JGJT391-2016 标准规范下载简介

JGJT391-2016 绿色建筑运行维护技术规范

换至回收功能；反之则应切换至旁通功能。 在运行阶段通常采用简化的控制方法，即通过空调系统的平 的能效和能量回收装置自身的性能参数来计算适宜启用回收功能 的室内外空气的临界温差（对于显热式装置）或熔差（对于全热 式装置）。当室内外空气的温差或恰差高于临界值时启用回收功 能，反之则启用旁通功能

在运行阶段通常采用简化的控制方法，即通过空调系统的平 均能效和能量回收装置自身的性能参数来计算适宜启用回收功能 的室内外空气的临界温差（对于显热式装置）或熔差（对于全热 式装置）。当室内外空气的温差或熔差高于临界值时启用回收功 能，反之则启用旁通功能。 5.2.8冰蓄冷空调系统一般只控制循环水系统的出水温度恒定 对循环水系统的回水温度只监测不控制，其要求未端空调设备应 能够有效的通过调整水流量来控制室内的空气参数。所以大多数 采用冰蓄冷空调系统的建筑，其未端空调设备自控性能较高，循 环水系统采用定压差或者定温差控制变流量运行。由于循环水系 统的供回水温差越低，其输送能耗越大，能源的浪费越重，因 此冰蓄冷空调通风系统宜采用较大的供回水温差，建议供回水温 差不低于7℃，供水温度不宜低于5℃。 5.2.9在暖通空调水系统中，水力失调是很常见的问题。由于 水力失调导致系统流量分配不合理，造成一些区域冬季不热、夏 季不冷的情况，暖通空调系统输送冷、热量不合理，从而引起能 源的浪费。为了解决这个问题，通常简单地采取提高水泵扬程的 做法，但其仍会导致冷热不均现象的出现以及更大程度的浪费。 在集中送风的风系统中，如果不做好风平衡，也会造成冷热不均 的现象。另外，在保证暖通空调系统的水力平衡和风量平衡的同 时，应使水压、风压维持稳定。 现场判断系统水力平衡的一般方法为：通过集水器各主支管 的回水温度一致性进行判断水路平衡情况，具体参照现行行业标 准《公共建筑节能检测标准》JGJ/T177的相关规定执行，根据 判断结果采取相应有效措施，保证系统水力平衡。 5.2.10为了适应建筑负荷的变化，目前天多数建筑物制冷系统

5.2.8冰蓄冷空调系统一般只控制循环水系统的出水温度恒定

对循环水系统的回水温度只监测不控制，其要求未端空调设备应 能够有效的通过调整水流量来控制室内的空气参数。所以天多数 采用冰蓄冷空调系统的建筑，其末端空调设备自控性能较高，循 环水系统采用定压差或者定温差控制变流量运行。由于循环水系 统的供回水温差越低，其输送能耗越大，能源的浪费越严重，因 此冰蓄冷空调通风系统宜采用较大的供回水温差，建议供回水温 差不低于7℃，供水温度不宜低于5℃。 5.2.9在暖通空调水系统中，水力失调是很常见的问题。由于

水力失调导致系统流量分配不合理，造成一些区域冬季不热、夏 季不冷的情况，暖通空调系统输送冷、热量不合理，从而引起能 源的浪费。为了解决这个问题，通常简单地采取提高水泵扬程的 做法，但其仍会导致冷热不均现象的出现以及更大程度的浪费 在集中送风的风系统中，如果不做好风平衡，也会造成冷热不均 的现象。另外，在保证暖通空调系统的水力平衡和风量平衡的同 时，应使水压、风压维持稳定。 现场判断系统水力平衡的一般方法为：通过集水器各主支管 的回水温度一致性进行判断水路平衡情况，具体参照现行行业标 准《公共建筑节能检测标准》JGJ/T177的相关规定执行，根据 判断结果采取相应有效措施铁路新建货运站专用线工程施工监理（第一批）招标文件，保证系统水力平衡。

都采用多台冷水机组、冷水泵、冷却水泵和冷却塔并联运行，并 联系统的最大优势是可根据建筑负荷的变化情况，确定冷水机组 开启的台数，保证冷水机组在较高的效率下运行，以达到节能运

行的目的。 室外空气湿球温度是制约冷却塔散热能力的因素之一，冷却 塔出水温度的理论极限值为达到室外空气湿球温度，冷却塔出水 温度越低，冷水机组冷却能力越大。但是应注意，冷却水温太 低，会大幅降低制冷机组的冷凝压力，使机组出现敌障，因此冷 却塔出水温度应在制冷机组的低温保护之上。 冷却塔出水温度建议采用： 1）控制冷却塔风机的运行台数（对于单塔多风机设备）： 2）控制冷却塔风机转速（特别适用于单塔单风机设备）。 5.2.11冷凝器污垢热阻对冷水机组的运行效率影响很大，为了 及时有效地判断冷水机组冷凝器的结垢情况，在冷水机组运行过 程中，应密切观察冷凝温度同冷却水出口温度差变化，采取相应 的除垢及杀菌技术，保持冷水机组高效运行。 利用合理有效的水质管理系统有利于降低冷水机组污垢热阻 产生的频率，通过自动或人工监测的方法合理控制冷却水浓缩倍 数和冷冻水水质，可以节约用水和降低污垢热阻的产生。 现场判断冷水机组污垢热阻的般方法为：在满负荷的情况 下，冷凝温度与冷却水出口温度差不宜大于2℃，否则应采取相 应的物理或化学的清洗方法，以保证冷水机组的效率。 5.2.12暖通空调系统可对空气进行适当的控制，确保对空气进 行适当过滤、调节、湿度控制和分送，从而提高室内空气质量 可时，可减少由于相对负压引起的室外渗人空气的无组织新风负 荷，因而节省能耗。另外，由于安全卫生或功能要求，部分区域 需维持相对微负压运行，如餐饮区域、地下车库等。 保证室内相对微正压的控制方法为：通过调节新风量和排风 量比例，建筑保持在微正压（5～10）Pa状态下运行。 5.2.13充分利用夜间预冷可以在一定程度上减少冷却能耗，可 以大大降低能源使用费用，要求的室外温度比所需室内温度低几 摄氏度即可，而且也可以降低设施启动时的电力高峰需求，这样 可以高效的降低能源成本，达到节能的目的。 47

