标准规范下载简介

XJJ 056-2019 住宅物业服务标准 附条文说明.pdf

1 一级服务每季度不少于1次； 2 二级服务每季度不少于2次； 3 三级服务每季度不少于3次： 4 四级服务每季度不少于4次。

7.3.4定期对地下管并疏通清理。清理时应设置警示牌，

时加护拦。清理后地面冲洗干净，水流畅通无堵塞外溢现象。清 理次数应符合下列规定： 1一级、二级服务每年不少于1次； 2 三级、四级服务每年不少于2次， 7.3.5 共用排水管道发生堵塞时，应按照本标准第4.3.7条紧 急维修项目及时处理。

7.4.1建立道路停放车辆管理制度及管理方案

JGJ／T 408-2017标准下载7.4.1建立道路停放车辆管理制度及管理方案。

7.4.2道路交通标志设置完整、明显、清晰，停车场、相

设施完好无损。封闭停车场（地下停车场）内照明设施完好、通 道畅通、路面平坦、给排水畅通、通风正常，配备必要的消防设 备。

7.4.3交通设施（道闸、挡车器材、限速标识，行驶方向，路

面停车标识等）指示标识规范、清晰，正常使用，便于车辆有 通行和停放。

7.4.4占道停车费按业主大会决定收取，收费标准应在车场车

7.4.4占道停车费按业主大会决定收取，收费标准应在车场车 库明显之处公示

7.4.5车辆停放有序，车辆凭证（卡）进出入。定期停放的， 应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务责任

7.4.5车辆停放有序，车辆凭证（卡）进出入。定期停放的，

7.4.6停车场地面保持清洁无杂物

7.4.7实行特约服务的，按约定落实看护管理责

7.5.1建立电梯运行监管制度，制定紧急救援方案和处置预 案。

7.5.1建立电梯运行监管制度，制定紧急救援方案和处置预

测机构提出定期检验申请，并取得《电梯安全使用许可证》。电

梯日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，并逐台建 档、建卡、注册登记

7.5.4电梯的维护保养应与有资质的维修服务单位签订合同，

明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、 义务和责任，对专项服务企业的维修保养工作进行监督，落实定 期检修维保责任。 7.5.5大、中修更新改造后，电梯应有质量验收证明（或质量 验收报告），更改部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验收 生

明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利 义务和责任，对专项服务企业的维修保养工作进行监督，落实 期检修维保责任。

7.5.5大、中修更新改造后，电梯应有质量验收证明（或质量 验收报告），更改部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验 证明和报告。

1 一级服务每周检查和记录不少于2次： 2 二级服务每周检查和记录不少于3次： 3 三级服务每周检查和记录不少于4次： 4 四级服务每周检查和记录不少于5次。

7.6.1建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检 查制度、维护维修制度及交接班制度。 7.6.2值班人员具备供配电运行知识和技能，工作认真负责， 对异常情况能及时识别、及时检修、及时处理，对相关设施设备 进行调试，使系统处于最佳工作状态。

7.6.1建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检 查制度、维护维修制度及交接班制度。

7.6.1建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、视检

房主要电器设备的绝缘强度，每半年检测配电房内消防器材，保 持消防器材完好。

7.6.4妥善保管高压操作工具，每年到相关部门检测，保持配 电房内电器设备王燥通风，运行正常

7.6.5保持配电房清洁卫生，配电柜表面、地面无积灰，每年

委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等维修保 养，每半年对变压器外部、低压配电柜进行保洁、保养，保证 常电力供应。

7.6.6每日巡视应急照明系统，发现故障及时修复。

现故障修复时限应付合下列规定： 1一级服务要求一般故障24小时内修复，复杂故障4个工 作日内修复； 2　二级服务要求一般故障12小时内修复，复杂故障3个工 作日内修复； 3三级服务要求一般故障8小时内修复，复杂故障2个工 作日内修复； 4　四级服务要求一般故障4小时内修复，复杂故障1个工 作日内修复。

7.7水景观、雕塑、娱乐、健身设施

7.7.1明确公示水景观开后时间，设置必要的安全警示

7.7.1明确公示水景观开后时间，设置必要的安全警示标志； 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全； 质应符合卫生要求。

