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东莞城市规划管理技术规定(2020年文件汇编)（东自然资[2020]266号 东莞市自然资源局2020年7月27日）.pdf

（2）分类建筑面积年用气量指标宜符合下表的规定：

第3.5.1条规模预测。固定通信用户指标可参照《深圳市城市规划标准与 准则》的标准进行选取：

）分类用地面积固定通信用户指标宜符合

筑面积固定通信用户指标宜符合下表的规

第3.5.2条通信设施的建设要求。通信机楼规划是城市通信网络设计中的 重要部分，它对城市通信网络的构成和发展有着直接的影响。按照符合环境安 全、服务方便、技术合理和经济实用的原则T／CEA 041.5-2020 电梯线束技术要求 第5部分：随行电缆线束技术要求.pdf，综合考虑用地、经济、地质、环 竟等因素影响，尽量考虑近、远期的结合，对于局所建设的规模、占地范围、

第一章总平面图规划设计

第1.1.6条高层建筑物因高度较大，对相邻地块的消防、日照、通风和量 现的影响较大，故高层建筑物的布局在满足建筑红线的退缩循要求后，还应加大 建筑退线距离。本条文按照项目的使用性质、高层建筑物的高度、位置等要素 确定高层建筑物的退线距离。其中，用地性质为居住、中小学及幼儿园、医 院、社会福利等对日照有特殊要求的建设用地时，为保障相邻建筑物之间的日 照间距，对退线距离的标准要求较高。 （一）本条文对高层建筑物的退线距离要求，仅针对高层建筑物塔楼部 分，其附属的裙房部分仍按照第1.1.5条的要求计算退线距离。 （二）部分建设项目由于土地权属的原因，会出现用地红线与城市道路红 线不重合的情况，当用地红线与城市道路红线之间的区域属于控规建筑红线外 的不可建设区时，高层建筑退线距离仍本条执行。

第1.2.2条为避免新建项目在设计中采用防火墙等措施任意减少防火间距 保障建筑物有足够的采光和通风面，高层建筑物的最小间距统一按13米控制。 第1.2.3条幼儿身体的各部分的发育尚未成熟，动作还不十分协调，防护 意识差，为保障其安全，需加大幼儿园、托儿所生活用房与甲类、乙类火灾危险 性场所的防护距离

第1.4.2条中小学和幼儿园上学和放学期间接送车辆较多，容易对城市 道路造成拥堵，为减少对城市道路交通通行的影响，因此增加了中小学及幼儿 园配套的地下车库连接基地外城市道路时的缓冲段的长度要求。

第2.1.3条为改善住宅建筑的通风和采光，提升居住品质，同时为避免后 期违规搭建行为，对住宅各部位设置的开口天井和内天井的最短边长作出管控 第2.1.4条按照国家政策要求，居住区严禁建设别墅。为规范低层及多层 住宅设计，避免变相开发别墅的行为，本条文明确了别墅和低层及多层住宅的区 别。 第2.1.5条低层住宅、或多层联排式住宅居住人口少，占地规模相对大， 导致居住区的公共活动空间被压缩，同时低层和高层住宅混居的模式在现实生活 中也带来很多矛盾和冲突。为避免上述问题，对于中心城区和轨道站点TOD地区 等高密度地区，限制建设低层住宅以及多层联排式住宅，其它地区可少量建设低 层住宅以及多层联排式住宅，

第2.2.3条宿舍是指有集中管理且供单身人士居住使用的建筑，为适应其 使用性质，避免将宿舍改做住宅使用，需对宿舍的套内建筑面积进行适当控制。

第三节商业、办公、科研建筑

第2.3.4条按照住建部门和不动产登记部门的相关工作要求，只有采用实 体分隔的用房才能独立办理产权登记。为理顺报建环节的前后标准，避免建设单 位在完成建设后进行反复修改，以本条文作出提醒。 第2.3.5条由于市场需求，建设单位将办公空间改建成住宅对外销售，造 成大量社会问题的产生。为进一步规范市场开发行为，对商业、办公及科研建筑 平面设计提出相关设计要求

第三章建筑经济技术指标计算

第3.1.3条城乡规划中对于建筑容量的控制实际上是源于对建筑三维空旧 的规划管控，如对建筑物层高没有限制，则同一容积率的建设项目，其占据的城 市空间大小必将千差万别，无法达到规划管控的效果。因此，有必要对建筑物的 层高进行统一规范，同时也避免了大量违规加建行为的发生。结合不同使用功能 的建筑物的日常使用需求，提出各类建筑的基准结构层高上限值