行适当过滤、调节、湿度控制和分送，从而提高室内空气质量 同时，可减少由于相对负压引起的室外渗人空气的无组织新风负 荷，因而节省能耗。另外，由于安全卫生或功能要求，部分区域 需维持相对微负压运行，如餐饮区域、地下车库等。 保证室内相对微正压的控制方法为：通过调节新风量和排风 量比例，建筑保持在微正压（5～10）Pa状态下运行。 5.2.13充分利用夜间预冷可以在一定程度上减少冷却能耗，可

以大大降低能源使用费用，要求的室外温度比所需室内温度低） 摄氏度即可，而且也可以降低设施启动时的电力高峰需求，这机 可以高效的降低能源成本，达到节能的目的

夜间实施预冷主要方法和过程为： 1）挑选出一天，前晚的温度比室内设定点温度低几度， 且湿度也在舒适范围内； 2）在住户上班前几个小时，启动暖通空调系统的风机 （而不是制冷设备），使室外空气进人室内： 3）使用楼宇自控系统，监测室内温度、制冷设备的启动 时间和制冷设备的能耗； 4）在不同的几天，采用这些初步措施； 5）在室外条件相似的另外一关，用楼宇自控系统监测室 内温度和制冷设备的运行，但不采用室列外空气预冷； 6）比对预冷方式和常规方案，估算节能潜力； 7）在不同的几天采取这些措施，对启动时间进行试验： 记录室外温度和制冷设备启动工况； 8）根据这些比较，制定建筑的预冷方式标准； 9）当室外环境满足标准时，使用楼宇自控系统自动启动 预冷工作模式： 10）持续观察数据，来验证和记录节能效果。

5.3.1实际运行操作过程按以下方法：应按水平衡测试的要求 安装分级计量水表，定期检查用水量计量情况，如出现管网漏损 情况，在更换时选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐 久性能好的管材、管件，并提供管网漏损检测记录和整改的 报告。 5.3.2保持供水压力在设计范围内，以避免供水压力持续高压

青况，在更换时选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐 久性能好的管材、管件，并提供管网漏损检测记录和整改的 报告。 5.3.2保持供水压力在设计范围内，以避免供水压力持续高压 或压力骤变。超压出流现象会破环给水系统中水量的正常分配， 对用水工况产生不良的影响。 实际运行操作过程按以下方法：应对各层用水点用水压力进 行定期测试，用水点供水压力不小于用水器具要求的最低工作压 力，局部超压部位增设减压限流措施

5.3.2保持供水压力在设计范围内，以避免供水压力持续

实际运行操作过程按以下方法：应对各层用水点用水压 行定期测试，用水点供水压力不小于用水器具要求的最低工 力，局部超压部位增设减压限流措施。

1）表计计量原则：按照用途设置的水表，如生活用水 绿化浇灌用水、洗车用水、景观补水、空调系统补水、 消防水箱补水等，以及按照付费或管理单元情况对不 同用户的用水分别设置用水计量装置，需要确保各水 表功能完好； 2）用水量分析：按时（通常为每月）统计用水量数据 对用水数据进行分析比对。用水量数据可以为各管理 单元或用户计量收费提供依据，实现用者付费，鼓励 行为节水；也可以根据用水计量情况，对不同部门进 行节水绩效考核，促进行为节水； 3）用水规律诊断：用水记录数据便于给排水系统进行敌 障诊断，及时发现系统中存在的问题，如管道渗漏 用水量不合理等，达到持续改善的目的。 公共建筑集中空调系统的冷却水补水量占据建筑物用水量的 30%～50%，减少冷却水系统不必要的耗水对整个建筑物的节水 意义重大。 保证循环水系统运行的实际操作过程和方法为： 开式循环冷却水系统或闭式冷却塔的喷淋水系统受气候、环 境的影响：冷却水水质比闭式系统差，改善冷却水系统水质可以 保护制冷机组和提高换热效率。应设置水处理装置和化学加药装 置改善水质，减少排污耗水量。 开式冷却塔或团式冷却塔的喷淋水系统设计不当时，高于集 水盘的冷却水管道中部分水量在停泵时有可能溢流排掉。为减少 上述水量损失，可采取加大集水盘、设置平衡管或平衡水箱等方 武，相对加大冷却塔集水盘浮球阀至溢流口段的容积，避免停泵 时的泄水和启泵时的补水浪费。 合理利用冷却塔排放污水及停泵溢流水作为其他生活用水。 例如：卫生间用水和地面清洗用水。

5.3.4节水灌溉系统主要为了弥补自然降水在数

以及在时间和空间上的分布不均匀，保证适时适量的提供景观植 被生长所需水分。 实际运行操作过程方法为：充分利用自然气候条件，节约灌 既水耗，灌溉系统宜采用自动控制的模式运行，并根据湿度传感 器或气候变化的调节控制节水喷灌的运行。如有设备更换，应保 留节水灌溉产品说明书并做好相关记录

