标准规范下载简介

DBJ／T13-263-2017 福建省绿色建筑运行维护技术规程.pdf

力骤变。超压出流现象会破坏给水系统中水量的正常分配，对用水 工况产生不良的影响。 实际运行操作过程中应对各层用水点用水压力进行定期测试， 用水点供水压力不小于用水器具要求的最低工作压力，超压部位应 增设减压限流措施。

5.3.3实际运行操作的过程和方法为：

1）水表计量原则：按照用途设置的水表，如生活用水、绿化 尧灌用水、洗车用水、景观补水、空调系统补水、消防水箱补水等， 以及按照付费或管理单元情况对不同用户的用水分别设置用水计

量装置，需要确保各水表功能完好： 2）用水量分析：按时（通常为每月）统计用水量数据，对用 水数据进行分析比对。用水量数据可以为各管理单元或用户计量收 费提供依据，实现用者付费，鼓励行为节水；也可以根据用水计量 清况，对不同部门进行节水绩效考核，促进行为节水； 3）用水规律诊断：对用水数据进行记录以便于给排水系统的 敌障诊断，及时发现系统中存在的问题，如用水量不合理等，达到 持续改善的目的。

供景观植被生长所需的水分。 实际运行操作过程中应基于当地气象条件，制定合理的灌溉策 略以降低灌溉水耗。手动系统应根据实时气候变化，及时进行系统 的启闭。自动控制系统应保证所设置的土壤湿度感应器、雨天关闭 装置等智能设备运行正常。如有设备更换GY/T 5098-2022 广播电视卫星集成播出平台工程建设技术标准，应保留节水灌溉产品说 明书并做好相关记录。

是实现节水的重要手段。然而实践表明，部分设置有非传统水源的 项目，往往在后期运行时因物业管理等原因，非传统水并没有被使 用，造成资源浪费。因此本条强调设置有非传统水源的项目，物业 管理中的绿化浇灌和道路浇酒作业中，应首先使用非传统水源，并 应注意尽量避免在人行区形成喷雾，保障用水安全。

动，破坏藻类的生长环境。 5.3.7冷却水的损耗主要包括蒸发损失、漂水损失、排污损失和泄 水损失，冷却塔应设置必要计量设施核算各项损耗量，并通过运行 维护和优化等措施，保证系统的蒸发损失在所有冷却水损耗的80% 以上。 实际运行操作过程中冷塔补水宜采用非传统水源，节约市政 自来水使用量。补水应设置必要的软化设施，防止水质恶化堵塞管 道，造成系统运行效率降低其至设备故障。 5.3.8公共建筑集中空调系统的冷却水补水量占据建筑物用水量 的30%～50%，减少冷却水系统不必要的耗水对整个建筑物的节水 意义重大。 保证循环水系统运行良好的实际操作过程和方法为：循环冷却 水系统受气候、环境的影响，冷却水水质比闭式系统差，改善冷却 水系统水质可以保护制冷机组和提高换热效率。应设置水处理装置 和化学加药装置改善水质，减少排污耗水量。 开式冷却塔冷却水设计不当时，高于集水盘的冷却水管道中部 分水量在停泵时有可能溢流排掉。为减少上述水量损失，可采取加

动，破坏藻类的生长环境。

5.3.7冷却水的损耗主要包括蒸发损失、漂水损失、排污损失和泄 水损失，冷却塔应设置必要计量设施核算各项损耗量，并通过运行 维护和优化等措施，保证系统的蒸发损失在所有冷却水损耗的80% 以上。 实际运行操作过程中冷却塔补水宜采用非传统水源，节约市政 自来水使用量。补水应设置必要的软化设施，防止水质恶化堵塞管 道，造成系统运行效率降低甚至设备故障，

5.3.8公共建筑集中空调系统的冷却水补水量占据建筑物用

保证循环水系统运行良好的实际操作过程和方法为：循环冷却 水系统受气候、环境的影响，冷却水水质比闭式系统差，改善冷却 水系统水质可以保护制冷机组和提高换热效率。应设置水处理装置 和化学加药装置改善水质，减少排污耗水量。 开式冷却塔冷却水设计不当时，高于集水盘的冷却水管道中部 分水量在停泵时有可能溢流排掉。为减少上述水量损失，可采取加 大集水盘、设置平衡管或平衡水箱等方式，相对加大冷却塔集水盘 浮球阀至溢流口段的容积，避免停泵时的泄水和启泵时的补水浪 费。 通过非传统水源补充冷知水时应确保水量满足需求

5.4.1变压器运行时自身存在铁损和铜损，所以造成变压器输出功 率永远小于输入功率。铁损是由变压器自身结构和一次电压决定 的，数值基本不变，铜损则随着负荷电流的变化而发生变化。部分 建筑变压器的负载率设计值看似理想，但在实际运营中发现很多变 压器的实际负载率只有10%~30%左右。可根据实际负荷，调配合

适容量的变压器。 变压器经济运行操作方法为：单台变压器一般在负载率为60% 左右时为效率最高点，当多台变压器并列运行时，应按负载的大小 调整变压器运行台数和容量，使得变压器总损耗最小。变压器的经 济运行就是采用有效的运行策略，充分发挥变压器能效，使得变压 器自身损耗最低。 有条件的情况下，应关停负荷率较低的变压器，由与其并列分 段运行有母联连接的变压器进行供电，提高单台变压器的负载率， 减少不必要的电耗损失：同时对暂不用供电回路，应及时断开电源 线路，以减少线路上的空载运行损耗；另外，采用节能型无功补偿 装置，实现无功分散和就地补偿。 三 八

