施工组织设计下载简介

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昆山巴比伦花园物业管理工程施工组织设计

保安各类人员的岗位职责

培训对象：保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员

课程目标：保洁服务操作规范化和服务质量标准化

浆砌边沟施工工艺框图及文字说明保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等

[绿化服务培训内容]

绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观。

培训对象：管理处经理及小区绿化服务相关人员

课程目标：让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。

收集资料，建立绿化档案

怎样对小区绿化环境进行监管

[设备管理培训内容]

陆家嘴物业设备管理模式是重于服务，又不轻于管理。特别是陆家嘴物业服务公司成立以后，物业管理与服务分离，设备管理由服务公司承担，实行分专业管理，管理处监督的模式。物业设备一般可分六个系统：给排水系统、消防系统、暖通（空调）系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括：设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。

培训对象：物业管理处经理、物业管理设备主管等。

课程目标：了解陆家嘴物业设备管理模式，物业管理设备的种类，

设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准。

1.管理处经理设备管理职责

1．1．1管理处管理设备

1.1.2管理与服务分离

1．2管理处经理设备管理职责

1．2．1设备管理保姆

1．2．2设备管理管家

2．1．1设备台帐、卡与标识管理

2．1．2设备机房管理

2．1．3设备的运行管理

2．1．4设备的维保管理

2．1．5设备、设施中、大修管理

3．3暖通（空调）系统

4．1管理处中央监控室管理办法

4．2给排水系统运行管理和维护保养管理制度

4．3空调系统运行管理和维护保养管理制度

4．4弱电系统运行管理和维护保养管理制度

4．5电梯运行管理和维护保养管理制度

4．6消防系统运行管理和维护保养管理制度

4．7柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度

4．8设备帐、卡物管理办法

4．9房屋、设备、设施中大修管理办法

监控室值班接报，通知巡视保安三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。

继续组织力量现场补救。

组织力量疏散救护楼层客人。

按“火警断定”键后，巴比伦花园消防报警系统启动

a.自动切换应急广播。

b.火灾层电源插座和盘管风机自动断电。

c.新、排风机自动断电。

d.正压风机、消防排烟自动启动。

b.喷淋分区警铃动作。

c.喷淋分区继电器动作。

a.启用消火栓水源救灾，由按钮直接启动消防泵。

b.按钮直接启动消防泵，主机显示。

a.居火灾区域内，烟感、温感报警。

b.灭火气体自动喷射。

各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施：

监控室消防应急岗位职责

a.一切行动听从总指挥的命令。

b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。

c.接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警

现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。

d.如经巡视人员报告为误警，则按动消防报警柜上的“复原”键复位，然后写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。

e.如经巡视人员报告位实警，则立即通知巡视人员实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人，接到应急总指挥命令后，则按动消防报警柜上的“火灾断定”键。

g.利用摄像头，观察避难层客人的情况，如某一避难层人数较多，则通知该层指挥人员把客人疏散到其它避难层或撤离大楼。

h.利用电梯对讲机对消防电梯实施对讲，使各楼层指挥人员及时到岗。

i.必要时实施全小区广播。

j.打开监控室操作调音台的柜门，拉出话筒线，检查是否线已功放连接，接上柜内话筒，开启话筒上的开关，即可实行全小区广播。如需要磁带广播，则把广播磁带放入录音机内，按录音机上的“PLAY”键，再按调音台上的“TAPE（录音机）”按钮，即可实施全小区磁带广播。

如发生误报警，巡视保安到现场确认后，报告监控室值班及时消除，并写出事故报告，由巡视保安和巴比伦花园主管部门签字，备案存档。

由于误报警对楼层办公人员产生影响，当值巡视保安马上要向客户上门进行解释工作。（解释用语附后）

楼层消防报警显示消除工作，由监控室和BA室共同处理。

[双休日、节假日及夜间消防应急处理程序]

双休日、节假日和平时晚上17：30至次日8：30，如发生消防火警，值班人员根据消防应急方案立即通知所有负责人，以最快速度赶到巴比伦花园。

女士们、先生们，您所在的楼层/区域发生火警，请马上撤离现场。

请大家不要惊慌，不要拥挤，从这里的消防楼梯往下走，尽快疏散到广场。

请各位女士脱掉高跟鞋，以防摔跤。

例一：人与人之间的通话：

甲（呼叫方）：乙××，乙××，听到请回答。

乙（呼叫方）：听到，请讲。

双方在通话结束时要说“完毕”

例二：岗与岗之间的通话：

A（呼叫岗）：B岗，B岗，听到请回答。

B（呼叫岗）：听到，请讲。

双方在通话结束时要说“完毕”

使用对讲机通话时，必须简短明了，语速不要太快，严禁使用非工作用语。

女士们、先生们！你所在的楼层发生火警，请各位马上从安全出口撤离，不要使用电梯，听从指挥

Attentionladiesandgentlemen!

Thereisfireonyourfloor.

Pleaseuseemergencyexittoevacuateimmediately.

Pleasedonotuseelevators.

Pleasefollowourinstructions.