5.3.5场地遵循低影响开发原则，雨水控制与利用采取入渗

实际运行操作过程方法为：对入渗地面、设备和设施进行定 期检查，清洗和维护，防止堵塞。对入渗水源进行面源污染控 制，防止地下水污染。当透水铺装下为地下室顶板时，需保证地 下室顶板设置疏水板及导水管，将雨水导人处理设施或市政雨 水井。

5.3.6根据现行国家标准《民用建筑节水设计标准》GB

的有关规定，景观用水水源不得采用市政自来水和地下并水，应 利用中水（优先利用市政中水）、雨水收集回用等措施，并根据 补水水表做好记录。再生水用于景观用水时，对景观水体进行定 期检测，保证水质应符合现行国家标准《城市污水再生利用景 观环境用水水质》GB/T18921的相关要求。 实际运行操作过程方法为：景观水体运行时，可采用机械设 施，加强水体的水力循环，增强水面扰动，破坏藻类的生长环 境，及时记录非传统水源水量。 5.3.7冷却水的损耗主要包括蒸发损失、漂水损失、排污损失 和泄水损失，冷却塔应设置必要计量设施核算各项损耗量，并通 过运行维护和优化等措施，保证系统的蒸发损失在所有冷却水损 耗的80%以上。冷却塔排污量可根据人工或自动水质检测情况 合理确定。 实际运行操作过程方法为：冷却塔补水宜采用非传统水源 以节约市政自来水使用量。同时，补水总硬度在300mg/L以上 的应设置必要的软化设施，防止水质恶化堵寒管道，造成系统运

行效率甚至噪声设备故障。

5.4.1变压器运行时自身存在铁损和铜损，所以造成变压器车

5.4.1变压器运行时自身存在

5.4.1变压器运行时自身存在铁损和铜损，所以造成变压器输 出功率永远小于输入功率。铁损是由变压器自身结构和一次电压 决定的，数值基本不变，铜损则随着负荷电流的变化而发生变 化。部分建筑变压器的负载率设计值看似理想，但在实际运营中 发现很多变压器的实际负载率只有10%～30%左右。可根据实 际负荷，调配合适容量的变压器。 多于两台变压器经济运行的操作方法主要为： 单台变压器一般在负载率为60%左右时为效率最高点，当 多台变压器并列运行时，应按负载的大小调整变压器运行台数和 容量，使得变压器总损耗最小。变压器的经济运行就是采用有效 的运行策略，充分发挥变压器能效，使得变压器自身损耗最低。 有条件的情况下，应关停负荷率较低的变压器，由与其并列 分段运行有母联连接的变压器进行供电，提高单台变压器的负载 率，减少不必要的电耗损失；同时对暂不用供电回路，应及时断 开电源线路，以减少线路上的空载运行损耗；另外，采用节能型 无功补偿装置，实现无功分散和就地补偿。 5.4.2在民用建筑中，由于大量使用了单相负荷，如照明、办 公用电设备等，其负荷变化随机性很大，容易造成三相负载的不 平衡。即使设计时努力做到三相平衡，在运行时也会产生差异较 大的三相不平衡、因此在运行中也要及时进行调救

公用电设备等，其负荷变化随机性很大，容易造成三相负载的 平衡。即使设计时努力做到三相平衡，在运行时也会产生差异 大的三相不平衡，因此，在运行中也要及时进行调整。 具体判断操作过程方法为：采用计算机集中采集监控的 统：可设置报警值，及时发现三相负载的不平衡情况，报警 知相关维护人员。

5.4.3合理补偿无功功率，不仅可以提供功率因数，而且可

缩小电压偏差范围，对于设备运行的安全和高效节能均有好处。 就地补偿即将补偿设备安装在用电设备附近，可以最大限度地减 少线损和释放系统容量，在某些情况下还可以缩小馈电线路的截

面积，减少有色金属消耗，但初投资和维护费用都会增加。因 此，从提高补偿设备的利用率出发，首先选择在容量较大的长期 连续运行的用电设备上装设就地补偿 5.4.4电力电子元件在建筑内广泛应用，如各种电力变流设备 （整流器、逆变器、变频器）、相控调速、调压装置、大容量的电 力晶闸管可控开关设备等，由于其非线性、不平衡性的用电特性 导致电能质量恶化。谐波的存在会导致电气设备及导线发热、振 动，增加线路损失，缩短使用寿命，还会导致电子设备工作不正 常、增加测量仪表误差，增加了电网中出现谐振的可能性。 谐波测量判断和治理方法为：现行国家标准《电能质量公 用电网谐波》GB/T14549中谐波电压限值和谐波电流充许值进 行了规定，超出规定要求须对谐波进行治理。谐波治理前应对电 能质量进行测量，了解各次谐波的含量，可采用电容器串联适当 参数的电抗器治理谐波。对于电能质量要求较高的系统可采用有 源电力滤波器对谐波进行治理。 5.4.5将照明强度降低到保证人员有效、舒适工作生活所需的 实际水平，这样既可节约能源开支，又可提高视觉舒适度。合理 使用自然光采光，调节照明时间，减少白天的照明时间。 通常调节和调整的方法为： 1）减少照明灯具数量：采用分区、分组等运行策略控制 照明灯具运行时间，更换灯管或镇流器，选择最佳的 灯管和镇流器配置： 2）更换灯具：在需要更换或承租人变化时，可调整转换 到最佳的灯具类型和数量； 3）安装独立的照明控制装置：充许住户在独立工作区内 调低和改变照明强度。对室外照明进行分组，根据人 流量情况或时间适当调整照度，减少用电量。