减少不必要的电耗损失；同时对暂不用供电回路，应及时断开电源 线路，以减少线路上的空载运行损耗；另外，采用节能型无功补偿 装置，实现无功分散和就地补偿。 5.4.2在民用建筑中，由于大量使用了单相负荷，如照明、办公用 电设备等，其负荷变化随机性很大，容易造成三相负载的不平衡。 即使设计时努力做到三相平衡，在运行时也会产生差异较大的三相 不平衡，因此，在运行中也要及时进行调整。 具体判断操作过程和方法为：采用计算机集中采集监控的系 统，可设置报警阀值，及时发现三相负载的不平衡情况，报警通知 相关维护人员。

5.4.3合理补偿无功功率，不仅可以提供功率因数，而目可以缩人

电压漏差范伟韦，对于设备运行的安全和高效节能均有纤处。就地补 尝即将补偿设备安装在用电设备附近，可以最大限度地减少线损和 释放系统容量，在某些情况下还可以缩小馈电线路的截面积，减少 有色金属消耗，但初投资和维护费用都会增加。因此，从提高补偿 设备的利用率出发，首先选择在容量较大的长期连续运行的用电设 备上装设就地补偿。 信息机房、控制机房应保证环境达到电磁兼容要求

5.4.4电力电子元件在建筑内广泛应用，如各种电力变

器、逆变器、变频器）、相控调速、调压装置、大容量的电力旨 同管可控开关设备等，由于其非线性、不平衡性的用电特性导致日

能质量恶化。谐波的存在会导致电气设备及导线发热、振动，增加 线路损失，缩短使用寿命，还会导致电子设备工作不正常、增加测 量仪表误差，增加了电网中出现谐振的可能性。 谐波测量判断和治理方法为：现行国家标准《电能质量公共电 网谐波》GB/T14549中谐波电压限值和谐波电流充许值进行了规 定，超出规定要求需对谐波进行治理。谐波治理前需对电能质量进 行测量，了解各次谐波的含量，可采用电容器串联适当参数的电抗 器治理谐波。对于电能质量要求较高的系统可采用有源电力滤波器 对谐波进行治理

5.4.5将照明强度降低到保证人员有效、舒适工作生活所需的实际

水平，这样可在保证视觉舒适度的前提下节约能源开支。结合

通常采用的调节做法为： 1）减少照明灯数量：拆去灯具内的灯；更换灯管或镇流器： 选择最佳的灯管和镇流器配置： 2）更换灯具：在需要更换或承租人变化时，可调整转换到最 佳的灯具类型和数量。可将非节能环保的灯具更换为节能环保的灯 具，如使用感应式LED灯，在作业区无人工作时可自动切换到低 照度，当有人时自动切换到高照度等措施。 3）安装独立的照明控制装置：充许住户在独立工作区内调低 和改变照明强度： 4）改造照明控制方式。走廊、楼梯间、「门厅、大堂、地下停 车场等公共场所设置为定时或感应照明节能控制方式。 对室外照明进行分组，宜采用计算机网络控制系统，根据人流 量情况适当调整照度。同时，尽可能采用太能能路灯，以减少用电 量

5.4.6当人员流动量不大时，系统查出候梯时间低于预

周置电梯停止运行，关闭灯和风扇；或限速运行，进入节能运行 添。当人员流动量增大，再陆续启动闲置客梯。

传统的电梯群控系统运送效率较低，人员等待电梯时间较长， 电梯将人员运送至目的层的时间较长，如安装自的楼层控制器后可 均匀分配乘客，可缩短停站时间，节约电能，提高运送效率。乘客 只需通过触模显示屏上选择目标层，则多媒体显示器会显示而目也 会以语音的方式告诉乘客去乘哪台电梯。 由于电梯运行时，有大量的热量需要散出，造成顶层电梯机房 内温度过高。电梯回馈系统节能效果可达到30%。此外使用该项技 术以后，放热电阻不再工作，电梯机房的室内温度大幅度下降，通 常可以下降5℃~10℃。同时电梯机房的温度下降以后，有利于对 电梯机房设备的安全运行，可延长使用寿命。 5.4.7蓄能装置是在电网低谷时段储存冷量或热量，在电网高峰时 段供冷或供热的装置。蓄能装置具有降低运行费用、移峰填谷等作 用。合理调整蓄能装置的运行时间及运行策略不仅可以通过峰谷电 价差，给企业带来可观的经济效益，而且可以缓解高峰时段的电网

5.4.7蓄能装置是在电网低谷时段储存冷量或热量，在电

供冷或供热的装置。蓄能装置具有降低运行费用、移峰填谷等化 月。合理调整蓄能装置的运行时间及运行策略不仅可以通过峰谷日 个差，给企业带来可观的经济效益，而且可以缓解高峰时段的电风 压力，为经济社会的平稳发展做出贡献

5.5.1具体操作控制策略和方法：根据负荷和机组容量，制定合理 的冷热源启停运行模式，保证可再生能源系统的实际使用量，从而 实现可再生能源实际应用效果和减排量。 5.5.2闷晒是指集热器在其内部传热工质无输入和输出的条件下

