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知名地产地库无效成本研究分析与对策，175页.pdf

我们所感知的往往是地上部分

地库无效成本研究分析与对策

房地产开发各项成本构成

无效成本分布（全流程

大竹村南家坪安置点挡土墙施工组织设计地库无效成本分布（思维导

地库无效成本分析重要性

可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本 设情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。

*参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米

般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显

注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施

为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文

依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： 落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样

实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加

结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。

如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。 如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88% 此种情况需营销与技术做专项讨论评判。

地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区 周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位

清荷苑工程施工组织设计最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车）

规划控制要求机动车停车位：1335辆 规划控制要求非机动车停车面积：1654.5m

在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车 位配额，致地库面积增加

根据当地规划要求充许地面停车比例为10% 本项目地面充许停车数为1335*0.1=133个；本 项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设 了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位 地面还充许做更多的停车位

地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 综合管线

根据当地规划要求，公共建筑地面停车位 不宜小于总停车数的5%；居住区内地面 停车率不宜超过10%。 本项自总机动车位728个，其中地面西边 办公楼设了3个停车位，其余均为地下车 位；办公地面车位不满足地面停车要求， 且居任地面停车还能做很多车位

*注：对于非机动车库的面积指标供水工程混合反应沉淀池及泵站建筑工程施工组织设计，同样应充分利用地面非机动 车停车配额。

结论：在容许设置地面停车城市，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置 地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模