保安服务人员执勤中（或用户投诉）发现用户之间有争吵、斗殴的现象时，要及时制止；

将争吵或斗殴的双方或一方用户劝离现场；

持有器械斗殴则应先制止持械一方；

有伤员则先送伤员去医院救治。

在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。

三、接报刑事案件处理程序（见治安刑事案件应急预案流程图）

当物业内发生劫案、盗窃案或其他任何罪案时，工作人员在可行情况下应立即采取以下步骤去处理：

保安员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取或毁坏管理处和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。

当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。

有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，除警务人员外，禁止其他人士进入罪案现场。任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等；在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前管理处工作人员不能离开。

记录业户所提供的所有情况，记录被抢(盗)物品及价值，询问业户是否有任何线索、怀疑对象等情况。

若是运行过程作案，没固定现场地，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理，切不可将保安人员或其他人的指纹等不良痕迹留在物品上。

事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。

保安主管应做好现场记录详情于日常管理记录簿内，并呈交一份书面报告给管理处经理。

刑案应急处理程序如图刑案应急预案流程图所示。

设备部主管或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。如小区全部断电，设备部立即向供电所查询。如一路断电，则起用备用电源并用联络柜实行切换。如属局部停电，设备部应立即抢修，保安部派员现场维持秩序。

由于停电之关系，电梯有可能出现困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序进行处理。（见电梯困人应急程序）。

如电源于数分钟后恢复，则向巴比伦花园工作人员作停电原因的解释，否则，设备部主任应将实际情况告巴比伦花园主管部门，由经理考虑应否疏散等措施。

如有需要小区大楼内之人员撤退，保安员应按消防应急方案处理，协助指引小区大楼内各人安全撤离。

若需疏散，当所有人员撤离后，保安巡逻员检查整个小区，确证所有人已安全离开。

检修完毕恢复供电前，设备部应通知管理处、保安及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备部检查各有关设备，保证所有设备正常运作。

[停电事故应急处理流程图]

五、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序

当接到报告后，立即告知保安中心。

保安中心接到爆管浸水信息，立即电告就近保安赶赴现场维持秩序，立即通知巴比伦花园主管部门、设备部、保洁部、服务部人员赶赴现场，通知仓库准备排水工具送交现场。

第一责任人立即担当现场指挥，统一调分派人员。

保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。

保安人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。

服务人员对现场业主进行安慰，避免引起业户投诉。

排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实施修复，并将过程向主管汇报。提出纠正和预防措施。

六、遇爆炸物或可疑物品处理程序

使用爆炸物进行威胁已不是罕见的事情，恐怖分子或犯罪分子利用爆炸物装置威胁，为一些错误的理由寻求报复，还有精神失常者的行为。

如有可能，可提出下列问题：

   Ａ爆炸物在什么时间爆炸？

   Ｂ哪种爆炸物/可疑物品？

   Ｃ爆炸物安放在什么地方？

   Ｄ为什么要安放爆炸物？

   Ｅ你的姓名和地址？

   Ｆ爆炸物的形状和大小？

立即报告公安机关，依照他们的指示检查爆炸物装置可能放置的地点，不要动可疑的物品或包裹。

尽可能详细向警方介绍情况。

在可疑的地点和物品的外围区域设立警戒，严禁人员进出，加强现场和物证的保护。

画出可疑地点的平面图，并通报给设备部。由他们将危险区内所有顾客和其它无关人员通过安全线路紧急疏散至安全地带。

保安服务部协助警方查清现场情况，并对有关人员进行询问。

遇有此种情况管理处各部门应坚持“内紧外松”加强防范的处理原则。

七、触电事故的应急处理程序

发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。

设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。

八、电梯困人事故的应急处理程序

保安控制中心听到电梯警钟鸣响，以及从中央控制系统或自动控制系统得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，利用电梯对讲机与梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。

立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。

非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。

当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。

[电梯困人应急处理流程图]

九、强烈大风的应急处理程序

接到、获得有关大风等信息后，通知各部应做好预防措施。

设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，确保牢固。特别对排风机设备、设施进行检查，确保完好和畅通。

服务人员部向业户传达大风信息，及时做好关好门窗的工作。

保安加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。特别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。

设备人员坚强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。

在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。

十、各设备故障应急处理程序

一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相对应的维修人员前来修复。

无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。

如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。

当空调主机有故障或负荷量不足时，应及时关闭其它不重要场所的空调媒介水，

保证重要房间和重大活动场所的空调效果。

消防设备（如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等）在火警时如发生故障，应立即赶赴设备现场，将手、自动转换开关扳至手动档并手动起动，如还不能起动且在短时间内不能排故，应采用强制起动的方法，方法有二种：

a.设法另接主接触器线圈电源，使其吸合甘肃交通科技产业园区工加固工程施工方案培训资料(正式版)，保证设备强行起动工作。

b.设法直接将设备主电源接在大容量开关上，然后合上电开关，保证设备强行起动工作。

当所有BA控制或自动控制设备的自控部分故障时，应立即赶赴设备现场，将手、自动转换开关扳至手动档并手动控制，保证巴比伦花园的工作人员及来访者工作不受影响。

应急服务网络采用垂直管理，以物业管理处人员为主，可联同业委会、居委会一起成立应急服务网络。

（3）在紧急情况下，有权调动公司一切必要的资源，全权处置后，再进行总结。

为了保证应急服务的质量，物业管理处应尽可能做一定的物料储备：排水泵、条木、手电筒、急救药品、消毒用品、喷雾器、干电池等。

（1）物业管理处人员是小区应急服务的主要力量。

GB／T 41999-2022 港口岸电设施术语.pdf（2）物业管理处配合居委会共同成立应急服务志愿者队伍。