的冷热源启停运行模式，保证可再生能源系统的实际使用量，从而 实现可再生能源实际应用效果和减排量。 5.5.2闷晒是指集热器在其内部传热工质无输入和输出的条件下 接受太阳辐射的状态。处于空晒和闷晒的集热器，由于吸热板温度 过高会损坏吸热涂层，并且由于箱体温度过高而发生变形以致造成 波璃破裂，以及损坏密封材料和保温层等。 具体操作控制策略方法为：在太阳能集热系统运行时，应经常 监视太阳能集热系统的温度变化，当温度超过规定值时，应采取相 应技术措施如补充冷水，释放过热蒸汽，避免集热器空晒，集热系 统停运时可加盖遮挡物避免空晒。

5.5.3福建省夏热冬冷气候区是指南平市、三明市和宁德市，

是这些地区纬度较高的地方冬天会形成冻结。因此，系统的防冻是 太阳能集热系统的一个重要问题， 具体操作控制策略为： 1）对于直接集热系统，冬季气温低于0℃时，应排空循环系 统的水； 2）对于间接集热系统，使用传热工质+防冻液混合工质，应在 每年冬季到来之前检查防冻液的成分并及时补充防冻液，也可以通 过技术经济比较采用循环防冻的方式实现集热器防冻的目的

5.5.4地源热泵系统运行的可靠性同热源侧的进出力

密切相关。对地表水地源热泵热源侧水温、水位、水质的监测，可 以防止洪水季节等极端条件对热源侧换热系统造成损坏：对土壤源 地源热泵的地埋管周围土壤温度场的监测，可以判断分析土壤源地 源热泵热源侧换热情况，以保证系统正常稳定运行；对地下水地源 热泵热源侧地下水水位、水质、水温的监测，可以及时对热源井进 行维护。 制冷情况下，提高冷水出口设置温度，可以提高冷媒饱和蒸发 温度，提高机组效率，提高机组制冷量，减少机组能耗：制热情况 下，降低热水出口设置温度，可以降低冷媒饱和冷凝温度，提高机 组制热量，提高机组效率，减少机组能耗。不光是部分负荷，系统 运行一段时间后，如发现未端设备有一定余量，均可实施此调整 5.5.6提前关机是节能运行的方法之一，可以在停机与下班期间利 用水系统蓄存的冷热量为用户服务。提前停机时间需要在运行中根

5.6.1公兴建筑应禁正吸烟或有效控制吸烟室通风。吸烟室设置排 向室外的直接排风，排风口应远离新风口及建筑入口。吸烟室应有 密闭到顶的隔墙。吸烟室内保持一定的负压。

.6.2新建建筑内的送排风平衡由设计解决，本条王要针对局部工 能变更情况。小规模局部功能变更（如改为餐饮、厨房等）需要 排风时，往往忽视补风措施，造成建筑局部严重负压，影响门窗 王常开启，恶化使用条件。

5.6.3风扇所形成的空气扰动不但可快速带走人体散发

时可以有效促进空气流动，起到良好的降温和提高空气品质的双重 作用。在过渡季采用电风扇，可有效缩短空调的使用时间。研究表 明，在夏季空调空间内辅以电风扇调风，可在不牺牲人体热舒适性 的前提下，适当提高空调设置温度以及缩短空调开启时间，从而达 到节能的目的。这一做法对夏热冬暖地区、夏热冬冷地区空调能耗 的降低更是有显著效果。因此，在我省应倡导夏季和过渡季使用电 风扇，特别是在人员活动较为频繁的公共区域采用，如大堂、电梯 前室、电梯间等。

5.6.4过渡季或夏季的夜间，室外空气温度较白天低。特别是我

山地多，容易形成夜间山风，给坡地建筑的通风提供良好条件。对 于住宅建筑，应倡导人们使用该方法进行室内降温，减少空调开启 时间和强度。对于公共建筑或建筑中的楼道、电梯机房等公共区域 电梯机房，物业管理人员应适时开启窗户以在夜间利用通风带走室 内热量，提高空间舒适度。

5.6.6空调机的随意摆放不但破坏建筑外立面美观，且容易造成外

墙渗水、空调效率低下、冷凝水随意排放及噪声等问题，形成邻里 矛盾纠纷，应尽量避免。特别是对于住宅和公建中的销售物业，物 业管理单位应对用户室外空调机的安装进行指导和严格管理

面、通廊、广场等位置使用，可有效降低局部温度，改善热舒适度。 因该装置喷射为雾气，因此在医院等易形成交叉感染的区域则不宜 采用。

5.7.1能源管理就是在满足使用要求的前提下，按照既考虑局部， 更着重总体的节能原则，使各类建筑设备在消耗能量最久、运行效 率最高的状态下充分有效地利用能源。 现在我国很多绿色建筑具有能源监测系统，但没有对能源管理 监测系统的实际数据进行专业的分析和挖掘，导致能源管理监测系 统没有起到真正的管理功能，没有真正找到建筑节能潜力和空间， 因此，本条文专门增加了数据挖掘和分析功能的要求，以期提高我 国绿色建筑运行管理分析水平和能力。

5.7.2采用计算机集中采集系统，将各种智能化系统通过

6.1.1建筑运行时期需要维护的内容繁杂，大体上可分为日官

和定期维护两大类。根据建筑的使用功能，建筑运行使用中膏 行日常巡检的对象主要包括暖通空调、给排水、照明、电气、 自控、电梯、消防、建筑幕墙、外保温、门窗遮阳和景观绿 一个系统。对建筑进行维护时，应做好各系统维护工作的分工

录、设备系统缺陷记录、维护保养记录等。原始记录应填写详细 圭确、清楚，并符合相关管理制度的要求。 巡回检查应定时、定点、定人，并做好原始记录。采用计算札 集中控制的系统，可用定期打印汇总报表和数据数字化储存的方式 录并保存运行的原始资料。