面积，减少有色金属消耗，但初投资和维护费用都会增加。因 此，从提高补偿设备的利用率出发，首先选择在容量较大的长期 连续运行的用电设备上装设就地补偿

5.4.4电力电子元件在建筑内广泛应用，如各种电

（整流器、逆变器、变频器）、相控调速、调压装置、大容量的电 力晶闸管可控开关设备等，由于其非线性、不平衡性的用电特性 导致电能质量恶化。谐波的存在会导致电气设备及导线发热、振 动，增加线路损失，缩短使用寿命，还会导致电子设备工作不正 常、增加测量仪表误差，增加了电网中出现谐振的可能性。 谐波测量判断和治理方法为：现行国家标准《电能质量公 用电网谐波》GB/T14549中谐波电压限值和谐波电流充许值进 行了规定，超出规定要求须对谐波进行治理。谐波治理前应对电 能质量进行测量，了解各次谐波的含量，可采用电容器串联适当 参数的电抗器治理谐波。对于电能质量要求较高的系统可采用有 源电力滤波器对谐波进行治理

5.4.5将照明强度降低到保证人员有效、舒适工作生

通常调节和调整的方法为： 1）减少照明灯具数量：采用分区、分组等运行策略控制 照明灯具运行时间，更换灯管或镇流器，选择最佳的 灯管和镇流器配置； 2）更换灯具：在需要更换或承租人变化时，可调整转换 到最佳的灯具类型和数量； 3）安装独立的照明控制装置：充许住户在独立工作区内 调低和改变照明强度。对室外照明进行分组，根据人 流量情况或时间适当调整照度，减少用电量，

5.4.6蓄能装置是在电网低谷时段储存冷量或热量，在电

峰时段供冷或供热的装置。蓄能装置具有降低运行费用、移峰填 谷等作用。合理调整蓄能装置的运行时间及运行策略不仅可以通

过峰谷电价差，给企业带来可观的经济效益，而且可以 时段的电网压力，为经济社会的平稳发展作出贡献

5.4.7当人员流动量不大时，系统查出候梯时间低于预定值 即将闲置电梯停止运行，关闭灯和风扇；或限速运行，进入节能 运行状态。当人员流动量增大，再陆续启动闲置客梯。 传统的电梯群控系统运送效率较低，人员等待电梯时间较 长，电梯将人员运送至自的层的时间较长，如安装自的楼层控制 器后可均匀分配乘客，可缩短停站时间，节约电能，提高运送 效率。

双罕。 5.4.8采用计算机集中采集系统，将各种智能化系统通过接口 和协议开放，进行系统集成，汇总数据库，自动输出统计汇总报 表并以数据数字化储存的方式记录并保存，降低设备维护运营 成本。 对冷热源、风机、水泵等设备进行有效的监控，对用能数据 和运行状态进行实时采集并记录，运行效果和稳定性满足建筑使 用、运行与管理要求，

和协议开放，进行系统集成，汇总数据库，自动输出统计汇总 表并以数据数字化储存的方式记录并保存，降低设备维护运 成本。

对冷热源、风机、水泵等设备进行有效的监控，对用能数据 和运行状态进行实时采集并记录，运行效果和稳定性满足建筑使 用、运行与管理要求。

5.5.1具体操作控制策略方法：根据系统配置情况，制定运 方案，优先运行可再生能源系统。保证可再生能源系统的实际 用量，实现可再生能源实际应用效果和减排量

5.5.1其体操作控制束略万法：根据系配直情况，制定运行 方案，优先运行可再生能源系统。保证可再生能源系统的实际使 用量，实现可再生能源实际应用效果和减排量。 5.5.2可再生能源建筑应用是建筑和可再生能源应用领域多项 技术的综合利用，对可再生能源建筑应用工程节能环保等性能的 测试与评价进行规定和要求。所以，在执行工程的测试评价与验 收时应满足与工程应用相关的其他标准、规范的要求外：也应满 足现行国家标准《可再生能源建筑应用工程评价标准》GBT 50801的要求。 具体能效测评指标要求如下：太阳能热利用系统实际运行的 太阳能保证率应满足设计要求，当设计无明确规定时应满足表1 的要求

表1太阳能热利用系统的太阳能保证率f（%）

太阳能光伏系统实际运行的光电转换效率应满足设计要 求；当设计无规定时md应满足表2的要求。

表2不同类型太阳能光伏系统的光电转换效率（%）

地源热泵系统实际运行的制冷、制热系统能效比应满足设计 要求；当设计无明确规定时应满足表3的要求。

表3地源热泵系统能效比

5.5.3处于空晒和晒的集热器，由于吸热板温度过高会损环 吸热涂层，并且由于箱体温度过高而发生变形以致造成玻璃破 裂，以及损坏密封材料和保温层等。 具体操作控制策略方法为：在太阳能集热系统运行时，应经 常监视太阳能集热系统的温度变化，当温度超过规定值时，应采 取相应技术措施如补充冷水，释放过热蒸汽，避免集热器空西 集热系统停运时可加盖遮挡物避免空晒。

具体操作控制策略方法为：

具体操作控制策略方法为：

1）对于直接集热系统，冬季气温低于0℃时，应排空循 环系统的水； 2）对于间接集热系统，使用传热工质十防冻液混合工质， 应在每年冬季到来之前检查防冻液的成分并及时补充 防冻液，也可以通过技术经济比较采用循环防冻的方 式实现集热器防冻的目的 上阳能热婴和业代组件购