7.7.2设立安全警示标识，使用期间对喷水池、水泵及其

设施、防漏电设备设施的巡查应符合下列规定

1 一级服务每周巡查不少于1次； 2 二级服务每周查不少于2次； 3 三级服务每周巡查不少于3次； 4 四级服务每周巡查不少于4次。 7.7.3 防止滋生蚊蝇，保持水面清洁。对水池、人工湖、喷水 池的保洁应符合下列规定： 1 一级服务每周保洁不少于1次； 2 二级服务每周保洁不少于2次： 3 三级服务隔周保洁不少于3次： 4 四级服务每周保洁不少于4次。 7.7. 4 发现设施设备发生脱焊、脱漆、断裂等安全隐惠，及时 报告处理。雕塑、娱乐、健身设施的保洁检查应符合下列规定： 1 一级服务每周保洁检查不少于1次； 2 二级服务每周保洁检查不少于2次； 3 三级服务每周保洁检查不少于3次； 4 四级服务每周保洁检查不少于4次。 7. 7. 5 水景观、雕塑、娱乐、健身设施完好率应符合下列规 定： 1 一级服务达65%以上； 2 二级服务达75%以上； 3 三级服务达85%以上； 4 四级服务达95%以上。

7.8.1按照购房合同、室内装饰装修工程规定和管理规约（临 时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理服务制度和管理档 案。

7.8.3对进出的装修车辆和装修人员实行登记管理

7.8.4装饰装修期间，发现业主违规装修、违章搭建或改变房

7.8.4装饰装修期间，发现业主违规装修、违章搭建或改变房

屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用线路、不符合消防管 理规定等损害公共利益现象的，应及时劝阻，已造成事实后果或 者情节严重拒不改正的，要下发书面违章违约通知，及时报告相 关主管部门、业主委员会。

7.8.5物业服务人员应按照室内装修管理服务协议，

1 一级、二级服务应每周巡查不少于2次： 2 三级、四级服务应每天巡查不少于1次： 3装修巡视时，有防水施工的，应要求其按规定监督其做 闭水试验。

密闭运输方式，在2天内清运。

1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不 同的用词说明如下： 1）表示很严格，非这样做不可的 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2）表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3）表示充允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2标准中指明应按其它有关标准、规范执行时，写法为：“应 符合…的规定（或要求）”或“应按…执行”

新疆维吾尔自治区工程建设标准

Servicestandardofresidentialproperty

J12375—2020 XJJ056—2019

J12375—2020 XJJ056—2019 条文说明

1.0.1编制本标准目的是为了规范物业管理活动，维护业

，1编制本标准目的是为了规范物业管理活动，维护业主和物 务企业的合法权益，创造宜居的生活环境，

1.0.2标准对适用范围做出规定

1适用于住宅（但一个业主所有且与其他物业不具有共用 部位、共用设施设备的除外）、住宅小区内的非住宅或者住宅小 区外与单幢住宅结构相连的非住宅： 2适用于房屋的共用部位和共用设施设备，以及物业管理 区域内的相关场地、公共秩序、环境卫生等服务活动： 3非住宅小区的物业服务可参考本标准执行。 1.0.4物业服务合同是对物业管理的范围、管理事项、服务内容 服务等级、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使 用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。服务等 级通过合同约定

1.0.6住宅物业服务牵涉面广，综合性强，涉及《中华人

国民法总则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》 《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等多项法律 法规和相关标准。

2.0.7共用设施设备依据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》 定表述。

本着自愿、公平、公开、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议， 可作为物业服务合同的附件，也可另行单独签订。如：老年人、伤 残病人的护理、接送子女上学，室内家政、室内保洁、洗衣、做饭 洗车、财物保管、票务代理、代缴费用、空置房屋管理（含临时空 置房屋）以及用于经营性的专用停车场、停车库管理与服务（不含 占道停车服务）等。

2.0.9特约服务为物业管理人对业主进行预约上门服务。

一般包括业主房屋内出现供水、排水、供热、供电等故障，影响 主正常生活，或可能影响相邻业主利益的

2.0.12本条所述常见的紧急维修项目包括：

1 房屋外墙装饰面有脱落危险： 2 屋面、外墙面出现严重渗漏； 3 阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险