6.1.3设备维护首先应参照制造商的要求进行，在积累足够维护经

13设备维折自无参市制造冏的安求进付，任积系定够 验的前提下，可做适当改进，但维护保养操作应制度化、程 在涉及安全因素的维护过程中，必须严格操作，确保人员和诊 全。

设备、材料，及技术资料和资金，合理制定维修计划。应保障维修 工作的质量，缩短维修时间，减少维修材料浪费，必要时可请专业 的维修团队参与维修任务。

.1.5各类设施设备系统应建立三级保养制度：

1）日常维护保养：设备操作人员进行的经常性的保养工作， 三要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好必要

的记录等； 2）一级保养：操作人员和设备维修人员按照计划进行的保养 工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备 的磨损规律进行定期保养； 3）二级保养：设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体 检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备达到完好状态。 设备完好率的合理限定是保障系统安全、经济运行的必要条 件。在合理安排工艺和选取可靠设备的同时，保证系统日常的运行 维护保养管理。设备完好率的计算公式如下：

设备完好台日数 设备完好率W= ×100% 设备制度台日数

式中： 设备制度台日数=制度运行大数Dx台数T： 设备完好台日数=制度台日数一设备故障停机台日数一设备维 护保养台日数； 设备事故故障停机台日数和设备维护保养台日数分别为每台 设备的事故故障停机日数及维护保养日数之和。 设施设备的使用完好率达到95%以上，是物业管理公司常用的 控制性指标。 中水系统根据调研结果统计，各工艺的设备台数基本都为11 台，以30天为周期的设备制度台日数为330台日。每一台设备在 母一个月中出现故障和维护保养各为一天，则出现故障和维护保 养，但是系统却可以止常运行的台日数为6台（有备用的设备）×2 日=12台日，此时的设备完好率为

由此可知： 1）当设备完好率为95%或者96%时，中水系统尚可运行但水 质难以保证：

2）当设备完好率为97%，中水系统在保证水质要求的同时可 以高效运行。 6.1.6保养工作是基于设备和系统的特点，根据已经制定的设备保 养操作规程执行，并应做好警示标识和安全防护。对于有限空间、 高空作业、带电作业以及动火作业的工作内容，应按照相关规定提 前开具相应工作票。对于需停机保养的重要设备，为避免停机对建 筑内人员带来影响，应提前确认设备是否可以停止运行，并向相关 部门报告，经批准后，方可停机保养。重要设备的保养和检修，应 提前编制方案，并向建筑内各单位进行通知，必要时提交相关管理 部门。

6.2.1巡检内容应包括：1）每两小时对制冷主机、热泵机组、水 泵、冷却塔、锅炉、热站巡检一次，并记录设备运行参数；2）每 天对组合式空调箱、散热设备、风机盘管和热回收装置检一次， 并记录运行状况；3）每月对离心通风机巡检一次，每三个月对轴 流风机巡检一次。 制冷主机巡检内容包括：1）检查各仪表及阀门等部件的工作 状况；2）检查压缩机的油压、油压差/油温及油量；3）检查制冷 剂运行中冷凝器及冷却器的温度、压力；4）检查冷水机出入水温 度及压力。 水泵巡检内容包括：1）检查压力表工作状态；2）检查是否有 漏水情况；3）检查运行电流及电压。 冷却塔巡检内容包括：1）检查水盘是否漏水；2）检查风机运 转情况；3）检查浮球阀工作状态。 组合式空调箱巡检内容包括：1）检查空气过滤器空气流动情 况，是否发生堵塞：2）检查噪声及振动；3）检查框架有无变形；

4）检查通风机转动情况，风管是否漏气：5）检查阀门开启情况。 热交换器巡检内容包括：1）记录出入水温及压力温度：2）检 查是否漏水。 散热设备巡检内容包括：1）检查散热器是否漏水：2）检查散 热器表面温度是否过热或过低：3）检查散热设备阀门开启情况。 同时，暖通空调系统应定期进行全面检查和维护保养。内容包 括清洁设备外观、轴承加油、检查电机绕组的绝缘、检查风机皮带 松紧情况、检查部件磨损、密封、衔接情况等。制冷主机、热泵机 组、水泵、冷却塔、锅炉、热站应至少每月一次，组合式空调箱、 散热设备、风机盘管和热回收装置应至少每三个月一次。 6.2.2暖通空调系统中的空气处理设备、排风热量回收系统、冷却 水系统、冷冻水（热水）系统应定期检查、清洗和保养，去除积尘、 污物、铁锈和菌斑等，并应符合下列要求： 1）空气处理设备、排风热量回收系统、冷却水系统、冷冻水 （热水）系统检查周期每三个月不应少于一次： 2）暖通空调系统存在的污染应在以下情况出现时进行清洗： a.．当系统性能下降时; b．对室内空气质量有特殊要求时。 3）清洗效果应进行现场检查，并可采用以下方法： a．目测法：当内表面没有明显碎片和非黏合物质时，可认为 达到了视觉清洁； b：质量法：通过专用器材进行擦拭取样和测量，残留尘埃量 应少于1.0g/m²。 6.2.3为确保送入室内的新风品质，做出本条规定。风管检查周期 每年不应少于一次。 6.2.4公共建筑内部厨房、厕所和地下车库的排风系统中的空气是