5.5.8可再生能源系统的计量可为指导项目运行管理，提供较

5.8可再生能源系统的计量可为指导项自运行管理，提供较 可详细、准确的基础数据

.0. 拥保 5.6.2在公共建筑中，禁止吸烟或有效控制吸烟室通风。吸烟 室设置排向室外的直接排风，排风口应远离新风口及建筑入口。 吸烟室应有密闭到项的隔墙。吸烟室内保持一定的负压。 本条参照美国LEEDIM评价标准的要求，“规定室外吸烟区 与建筑的所有出入口、新风取风口和可开启外窗之间最近点距离 不小于20英尺”。 563建箔运行过积中

部功能变更情况。小规模局部功能变更（如改为餐饮、厨房等） 需要增设排风时，往往忽视补风措施，造成建筑局部严重负压： 影响门窗正常开启，恶化使用条件。

5.6.5现行国家标准《环境空气质量标准》GB3095规定二头

采用空气净化装置是降低室内颗粒物（PM2.5）浓度，有效 提高空气清洁度，创造健康舒适的办公和住宅环境十分有效的 方法。

5.7.1能源管理是在满足使用要求的前提下，按照既考虑局部， 更着重总体的节能原则，使各类建筑设备在消耗能量最久、运行 效率最高的状态下达到充分有效地利用能源。 建立建筑能源管理系统，有助于分析建筑各项能耗水平和能 耗结构是否合理，发现问题并提出改进措施，从而有效地实施建 筑节能

5.7.2现在我国很多绿色建筑具有能源监测系统，但没有对自

源监测系统的实际数据进行专业的分析和挖掘，导致能源监测系 统没有起到真正的管理功能，没有真正找到建筑节能潜力和空 间，因此，本条文专门增加了数据挖掘和分析功能的要求，以期 提高我国绿色建筑运行管理分析水平和能力。

5.7.3对于公共建筑和采用集中冷热源的居住建筑，

5.7.3对于公共建筑和采用集中冷热源的居住建筑，其能源消 耗情况较复杂，主要包括空调系统、照明系统、其他动力系统 等。建议以建筑能源管理系统的数据为基础，定期进行能源审 计，调查各部分能耗分布状况和分析节能潜力，提出节能运行和 改造建议

5.7.4能源计量及数据挖掘的前提条件

这就要求计量器具能够进行准确计量，故此建立完整的计量器具 管理制度、计量器具周期检定及溯源管理是保证数据质量的基础 条件。 定期进行计量器具核准是保证数据质量的必要条件，绿色建 筑能源管理系统运行维护过程中应对计量器具进行定期检定，保 正计量数据的准确性。能源计量器具宜根据相关标准要求定期检 定（校准），具体要求如下： 1）应使用经核定（校准）符合要求的或不超过检定周期 的计量器具； 2）属强制检定的计量器具，其检定周期、检定当时应遵 守有关计量法律法规的规定； 3）非强制检定的计量器具，其检定周期可根据不同建筑 用能情况自行安排，但不宜超过5年

6.1.1建筑运行时期需要维护的内容繁杂，大体上可分为

6.1.1建筑运行时期需要维护的内容繁杂，大体上可分为日常 维护和故障维修两大类。根据建筑的使用功能，建筑运行使用中 需要进行日常维护维修的对象主要包括暖通空调、给排水、照 明、电气、楼宇自控、电梯、消防、建筑幕墙、外保温、门窗遍 阳和景观绿化等11个系统，对建筑进行维护时，应做好各系统 维护工作的分工管理

维护经验的前提下，可做适当改进，但维护保养操作应制度化 程序化。在涉及安全因素的维护过程中，严格操作，确保人员禾 设备安全。

6.1.3设备的维修是一项系统工程，应合理安排维修人员

.1.3备的维修是一现系统工程，应合理安排维修人员、， 具、设备、材料，及技术资料和资金，合理制定维修计划。应保 章维修工作的质量，缩短维修时间，减少维修材料浪费，必要日 可请专业的维修团队参与维修任务。

5.1.4建材本地化是减少运输过程资源和能源消耗、降低环境 亏染的重要手段之一。本条鼓励使用本地生产的建筑材料，提高 就地取材制成的建筑产品所占的比例

5.1.5各类设施设备系统应建立三级保养制度

各类设施设备系统应建立三级保

1）日常维护保养：设备操作人员进行的经常性的保养工 作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及 时排除，做好必要的记录等； 2）级保养：操作人员和设备维修人员按照计划进行的 保养工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、 调整，按照设备的磨损规律进行定期保养：

3）二级保养：设备维修人员对设备进行全面清洗，部分 解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能 挂钩达到完好状态。 设备完好率的合理限定是保障系统安全、经济运行的必要条 件。在合理安排工艺和选取可靠设备的同时，保证系统日常的运 行维护保养管理。设备完好率的计算公式如下：

式中：设备制度台日数制度运行大数DX台数T； 设备完好台日数一制度台日数设备故障停机台日数设备 维护保养台日数。 设备事故故障停机台日数和设备维护保养台日数分别为每台 设备的事故故障停机日数及维护保养日数之和。 设施设备的使用完好率达到98%以上，是物业管理公司常 用的控制性指标。 5.1.6保养工作是根据设备和系统的特点，根据已经制定的设 备保养操作规程执行，并应做好警示标识和安全防护。对于有限 空间、高空作业、带电作业以及动火作业的工作内容，应按照相 关规定提前开具相应工作票。对于需停机保养的重要设备，如停 机对建筑内人员带来影响，应提前确认设备是否可以停止运行， 并报相关部门，经批准停机后，方可停机保养。重要设备的保养 和检修，应提前编制方案，并向建筑内各单位进行通知。 暖通空调设备和系统保养内容应包括： 1）空调机组过滤网清洗或更换，加注润滑油、皮带张力 调整、加湿器清洗、电动阀、执行器调校及机房环境 卫生，保养应每月进行一次； 2）供冷季结束后，对制冷主机进行一次常规保养；供冷 李前，对冷却水系统进行一次保养； 3）冷却塔、风机盘管、水泵、热站、软化水设备和散热