供水系统因水泵故障停水、给水管爆裂造成跑水； 排水系统因塌、堵塞、漏水、爆裂造成功能障碍； 电梯发生冲顶、谭底或意外灾害； 供电系统因供电设备、线路故障造成停电： 其他共用部位及共用设施出现安全隐患，必须处理的

定业主享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况 享有知情权和监督权。物业管理人的各项工作标准和考核标准，应 作为物业服务合同附件内容，自觉接受业主和政府有关部门的监 督。 物业服务的项目较为繁琐，各岗位工作可能出现交义，为了明 确各岗位职责，提高工作效率，应当建立各岗位操作规程，确保服 务质量；

3.1.2物业服务标准等级与经济发展水平

司的服务标准等级或服务方式，适应不同消费水平，满足不同业 的需要

物业服务等级应在物业服务合同中明示，且一个物业管理

3.1.3物业服务等级应在物业服务合同中明示，且一个物

区域应选择一个服务等级。对服务项目和服务内容不宜划分服务 等级的，只做定性规定，不做定量要求。

应根据物业服务合同和本标准的服务内容，向全体业主书面征求 意见。对存在的问题，及时制定整改措施，接受业主的监督： 3.1.6非物业服务企业原因，如专用的共用设施设备损坏，罕见

应根据物业服务合同和本标准的服务内容，向全体业主书面征求 意见。对存在的问题，及时制定整改措施，接受业主的监督；

的灾害天气等原因，造成服务不能按时达标的，应及时向业主做出 合理的解释说明，取得谅解，并限期完成服务内容。

3.2.2物业管理人应依据服务等级、建筑面积、高层和多层住宅、 建筑容积率、服务环境、服务半径、技术装备、管理水平、服务人 员的操作水平等综合因素，合理配备物业服务人员数量。根据自治 区物业管理水平现状，借鉴外省、市经验，制定了物业服务人员配 置数量参考表。 鼓励物业管理人采用新技术、新方法，依靠科技进步，提高管 理和服务水平。人力成本是物业服务的主要成本，应通过采取加强 质量管理、提高机械化、智能化等技术服务手段和方法，在保证服 务质量的前提下，可对人员配置数量进行适当调整

3.3.1在办理物业承接验收手续时，建设单位或业 向物业管理人移交资料如下： 1工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施， 地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料； 2 共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料： 3 园林施工图、树种清单； 4 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5 业主名册； 6 法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料

物业管理人应核对设施设备的名称、型号、数量、使用年限和 完好等情况，建立共用部分和共用设施设备的台帐，签订承接查验 协议，划分物业服务质量责任。

3.3.4客户服务场所属物业管理用房。《物业管理条例》第三十

条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域配置必要的物业 管理用房。《城市居住区规划设计规范》（GB50180）规定，应按 照物业总建筑面积的2%.配备物业管理用房。《新疆维吾尔自治区 物业管理条例》第十四条明确规定：物业服务用房建筑面积不低于 物业管理区域总建筑面积的于分之二，除老旧住宅区外，总面积不 少于三百平方来；物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于 五十平方米。 客户服务场所是物业管理人接待业主服务的窗口，应在物业 用房中设置方便服务业主的场所。已建成住宅区的，物业管理人应 与业主协商解决

脑、打印机等，宜使用计算机等现代化管理手段进行科学管理，提 高管理服务效率和服务质量。

人接待业主，并公示服务人员和作息时间。

3.3.7维修回访是物业管理水平的体现，也是物业管理人与业

3.3.7维修回访是物业管理水平的体现，也是物业管

沟通的重要手段。通过维修回访，增加与业主的接触，了解业主的 需求，更好地提供服务。涉及紧急维修时，考虑到住宅区的服务半 径（包括高层建筑业主）和目前物业服务水平，征求物业管理人和

业主的意见，有必要对等级服务的时限做出规定。对紧急维修和其 他维修规定回访率，一是加强物业管理人对服务人员的工作质量 监督，二是及时总结积累经验。 3.3.13供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等与业主生活 息息相关，由于城市（乡镇）外网造成供应中断，如每年供热前试 水等原因，在获知有关部门或单位信息后，应在第一时间通知业 主。