4）检查通风机转动情况，风管是否漏气；5）检查阀门开启情况。 热交换器巡检内容包括：1）记录出入水温及压力温度：2）检 查是否漏水。 散热设备巡检内容包括：1检香散热器是否漏水：2）检香散 热器表面温度是否过热或过低：3）检查散热设备阀门开启情况。 同时，暖通空调系统应定期进行全面检查和维护保养。内容包 括清洁设备外观、轴承加油、检查电机绕组的绝缘、检查风机皮带 松紧情况、检查部件磨损、密封、衔接情况等。制冷主机、热泵机 组、水泵、冷却塔、锅炉、热站应至少每月一次，组合式空调箱 散热设备、风机盘管和热回收装置应至少每三个月一次。 6.2.2暖通空调系统中的空气处理设备、排风热量回收系统、冷却 水系统、冷冻水（热水）系统应定期检查、清洗和保养，去除积尘 咖

6.2.2暖通空调系统中的空气处理设备、排风热量回收

遭到污染的空气，很容易溢出，进入到建筑内部，对室内环境造成 污染，所以，对这三类排风系统，应重点进行系统检查和维护，根 据检查结果清洗或更换，清洗周期宜每三个月一次。应聘请具有专

消防资质的清洗单位对厨房烟道进行清洗 .2.5设备及管道的绝热材料是减少能量浪费的重要保障。设备及 管道绝热材料的检查、检测周期每年不应少于一次，确保绝热设方

消防资质的清洗单位对厨房烟道进行清洗。

.2.5设备及管道的绝热材料是减少能量浪费的重要保障。设备及 管道绝热材料的检查、检测周期每年不应少于一次，确保绝热设方 好、性能正常。有破损或失效的绝热材料应及时进行修补或更换

管道绝热材料的检查、检测周期每年不应少于一次，确保 完好、性能正常。有破损或失效的绝热材料应及时进行修

6.2.6巡检内容应包括：

6.2.6巡检内容应包括：

1）运行中的设备每班巡检一次，备用设备每月巡检一次： 2）消防水泵应按现行国家标准《消防给水及消火栓系统技术 规范》GB50974的要求进行巡检和维护； 3）建筑的给排水管井、污水井巡检，每月一次；建筑的给排 水管井、污水井疏通，每年两次。

6.2.7检测内容应包括：

1）每三个月聘请具有资质的专业机构对直饮水水质进行一 金测。 2）每半年聘请具有资质的专业机构对生活水箱进行一次清没 对水质进行检测

6.2.8根据现行国家标准《建筑中水设计规范》GB50336，

正通过到流防止器或 防污隔断阀与生活饮用水给水管道连接。中水处理设施的中水池 （箱）设置自来水补水管时，补水管口应有空气隔断，防止中水向 流污染。 当中水管道采用金属管材时，其外壁的颜色应涂浅绿色：当采 用塑料管材时，应采用浅绿色管道，并应在其外壁模印或打印明显 耐久的“中水”标志，避免与其他管道混淆。设置在公共场所、车 库的中水取水口，应设带锁装置。水池（箱）、阀门、水表及给水 栓、取水口均应有明显的“中水”标志。 在甘

6.2.9绿色雨水基础设施有雨水花园、下凹式绿地、屋

应通过检查并等观察其运行状态，或可由设备提供商进行检测维 护，检查周期不低于每月一次。 6.2.10使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保 证合理使用非传统水源，实现节水目标，每月应对使用的非传统水 源进行检测一次，并准确记录。同时，为便于对非传统水源利用设 施进行有效管理和评估，应对非传统水源供水量进行记录。 6.2.11通过供水管网和阀门的检查，结合供水量的计量监测，可 以发现由于管网漏损或阀门漏损导致公共建筑内不合理时间、不合 理用户处的用水量，及时采取措施进行维修更换。 主要检查内容包括：1）阀门：检查开关是否灵活，是否有跑 冒、滴、漏现象：2）仪表：清洁表壳，观祭指针转动是否灵活： 表面玻璃是否完整、无污物遮挡等，检查周期不低于每月一次。 6.2.12用水器具维护更换应选用中华人民共和国国家经济贸易委 员会2001年第5号公告和2003年第12号公告《当前国家鼓励发 展的节水设备（产品）》自录中公布的设备、器材和器具。根据用 水场合的不同，合理选用节水水龙头、节水便器、节水淋浴装置等。 所有用水器具应满足现行标准《节水型生活用水器具》CJ/T164及 《节水型产品技术条件与管理通则》GB/T18870的要求，且所选 卫生器具的用水效率等级不低于设计要求。 物业管理单位应做好节水器具更换记录，保留产品说明书、产 品节水性能检测报告等。 延时自闭式、红外感应式节水器具应至少每月检香一次。

护，检直同期不低于月 6.2.10使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保 证合理使用非传统水源，实现节水目标，每月应对使用的非传统水 源进行检测一次，并准确记录。同时，为便于对非传统水源利用设 施进行有效管理和评估，应对非传统水源供水量进行记录。 6.2.11通过供水管网和阀门的检查，结合供水量的计量监测，可 以发现由于管网漏损或阀门漏损导致公共建筑内不合理时间、不合 理用户外的用水，及时采取措施进行维修更换

6.2.10使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。 证合理使用非传统水源，实现节水目标，每月应对使用的非 源进行检测一次，并准确记录。同时，为便于对非传统水源禾 施进行有效管理和评估，应对非传统水源供水量进行记录