设备应按照维护年度计划实施保养； 4）冷水系统、冷却水系统、供暖管道系统应每年清洗 次，空调风道系统应每两年清洗次； 5）初次投人运行时测绝缘，根据环境情况，开机启动前 测绝缘。

散热设备巡视内容和顺序包括：①检查散热器是否漏水； ②检查散热器表面温度是否过热或过低；③检查散热设备阀门开 启情况。 6.2.2空调通风系统中的风管和空气处理设备，应定期检查 清洗和验收，去除积尘、污物、铁锈和菌斑等并应符合下列 要求： 1）风管检查周期每2年不少于1次，空气处理设备检查 周期每年不应少于1次。 2）通风系统存在的污染应在以下情况出现时进行清洗： ①当系统性能下降时； ②对室内空气质量有特殊要求时。 3）清洗效果应进行现场检测，并应送到下列要求： ①目测法：当内表面没有明显碎片和非黏合物质时， 可认为达到了视觉清洁； ②质量法：通过专用器材进行擦拭取样和测量，残留 尘埃量应少于1.0g/m?。 6.2.3公共建筑内部厨房、厕所和地下车库的排风系统中的空 气是遭到污染的空气，很容易溢出，进入到建筑内部，对室内环 境造成污染，所以，对这三类排风系统，应重点进行系统检查和 维护，根据检查结果清洗或更换，清洗周期宜每两个月次。应 聘请具有专业消防资质的清洗单位对厨房烟道清洗。 6.2.4北方地区空调工程因疏忽水系统的防冻处理，部分工程 因水管和设备的冻裂而供暖无法进行，不仅造成经济损失，同时 也影响使用者的正常生活。因此，有必要加强绿色建筑空调水系 统的防冻预防与落实。 6.2.5设备及管道绝热设施是减少能量浪费的重要保障，应定 期检查、检测，确保绝热设施完好、性能正常。有破损或失效的 绝热设施应及时进行修补或更换。 6.2.6为保证排风能量回收系统的能量回收效率，宜定期进行 检查，保持清洁状态，保证热回收效率

散热设备巡视内容和顺序包括：①检查散热器是否清 ②检查散热器表面温度是否过热或过低；③检查散热设备阀 启情况，

6.2.2空调通风系统中的风管和空气处理设备，应定期术

6.2.3公共建筑内部厨房、厕所和地下车库的排风系

气是遭到污染的空气，很容易溢出，进人到建筑内部，对室 境造成污染，所以，对这三类排风系统，应重点进行系统检 维护，根据检查结果清洗或更换，清洗周期宜每两个月次 聘请具有专业消防资质的清洗单位对厨房烟道清洗

因水管和设备的冻裂而供暖无法进行，不仅造成经济损失， 也影响使用者的正常生活。因此，有必要加强绿色建筑空调 统的防冻预防与落实

6.2.5设备及管道绝热设施是减少能量浪费的重要保障， 期检查、检测，确保绝热设施完好、性能正常。有破损或失 绝热设施应及时进行修补或更换。

6.2.6为保证排风能量回收系统的能量回收效率，宜定期进行

检查，保持清洁状态，保证热回收效率。

6.2.7巡检内容应包括：

1）运行中的设备每4h巡检次，备用设备每个班次巡检 一次； 2）建筑的给排水管井、污水井巡检，每月一遍； 3）冬季时，公共建筑内有冻结危险的区域，每天晚上巡 检一次。

6.2.8检测内容及周期：

证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对使用的非 统水源进行检测，水质检测间隔不大于1个月，并准确记录。 时，为便于对非传统水源利用设施进行有效管理和评估，应对 三传统水源供水量进行记录。

可以发现由于管网漏损或阀门漏损导致公共建筑内不合理的 不合理用户处的用水量，及时采取措施进行维修更换，

6.2.11卫生器具更换时应选用中华人民共和国国家经济贸易委

员会2001年第5号公告和2003年第12号公告《当前国家鼓励 发展的节水设备（产品）》自录中公布的设备、器材和器具。根 据用水场合的不同，合理选用节水水龙头、节水便器、节水淋浴 装置等。所有用水器具应满足国家现行标准《节水型生活用水器 具》CJ/T164及《节水型产品通用技术条件》GB/T18870的 要求。 物业应做好卫生器具更换记录，保留产品说明书、产品节水 性能检测报告等工作

被浅沟、雨水管截留（文称断接）、渗透设施、雨水塘、雨水 地、景观水体、多功能调蓄设施等。

6.2.13巡检内容应包括

1）配电室设备巡检白天每2h一次，晚上每4h次，并 按规定抄表记录： 2）强电竖井巡检，每周一次，现场测量各相温度、电流， 电压，并做好记录，发现异常及时上报； 3）发电机房和高压配电室巡检，每天两次，记录设备运 行状况； 4）冬季时，管道电伴热巡检，每晚上一次： 5）弱电间巡检，每周一次，记录设备运行状况： 6）网络间巡检，每周一次，记录设备运行状况； 7）卫星机房巡检，每天一次，记录设备运行状况。 定期对电气弱电系统进行维护，维护内容包括： 1）对门禁系统、速通道闸、安防监控编码器等设备维护 保养，每2个月一次； 2）每李度组织维保单位对空调机组各类传感器、风阀执 行器等传感和控制设备校正和保养，每2个月一次； 3）每李度组织消防维保单位对消防主机、报警系统、厂 播系统等消防设备设施进行保养一次； 4）组织消防维保单位对燃气系统进行联动测试，每月一次。 14建筑照明功率密度和质量应符合现行国家标准《建筑照 计标准》GB50034的规定。 15对于继电控制系统、可编程控制系统和微机控制系统 系统的组成形式不同，维护保养的工作内容也有区别