时间，并提前告知业主，如电梯的维修和保洁应避开使用高峰时 段，减少对业主生活的影响

4.1.1～4.1.9维护物业管理区域的公共秩序和安全，应建立健 全各项安保制度和措施，如秩序维护人员门岗和逻值勤、突发事 件的应急应变处理、消防安全等制度和措施，配备必要的设施和装 备，加强对进出人员和车辆的管理，提高秩序维护人员服务技能

4.3.1～4.3.5按“预防为主，防消结合”原则，提升物业管理人 的消防能力建设，对消防安全防范提出了要求： 对消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即 纠正、排除的，应向所在地应急管理部门的消防机构报告；发生火

情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合消防机 构工作。

5. 2. 1~5. 2. 6

每年不同季节的气候环境，如沙尘暴天气、春季冰雪融化季节，绿 地保洁的季节，对环境卫生的影响不同，物业管理人可根据服务等 级的规定，保洁的频率应适应自然气候的变化，合理有效，但不能 降低物业服务总的工作质量。

5.2.7道路的积雪和积冰，极易造成人员的伤害。车辆通行的

路如不及时清扫，也会增加清扫难度。为了方便业主出行，有必要 对居住区道路、小区路、组团路、宅间小路和其他区域清扫时限做 出要求。出现罕见暴风雪，不能及时清扫的，应向业主做出必要解 释说明。

施有关标准规范规定。

施有关标准规范规定。

依据国家园林城市建设管理要求，住宅区绿化养护应当按！ 国家相关标准执行。

6.1.3从事绿化养护工作，物业服务人员应熟悉和掌握绿化基本 知识，按照花草树木的习性和自然环境情况，适时养护。 6.1.4物业管理人应建立园林设施和植物档案，记录设施和植物 名称、位置、数量、完好情况，并绘制园林设施和植物平面图，便 于养护管理。

5 物业管理区域中的绿化设施、园林小品指为满足人们观赏

6.1.5物业管理区域中的绿化设施、园林小品指为满足人

或者休憩等需要而设立的建筑、设备等。常见的有满足业主健身、 亲子游乐设立的游乐健身设施；观赏、休憩设立的各式景观小品： 种植设施如花坛、树池、花架、绿篱、灌溉设施等。

按照绿化养护管理程序、养护标准、操作规程等确定服务等级， 统一规范绿化养护管理行为。

W020180420579616348188标准下载7共用部位和共用设施设备

供水、排水、供电、电梯运行等服务项目是保障业主生活的基 本需求，在保证正常使用功能的前提下，有些服务项目只作定性要 求，不易定量和划分明确的服务等级，同时也不便于监督检查。对 于没有定量规定的服务项目，物业管理人应根据实际情况，通过工 作标准、考核标准和物业服务人员的岗位操作规程，严格检查，并 进行工作记录

7.1.4新疆自然气候和环境差异较大，每年春李泳雪融化造成列 排水屋面形成的冰柱脱落，大风季节造成屋面广告宣传牌和其他 物件脱落，造成人员伤亡和财产损失时有发生，应引起高度重视 7.1.7物业管理人对物业管理区域的共用设施设备负有看护管

7.1.7物业管理人对物业管理区域的共用设施设备负有看护管 理的义务，发现问题及时向有关单位报告中。涉及供热设施设备的 维修、养护和管理、按照物业服务合同和有关法律法规实施

7.1.7物业管理人对物业管理区域的共用设施设备负有看护管

7.5.1~7.5.6物业管理人应负责组织对电梯日常维护保养和定 期检查，电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附 寓仪器仪表应每年进行校验、检修。发现问题应及时组织排除： 在电梯运行期间，物业管理人应提供下列服务： 1配备电梯安全管理人员，严禁违章使用电梯。安全管理

7.8.2近年来JGJ52-2006《普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准》，由于装饰装修引发的邻里矛盾时有发

饰装修前，物业管理人与业主、装修人或施工单位签订室内装修 理服务协议，可以及时了解和掌握装饰装修的内容和范围，便于 供更好地服务。同时通过加强巡视检查，对违法违规现象及时劝