6.2.11通过供水管网和阀门的检查，结合供水量的计量监测

6.2.13巡检内容应包括

6.2.13巡检内谷应包括： 1）专用配电室巡检：高低压运行数据抄表记录两小时一次； 高低压开关柜的外观、仪表每天一次；电力电缆敷设环境、变压器 外观、低压开关柜断路器每年一次，现场测量电力电缆、变压器线 卷、高压开关柜的绝缘电阻； 2）强电竖井、弱电间、网络间巡检：布线环境、电气柜每月 次，记录设备运行状况； 3）发电机房巡检：每天一次，柴油发电机每半个月空载运行 次，每年带载运行一次，记录设备运行状况： 4）公共照明电气柜、卫星机房巡检：每月一次，记录设备运 行状况。 定期对电气弱电系统进行维护，维护内容包括： 1）对门禁系统、安防监控系统的全面检查，每三个月一次； 2）组织维保单位对空调机组各类传感器、风阀执行器等传感 和控制设备校正和保养，每三个月一次； 3）每月对消防报警系统进行检查检测一次，每年按回路全面 检查检测覆盖一次，并根据项目情况逐月记录并存档。 6.2.14实际物业管理中出现光源损坏需要更换时，因成本、维护 人员个人意愿等问题，经常存在不考虑原有照明效果和灯具布置效 果随意更换光源的问题，使得原有照明协调性和美观遭到破坏。为 比，本条对更换光源的整体协调性作出要求。另外，要求更换光源 应高效，建筑照明功率密度和质量应符合现行国家标准《建筑照明 设计标准》GB50034的规定，每周一次对照明系统全面检查检测 并做好检查记录表。

6.2.14实际物业管理中出现光源损坏需要更换时，因成本、

人员个人意愿等问题，经常存在不考虑原有照明效果和灯具布置效 果随意更换光源的问题，使得原有照明协调性和美观遭到破坏。为 比，本条对更换光源的整体协调性作出要求。另外，要求更换光源 应高效，建筑照明功率密度和质量应符合现行国家标准《建筑照明 设计标准》GB50034的规定，每周一次对照明系统全面检查检测 并做好检查记录表。 （1一对工继由制玄统一可编积控制玄然和微机控制玄一由

6.2.15对于继电控制系统、可编程控制系统和微机控

于系统的组成形式不同，维护保养的工作内容也有区别，维护保养 周期不低于每月一次。

6.2.16能源计量及数据挖掘的前提条件是计量的数据准确，这就 要求计量器具能够进行准确计量，因此建立完整的计量器具管理制 度、计量器具周期检定及溯源管理是保证数据质量的基础条件。其 中计量器具建档制度中应包括新增、更换、报废、使用、维护、保 养及考核制度。 定期进行计量器具核准是保证数据质量的必要条件，绿色建筑 能源系统运行维护过程中应对计量器具进行定期检定（校准），周 期不低于每月一次，保证计量数据的准确性。能源计量器具宜定期 检定（校准），具体要求如下： 1）应使用经检定（校准）符合要求的或不超过检定周期的计 量器具； 2）属强制检定的计量器具，其检定周期应遵守有关计量法律 法规的规定； 3）非强制检定的计量器具，其检定周期可根据不同建筑用能 清况自行安排，但不宜超过5年

6.2.17 巡检周期不应低于每天一次。 6.2.18 检查周期不应低于每月一次。 6.2.19太阳能集热器和光伏组件的表面积灰等因素会导致系统集 热量或发电量降低，保持表面清洁是系统效率的重要保证，为此， 应安排定期清洗，清洗周期不低于每月一次。此外，应保持检修通 道的畅通，避免屋面层堆积杂物等导致人员检修工作受阻

6.3.1绿化管理制度主要包括：对绿化用水进行计量，建立并完善 节水型灌溉系统：规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的 使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。

绿化的操作管理制度不能仅摆在文件柜里，必须成为指导操作 管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使值班人员 严格遵守规定，以有效保证工作的质量。 6.3.2绿化是城市环境建设的重要内容。大面积的草坪不但维护费 用昂贵，生态效果也不理想，其生态效益也远远小于灌木、养木。 因此，合理搭配养木、灌木和草坪，以养木为主，能够提高绿地的 空间利用率、增加绿量，使有限的绿地发挥更大的生态效益和景观 效益。 绿化植物应满足以下条件： 1）种植多种适应当地气候和土壤条件的乡土植物，并采用 灌、草结合的复层绿化，且种植区域有足够的覆土深度和排水能力： 2）居住建筑小区每100m绿地上种植不少于3株养木。 6.3.3对行道树、花灌木、绿篱定期修剪，草坪及时修剪、定期除 草。应按生长周期做好施肥工作，冬季对乔木涂白，保持草坪、地 被的完整，保证树木有较高的成活率。发现危树、枯死树木应及时 处理。 6.3.4屋顶绿化是我省倡导的适宜绿色建筑技术。当设置有屋顶绿 化时，及时对屋顶的排水设施进行检查和异物清理，是防止屋顶漏 水和保障植物生长的必要措施。我省沿海风速大，台风较多，屋顶 茎种枯右丢本一应宝期进径佟前一必西时应洪径加围一避色丢大袖

时，及时对屋顶的排水设施进行检查和异物清理，是防止屋顶 和保障植物生长的必要措施。我省沿海风速大，台风较多，屋丁 种植有养木，应定期进行修剪，必要时应进行加固，避免养木初 风刮倒造成财产损失及人员伤害，