6.3.1绿化管理制度主要包括：对绿化用水进行计量

6.3.1绿化管理制度主要包括：对绿化用水进行计量，建立

完善节水型灌溉系统。 绿化的操作管理制度不能仅摆在文件柜里，必须成为指 作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使 人员严格遵守规定，以有效保证工作的质量。

人员严格遵守规定，以有效保证工作的质量。 6.3.2绿化是城市环境建设的重要内容。大面积的草坪不但维 护费用昂贵，生态效果也不理想，其生态效益也远远小于灌木、 乔。因此，合理搭配养木、灌木和草坪，以养木为主，能够提 高绿地的空间利用率、增加绿量，使有限的绿地发挥更大的生态 效益和景观效益。 绿化植物应满足以下条件： 1）种植多种适应当地气候和土壤条件的乡土植物，并采 用养、灌、草结合的复层绿化，且种植区域有足够的 覆土深度和排水能力； 2）居住建筑小区每100m²绿地上种植不少于3株养木。 对行道树、花灌木、绿禽定期修剪，草坪及时修剪。及时做 好树木病虫害预测、防治工作，做到树木无爆发性病虫害，保持 草坪、地被的完整，保证树木有较高的成活率。发现危树、枯死 树木应及时处理。

6.4.1检查内容屋面、外墙、外窗等内表面是否结露。

4.1检查内容屋面、外墙、外窗等内表面是否结露。保证屋

6.4.1检查内容屋面、外墙、外窗等内表面是否结露。保证屋 面、外墙、外窗等内表面不结露，屋面、外墙的保温性能符合设 计要求。围护结构、门窗等处若有空鼓、渗漏的要及时修复。 6.4.2建筑结构的使用寿命与使用阶段及时维护有很大的关系，

4.2建筑结构的使用寿命与使用阶段及时维护有很大的关系，

6.4.2建筑结构的使用

尤其是处于恶劣环境下的建筑物更是需要定期检查和维护。我国 相关结构的设计规范与施工规范较完善，对于建筑材料及构件的 耐久性都提出了要求，但没有运行维护阶段如何使用的规范。运 行阶段应以预防为主，通过定期检查及维护，及时发现问题减少 损失。

6.4.3修补、翻新和改造时，符合下列规定：

1应产格控制所选用的建筑材科和装饰装修材料，避免带 入新的污染源。现行国家标准《室内装饰装修材料人造板及其 制品中甲醛释放限量》GB18580、《室内装饰装修材料溶剂型 木器涂料中有害物质限量》GB18581、《室内装饰装修材料内 墙涂料中有害物质限量》GB18582、《室内装饰装修材料胶粘 剂中有害物质限量》GB18583、《室内装饰装修材料木家具中 有害物质限量》GB18584、《室内装饰装修材料壁纸中有害物 质限量》GB18585、《室内装饰装修材料聚氯乙烯卷材地板中 有害物质限量》GB18586、《室内装饰装修材料地毯、地毯衬 垫及地毯胶粘剂有害物质释放限量》GB18587、《混凝土外加剂 中释放氨的限量》GB18588和《建筑材料放射性核素限量》GB 6566等均对建筑材料有害物质含量进行限定。 2建筑物外壁喷涂“自洁涂层材料”，可以降低清洗成本 净化大气中有害气体，相对减少雾霾危害。在可见光的照射下 使建筑物外壁表面发挥杀菌、脱臭、防霉、净化细颗粒物 （PM2.5）并可保持建筑物外壁不脱色、不老化，减少涂料使用次 数，国际保护层标准（10~15）年喷涂一次。 3建筑局部修补、翻新和改造时，往往不需按照设计和审 批程序进行，从而也就缺少必要的控制环节，此时必须注意采取 必要的技术控制措施，确保不对建筑结构和外围扩结构造成不利 影响，进步影响建筑功能和安全性。 4在保证室内工作环境不受影响的前提下，在办公、商场 等公共建筑室内空间尽量多地采用可重复使用的灵活隔墙，可减 少室内空间重新布置时对建筑构件的破坏，节约材料，同时为使

用期间构配件的替换和将来建筑拆除后构配件的再利用创造 条件。 5建筑材料的循环利用是建筑节材与材料资源利用的重要 内容。建筑中采用的可再循环建筑材料和可再利用建筑材料，可 以减少生产加工新材料带来的资源、能源消耗和环境污染，具有 良好的经济、社会和环境效益。有的建筑材料可以在不改变材料 的物质形态情况下直接进行再利用，或经过简单组合、修复后口 直接再利用，如某些特定材质制成的门、窗等。有的建筑材料需 要通过改变物质形态才能实现循环利用，如钢筋、玻璃等，可以 回炉再生产。有的建筑材料则既可以直接再利用文可以回炉后再 循环利用，例如标准尺寸的钢结构型材等