第3.3.2条不计容建筑面积基本以公共空间为主，主要体现城乡规划对公 共产品的引导和鼓励。其中： （三）为大力推动公共架空走廊的建设，引导建设单位主动配建地块内部 及相邻地块之间的交通性架空走廊，提升城市慢行出行条件和环境品质，打造 安全、舒适、低碳的慢行交通系统，提高城市生活品质，对符合开放性要求、 主要作为公共交通功能使用的架空走廊，其建筑面积给予不计算容积率的优惠 措施； （四）按照国家防火设计规范的要求，建筑高度超过100米的超高层建 筑，均应按要求配建避难层。避难层属于安全疏散必须配建的空间，但不能兼 故日常其他功能使用。为降低企业负担，特对避难层中的开放式避难空间建筑 面积给予不计算容积率的优惠措施。其中，在避难层中设置的有维护结构的房 间不属于不计算容积率的范围 （十一）为推动城市微改造，提高既有房屋的安全性和舒适性，对于既有 房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍 设施、电梯等配套设施用房，其建筑面积给予不计容建筑面积的优惠措施 第3.3.3条为界定架空公共空间，进一步明确了不计容架空公共空间的设 计标准。其中： （一）架空公共空间由于不计算容积率，为避免该条文本滥用，故对架空么 共空间的使用范围进行限制：

（二）架空公共空间作为公共休闲的空间，若层高太低，空间太封闭，会让 人感觉压抑，故对层高和开散率进行限制，考虑到高层建筑尤其是超高层建筑普 遍受结构因素的制约，将开敲率定为30%。 （三）架空公共空间作为公共休闲空间，为保障公众的正常使用，应具有 定规模的使用面积。 第3.3.12条建筑物挖空区域容易在使用过程中被违规搭建，增加使用面 积，因此需对挖空区域的面积进行适当限制。 第3.3.14条开放式阳台是室内外的过渡空间，不应采用封闭性太强的设 计，因此对其开散率提出限制。 第3.3.19条超高层建筑（不包括住宅）一般将大量设备放在屋顶，为避免 设备外露影响美观，从提升城市品质空间的角度考虑，当外立面采用建筑幕墙时： 女儿墙高度可适当放宽，

第3.5.7条顺应集约用地、城市高密度发展的需要，鼓励建设屋顶绿化， 有利于促进立体化布局，改善城市空间景观环境。

东自然资【2019】521号

东自然资【2019】521号

关于印发《东莞市密度分区管理

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位： 《东莞市密度分区管理技术标准（试行）》业经市人民政府 同意，现印发给你们，并提出以下工作要求，请一并落实 一、政府收储用地统一采用密度一区，赋予市政府收储、市 镇联合收储地块特别政策修正系数0.2; 二、《深科技创新走廊（东莞段）空间规划》确定的省级、 市级创新节点及近期三旧连片改造项目中的新型产业用地，赋予 特别政策修正系数0.1; 三、园区、镇街密度分区图未完成备案前的过渡时期，旧村 改造项自采用密度一区，其他城市更新项目采用密度二区。2018

年重点更新单元容积率确定按照《东莞市更新单元容积率计算指 引》执行。园区、镇街密度分区图结合国土空间规划一并编制， 编制指引另行印发

公开方式：依申请公开

2019年12月12日印发

2019年12月12日印发

东莞市自然资源局 2019.12

第二节 城市密度分区 3 第二节 容积率计算方法 4 第三节 各类用地密度分区 6 第四节 修正系数 8 第五节 特定地区的密度分区及容积率 11 第六节 新编（修编）控规容积率管控 12

贯彻落实生态文明建设要求，以生产空间集约高效、生活 空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照保障生态 优先、构建城市结构的城市空间发展价值导向，结合东莞市容 积率管理实践与经验，综合确定用地开发强度的空间分布及管 控标准，促进土地集约节约利用、加强生态环境与特色风貌保 护、保证土地开发权益公平。用地开发强度的确定和调整应当 符合国家、省、市容积率管理的有关规定。本标准为指引性内 容，提出的城市建设用地密度分区、基准容积率等，宜参照执 行。

第一条城市建设用地密度分区是指在国土空间规划的指 导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和用地开发 强度控制要求，是保护生态环境、促进土地集约节约利用、塑 造城市风貌特色、构建宜居生活空间的重要抓手。 第二条市自然资源部门负责市域密度分级指引图的编制 指导园区、镇街密度分区图的编制、审查、备案管理等工作 园区、镇街在市域密度分级指引图的基础上，结合国土空间规 划，编制园区、镇街密度分区图

第三条市域密度分级指引图分为高、中、低三个层级，园 区、镇街密度分区图细化至五个层级管控

表1城市建设用地密度分区等级基本规定

第四条根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时 进行动态修订。因国土空间规划调整而出现的密度分区未覆盖 地区，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定； 用地临近生态敏感地区的，原则上应按相邻片区的密度分区下 降一级确定。

第五条地块容积率是指地块计容建筑面积与地块用地面 积的比值。本标准主要对居住、商业服务业、工业、仓储、新

A5一特别政策修正系数； S一地块面积。 第九条混合用地的基准容积率是将该地块上各类功能用 地对应的基准容积率按混合的计容建筑面积比例进行加权平 均： FAR基准混合=FAR1×K1+FAR2×K2+FAR3×K3...; FAR1、FAR2、FAR3一分别为该地块各类功能用地对应的基准容积 率； K1、K2、K3一分别为该地块各类功能计容建筑面积占总计容建筑 面积的比例。 第十条奖励建筑面积是指在城市更新项目中，因改造主体 贡献指定公共设施所获得的奖励计容建筑面积，具体标准按东 莞市城市更新政策执行。 第十一条补偿建筑面积是指在城市更新项目中，为平衡旧 村、旧城（旧商业、居住）城市更新项目改造成本而给予的补 偿计容建筑面积，具体标准按东莞市城市更新政策执行，

