位操作规程,严格检查,并 进行工作记录

7.1.4新疆自然气候和环境差异较大,每年春李泳雪融化造成列 排水屋面形成的冰柱脱落,大风季节造成屋面广告宣传牌和其他 物件脱落,造成人员伤亡和财产损失时有发生,应引起高度重视 7.1.7物业管理人对物业管理区域的共用设施设备负有看护管

7.1.7物业管理人对物业管理区域的共用设施设备负有看护管 理的义务,发现问题及时向有关单位报告中。涉及供热设施设备的 维修、养护和管理、按照物业服务合同和有关法律法规实施

7.1.7物业管理人对物业管理区域的共用设施设备负有看护管

7.5.1~7.5.6物业管理人应负责组织对电梯日常维护保养和定 期检查,电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附 寓仪器仪表应每年进行校验、检修。发现问题应及时组织排除: 在电梯运行期间,物业管理人应提供下列服务: 1配备电梯安全管理人员,严禁违章使用电梯。安全管理

7.8.2近年来《国家电网公司输变电工程通用设计 110(66)~750kV变电站分册110kV变电站A3方案》2011,由于装饰装修引发的邻里矛盾时有发

饰装修前,物业管理人与业主、装修人或施工单位签订室内装修 理服务协议,可以及时了解和掌握装饰装修的内容和范围,便于 供更好地服务。同时通过加强巡视检查,对违法违规现象及时劝

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