7.1.1运行维护管理单位的接管验收的接管主体为建筑所属业 主单位，由业主提供建筑基础建设和重要系统等相关技术材料。 根据中华人民共和国住房和城乡建设部《物业承接查验办法》 （建房【2010」165号）对绿色建筑物业的共用部位和共用设施 设备进行承接查验与验收。 运行维护管理单位的接管验收是物业管理的基础工作和前提 条件，也是物业管理工作真正开始的首要环节。物业接管验收有 助于促进提高施工单位建设质量，加强物业建设和管理的衔接： 提供物业管理的必备条件，确保物业管理的安全和使用功能。在 接管验收过程中应把握原则性与灵活性相结合、细致人微与整体 把握的原则，灵活应对非原则性不一致问题，严格检查工程质 量。接管验收的内容不仅限于主体建筑结构，还应包括附属设 备、配套设施、道路、场地、环境绿化等综合功能。 7.1.2通过参照ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理 体本系认证、OHSAS18001职业健康安全管理体系、现行国家标 准《能源管理体系要求》GB/T23331等标准管理体系建立起 的物业管理机制，有利手吸取国际上先进的物业管理做法，在建 筑运行过程中达到节约能源，降低能耗，降低环境破坏风险，减 少环保支出，降低运行成本。 7.1.3绿色建筑的运营与维护需要现代化、专业化的物业管理 模式，其中最主要的内容就是建立起一套完整的管理制度。管理 制度应从技术、人员两方面作为主要管理内容。对于物业设施设 备，应建立运行维护操作规程、工作管理制度。人员方面，应建 立完善的责任制度和物业设施设备岗位管理制度

体系认证、OHSAS18001职业健康安全管理体系、现行国家标 准《能源管理体系要求》GB/T23331等标准管理体系建立走 的物业管理机制，有利于吸取国际上先进的物业管理做法，在建 筑运行过程中达到节约能源，降低能耗，降低环境破坏风险，派 少环保支出，降低运行成本。

莫式，其中最主要的内容就是建立起一套完整的管理制度。管理 制度应从技术、人员两方面作为主要管理内容。对于物业设施设 备，应建立运行维护操作规程、工作管理制度。人员方面，应建 立完善的责任制度和物业设施设备岗位管理制度

运行维护操作规程主要规范物业管理人员对物业设备设施的 操作与维修，应包含安全操作规程、保养维护规程 工作管理制度主要规范常规运行管理及物资管理，包括设备 运行管理制度、预防性计划维修制度、物资工具及保管制度、人 员责任制度等。 经济管理制度包括对资金筹集运用的管理，固定资产和经租 房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿 服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管 理，财务收支汇总平衡等。 7.1.4在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意 识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持倡导绿 色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，培训各类人员正确使用 绿色设施，形成良好的绿色行为与风气。 倡导建筑使用者按照节能用电原则规范使用行为。集中空调 的运行管理涉及很多方面，首先要加强对空调未端使用者的宣 传，倡导用户合理使用空调，提高空调区的密闭性从而减少冷量 浪费。此外要通过加强现有空调设备的运行管理以及加强运行人 员的管理来达到节能的自的。对于绿色建筑的节能维护，应杜绝 开窗运行空调、无人照明、无人空调等不良习惯。

7.1.5物业接管验收管理档案的建立有利于物业方在建

全过程中对建筑总体情况的把控，便于事后追溯，可作为管理证 据。管理档案应统一编号、规范管理、分类归档、电子化存储 并制定档案管理制度。档案管理制度应严格明确、完整严密、便 于操作，做到文档存放有序、使用有则、责任明确

DB34／T 2748.3-2017 高速公路沥青路面养护指南 第3部分：养护工程后评价7.2.1基础设施设备的操作规程应包括设施设备的概况、 方式、操作方法、巡查规程、安全管理、紧急事故处理等方

方式、操作方法、巡查规程、安全管理、紧急事故处理等方面。 不同运营位置应设置不同的运行管理岗位，明确岗位人员配置和 责任。

7.2.2绿色建筑的运行管理除了常规建筑运行管理内

也会影响其实施效果，因此绿色建筑的运行，应当对操作人员针 对绿色技术相关的专业知识进行培训。 具有专业知识的工作人员，对于工作内容具有一定的了解与 操作能力。对于工作人员还应定期开展业务培训工作，提高其专 业技术能力、实际应对能力，以应对实际操作中不断发现的新问 题和技术的不断发展所带来的新挑战

7.3.1物业设施设备的维护保养管理制度主要应包括

..士物业设施设备的维折 理制度主安应包拍维修养扩 方式、白常维护、定期维护、定期检查、精度检查、巡检制度、 故障与事故管理方案等内容。 制定合理的巡检制度及计划，对设施设备运行应日常巡检和 计划巡检，核查运行情况并形成巡检记录。巡检计划应明确巡检 日期、巡检人，包含巡检内容、巡检周期、巡检要求等内容，并 应记录巡检结果、处理意见等相关内容，以方便交接班人员对设 备设施的运行和维护情况的了解。

有着最基本的保障HG／T 2044-2020 机械密封用喷涂氧化铬密封环技术条件.pdf，建立定时定期的养护方案，对设备长期运行 状态保持良好起着至关重要的作用。故障和事故的发生往往是日 积月累的结果，日保养、周保养等不同周期的保养，可层层降低 故障与事故的发生率。

7.3.3随着网络信息化时代的不断发展，建筑运行的过

跟上是时代发展的脚步，利用高效管理软件预先制定维护保养方 案、明确人员职责，提高维护保养的实际效果、提高管理水平和 管理效率。运行维护管理单位应对物业设施设备的运行、操作 维护应形成完整的技术档案，作为设施设备管理证据，便于实施 管理以及优化今后运行维护方案。