第三节各类用地密度分区

第十二条居住用地地块容积率分为5个等级区间，对应的

密度分区基准容积率及容积率上限按下表执行。混合用地中“居 住计容建筑面积/地块面积”的数值应符合下表容积率上限的规 定

表2居住用地地块容积率指

第十三条商业服务业用地地块容积率分为5个等级区间， 对应的密度分区基准容积率按下表执行。

第十三条商业服务业用地地块容积率分为5个等级区间， 对应的密度分区基准容积率按下表执行。

表3商业服务业用地地块容积率指引

第十四条新型产业用地地块容积率分为3个等级区间，对 应的密度分区基准容积率按下表执行。新型产业用地地块容积

第十四条新型产业用地地块容积率分为3个等级区间，对 应的密度分区基准容积率按下表执行。新型产业用地地块容积

表4新型产业用地地块容积率指引

第十七条组团特征修正系数。为充分体现城市开发强度 与城市功能、城市设施承载力、地域生态环境的协调发展，突 出差异化的组团风貌特征，强化不同组团的城市空间特色与竞 争力，居住用地、商业服务业用地及新型产业用地地块基础容

算时，应根据组团特征系数进行

表5组团特征修正系数

第十八条地块规模修正系数。地块容积率与地块规模大 小有关，一般情况下，居住用地、商业服务业用地、新型产业 用地的基准用地规模应按下表执行。地块面积小于等于基准用 地规模时，容积率不进行折减。地块面积大于基准用地规模时， 地块修正系数按每增加0.1公折减0.005累加计算，不足0.1 公顷按0.1公顷修正，最大折减值小于等于0.3。混合用地的基 准用地规模取低值进行计算，例如商住混合用地，其基准用地 规模为2公（即商业服务业用地基准用地规模）。

第十九条周边道路修正系数。居住用地、商业服务业用 地、新型产业用地地块容积率应根据地块周边道路情况进行修 正，修正系数应按下表执行。可获得修正系数的周边道路应为 现状道路或已纳入近期实施计划的规划道路，且道路宽度不小 于12米。周边道路不包含高速公路、无辅道的快速路

表7周边道路修正系数

轨道站点修正系数只适用TOD规划，核心区、控制区范 围的具体范围可结合TOD规划进行深化细化

表8周边道路修正系数

第二十一条特别政策修正系数。适用于市政府认定的特 别政策发展地区，其特别政策修正系数按市政府相关规定执行 第二十二条修正系数叠加说明。周边道路修正系数和轨 道站点修正系数同时存在时，商业服务业用地、新型产业用地 地块可进行重复修正，居住用地地块仅选取其中最大值修正。

第五节特定地区的密度分区及容积率

第二十三条密度分区内涉及特色貌、生态保护、文物保 护、微波通道、气象探测、环境保护、油气管线防护、危险品 仓库等因素的特定地块，应按有关规定适当降低地块容积率， 通过开展专题研究DL／T 5777-2018 水工混凝土掺用硅粉技术规范，按程序批准确定。 第二十四条市镇战略地区、重点地段等，在满足公共服务 设施、交通设施和市政设施等各项设施承载力的前提下，可通

过编制城市设计等，对地块容积率进行专题研究，可在本标准 的基础上适当提高。

六节新编（修编）控规容积率

第二十五条新编（修编）控规片区参照以下方法计算建筑 规模上限，该建筑规模可作为规划设计的参考。 FA=FAR毛×A1×S FA一控规片区内总计容建筑面积； FAR毛一控规片区城市建设用地的毛容积率，高密度级不宜高于 1.4，中密度级不宜高于1.2，低密度级不宜高于1.0（成片工业用地不纳 入建设用地及毛容积率核算）; A1一组团特征修正系数，仅适用于高、中密度级，低密度级不适用 此系数； S一控规片区城市建设用地面积，以园区、镇（街道）国土空间规 划为依据。 若一个控规编制片区建设用地涉及不同密度分级时，总建筑规模的 计算，按不同密度分级分别计算计容建筑面积后加和， 第二十六条市战略地区、重点地段的毛容积率，经城市设 计等专题论证后可适当提高。

第二十七条工业用地占比高的片区，根据市政、交通设施 承载力水平可适当提高毛容积率。 第二十八条居住用地、商业服务业用地、新型产业用地等 地块容积率可结合城市设计方案进行合理的调配西安某酒店室内装饰施工组织设计，但各地块容 积率不宜超出“第3节各类用地密度分区”管控的相关规定

东莞市市域密度分级指引图