6.3.5植物枝条应做好牵引工作，使其沿依附物向指定方向生长。

依攀缘植物种类、时期不同，应采用不同的方法，如捆绑设置铁丝 网（攀缘网）等。另外，为改善植物光照、增进其观赏性或促使花 果生产，在植物生长季节应进行理藤、造型，使枝条均匀分布，以 逐步达到满铺的效果。 为保障垂直绿化的维护工作，当垂直绿化的攀爬高度大于常规 工作梯所能达到的高度后，应添置高空维护作业所需的设施设备， 并定期检查，确认安全性。

6.3.6绿化区应及时做好植物病虫害预测、防治工作，做到植物无 暴发性病虫害。无公害病虫害防治是降低城市环境污染、维护城市 生态平衡的一项重要举措，对于病虫害坚持以物理防治、生物防治 为主，化学防治为辅，并加强预测预报。因此，一方面提倡采用生 物制剂、仿生制剂等无公害防治技术，另一方面规范杀虫剂、除草 剂、化肥、农药等化学药品的使用，防止环境污染，促进生态可持 续发展。 6.3.7检查内容包括自动化控制系统的感应装置的有效性，管道阀 日不

6.3.7检查内容包括自动化控制系统的感应装置的有效

6.4.1建筑结构的使用寿命与其运营阶段的维护有很大的关系，无 其是处于恶劣环境下的建筑物更是需要定期检查和保养。我国相关 结构的设计规范与施工规范较完善，对于建筑材料及构件的耐久性 都提出了要求，但没有运行维护阶段如何使用的规范。运行阶段应 以预防为主,通过定期检查及维护，及时发现问题减少损失。

其是处于恶劣环境下的建筑物更是需要定期检查和保养。我国相关 结构的设计规范与施工规范较完善，对于建筑材料及构件的耐久性 都提出了要求，但没有运行维护阶段如何使用的规范。运行阶段应 以预防为主，通过定期检查及维护，及时发现问题减少损失。 6.4.2建筑材料类型和品种层出不穷，但一部分在使用过程中暴露 出不少问题，已被证明为不适宜使用。国家及我省有关主管部门已 及时向社会公布禁正和限制使用的建筑材料和制品，不应采用。 建材本地化是减少运输过程资源和能源消耗、降低环境污染的 重要手段之一。本条鼓励使用本地生产的建筑材料，提高就地取材 制成的建筑产品所占的比例。 严格控制所选用的建筑材料和装饰装修材料，避免带入新的污 染源。现行国家标准《室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛 释放限量》GB18580、《室内装饰装修材料溶剂型木器涂料中 有害物质限量》GB18581、《室内装饰装修材料内墙涂料中有 害物质限量》GB18582、《室内装饰装修材料胶粘剂中有害物 质限量》GB18583、《室内装饰装修材料木家具中有害物质限

量》GB18584、《室内装饰装修材料壁纸中有害物质限量》GB 18585、《室内装饰装修材料聚氯乙烯卷材地板中有害物质限量》 GB18586、《室内装饰装修材料地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂 有害物质释放限量》GB18587、《混凝土外加剂中释放氨的限量》 GB18588和《建筑材料放射性核素限量》GB6566等均对建筑材 料有害物质含量进行限定。

6.4.4在保证室内工作环境不受影响的前提下，在办公、商场

共建筑室内空间尽量多地采用可重复使用的灵活隔墙，可减少室 间重新布置时对建筑构件的破坏，节约材料，同时为使用期间木 已件的替换和将来建筑拆除后构配件的再利用创造条件。

6.4.5建筑材料的循环利用是建筑节材与材料资源利用的重

资源利用的贡献，评价范围是永久性安装在工程中的建筑材料，不 包括电梯等设备。用量比例以质量计算。 有的建筑材料可以在不改变材料的物质形态情况下直接进行 再利用，或经过简单组合、修复后可直接再利用，如某些特定材质 制成的门、窗等。有的建筑材料需要通过改变物质形态才能实现循 环利用，如钢筋、玻璃等，可以回炉再生产。有的建筑材料则既可 以直接再利用又可以回炉后再循环利用，例如标准尺寸的钢结构型 材等。以上各类材料均可纳入本条范畴。 建筑中采用可再循环建筑材料和可再利用建筑材料，可以减少 生产加工新材料带来的资源、能源消耗和环境污染，具有良好的经 济、社会和环境效益。

6.4.6我省气候潮湿多雨，沿海地区海风对金属腐蚀性车

应及时进行检查和保养。如出现外遮阳部件支离、脱落危险等，应 进行维修或更换。 6.4.7采光井的玻璃顶的污渍会降低透光率，保持表面清洁是保证 采光效果的重要措施。同时，应在清洗时同步或定期检查采光并的 安全防护和防水措施的可靠性，避免发生玻璃破碎脱落或局部漏水 导致不良后果，

7.1.1运行维护管理单位接管验收的接管主体为建筑所属业主单 位，由业主提供建筑基础建设和重要系统等相关技术材料。根据中 华人民共和国住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（建房（2010， 165号）对绿色建筑物业的共用部位和共用设施设备进行承接查验 与验收。 运行维护管理单位的接管验收是物业管理的基础工作和前提 条件，也是物业管理工作真正开始的首要环节。物业接管验收有助 于促进提高施工单位建设质量，加强物业建设和管理的衔接，提供 物业管理的必备条件，确保物业管理的安全和使用功能。在接管验 收过程中应把握原则性与灵活性相结合、细致入微与整体把握的原 则，灵活应对非原则性不一致问题，严格检查工程质量。接管验收 的内容不仅限于主体建筑结构，还应包括附属设备、配套设施、道 路、场地、环境绿化等综合功能， 7.1.2绿色建筑的运行与维护需要现代化、专业化的物业管理模 式，其中最主要的内容就是建立起一套完整的管理制度。管理制度 应将技术、人员两方面作为主要管理内容。对于物业设施设备，应 建立工程技术规程和管理工作制度。人员方面，应建立完善的责任 制度和物业设施设备岗位管理制度。 工程技术规程主要规范物业管理人员对物业设备设施的操作 与维修，应包含接管验收制度、安全操作规程和保养维护规程。 管理工作制度主要规范常规运行维护管理及物资管理，包括设

7.1.2绿色建筑的运行与维护需要现代化、专业化的物

物业设施设备岗位管理制度主要规范人员岗位职责，确定岗位 层级汇报关系。 经济管理制度包括对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房 立租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务 管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财 务收支汇总平衡等

是具体的工作人员，人员的合理配置和管理决定了物业管理的水平 和实际效果。因此明确物业管理责任制度，是对建筑整体运行水平 的人力资源上的保障。 7.1.4物业接管验收管理档案的建立有利于物业方在建筑运营全 过程中对建筑总体情况的把控，便于事后追溯，可作为管理证据

是具体的工作人员，人员的合理配置和管理决定了物业管理的水 口实际效果。因此明确物业管理责任制度，是对建筑整体运行水平 勺人力资源上的保障。

7.1.4物业接管验收管理档案的建立有利于物业方在建筑运

过程中对建筑总体情况的把控，便于事后追溯，可作为管理证据 当案的管理应制定严格明确、完整严密、便于操作的管理办法，估 到文档存放有序、使用有则、责任明确。

特殊的绿色技术的实施运行，在运行过程中人员的操作水平也会影 响其实施效果，因此绿色建筑的运行，应对操作人员就绿色技术相 关的专业知识进行培训，建立上岗机制。 具有专业知识的工作人员应了解工作内容，并具备一定的操作 能力。对于工作人员还应定期开展业务培训工作，提高其专业技术 能力、实际应对能力，以应对实际操作中不断发现的新问题和技术 的不断发展所带来的新挑战，

7.2.3按使用用途定期记录能耗、水耗，保证数据准确，

备系统运行过程中落实。积极开展修旧利废，有效降低成本。

7.3.1物业设施设备的维护保养管理制度主要应包括维修养护方 式、日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、巡检制度、故障 与事故管理方案等内容。 制定合理的巡检制度及计划，对设施设备运行应日常巡检和计 划巡检，核查运行情况并形成巡检记录。巡检计划应明确巡检日期、 巡检人，包含巡检内容、巡检周期、巡检要求等内容GB／T50081-2019 混凝土物理力学性能试验方法标准及条文说明，并应记录巡 险结果、处理意见等相关内容，以方便交接班人员对设备设施的运 行和维护情况的了解，

制定合理的巡检制度及计划，对设施设备运行应日常巡检和计 划巡检，核查运行情况并形成巡检记录。巡检计划应明确巡检日期、 巡检人，包含巡检内容、巡检周期、巡检要求等内容，并应记录巡 检结果、处理意见等相关内容，以方便交接班人员对设备设施的运 行和维护情况的了解。 7.3.2日常保养作为物业设施设备的基础保养内容，对其性能有着 最基本的保障，建立定时定期的养护方案，对设备长期运行状态保 持良好起着至关重要的作用。故障和事故的发生往往是日积月累的 结果，日保养、周保养、月保养等不同周期的保养，可层层降低故 障与事故的发生率。 7.3.3随着网络信息化时代的不断发展，建筑的运营过程也应跟上 脚步，利用高效管理软件预先制定维护保养方案，明确人员职责， 提高维护保养的实际效果，提高管理水平和管理效率。运行维护管

7.3.2日常保养作为物业设施设备的基础保养内容，对其性育

最基本的保障，建立定时定期的养护方案，对设备长期运行状态 良好起着至关重要的作用。故障和事故的发生往往是日积月累白 吉果，日保养、周保养、月保养等不同周期的保养，可层层降低古 章与事故的发生率。

步，利用高效管理软件预先制定维护保养方案，明确人员职责 高维护保养的实际效果，提高管理水平和管理效率。运行维护管 里单位应对物业设施设备的运行、操作、维护形成完整的技术档案 车为设施设备管理证据，便于实施管理以及优化运行维护方案。

7.3.4保养考核制度是对设备保养效果的控制，合理的

对维保人员操作水平的激励。根据保养考核结果，可针对保养和维 护方案进行调整以使设备达到更好的运行效果：对操作人员进行奖 惩，可激励其工作水平的不断提升。

附录D福建省适宜绿色建筑技术宣传要点

为方便绿色建筑设计单位和建设单位选用，福建省住房和城乡 建设厅于2015年9月发布了《福建省绿色建筑适宜技术和产品推 二目录》（闽建办科（2015】7号）TAF-WG4-AS0016-V1.0.0：2018 移动智能终端安全能力测试方法.pdf，其中分门别类列出我省适宜 的绿色建筑技术和产品，起到很好的指引作用。本规程参照该目录 编制了本宣传要点，旨在鼓励绿色建筑的运行维护管理单位加强对 建筑使用者的绿色理念和基本知识宣传，并为其宣传提供参考范 本，提高知识传播的准确性。由于宣传的最终受众是广大非专业的 建筑使用者，因此本宣传要点只列出与使用者日常关的、我省适 宜的绿色建筑技术。运行维护管理单位宜参考本要点，尽可能用通 谷易懂的语言对建筑所采用绿色建筑技术的特点和使用要点进行 描述。