标准规范下载简介

房地产降本措施控制要点及设计控制要点.docx

降本措施控制要点及设计控制要点

A、规划设计方案优化要点

控制道路与占地面积之比

严格控制硬景道路的施工面积；

《V形折板屋盖设计与施工规程》(JGJ∕T21-1993).pdf小区内双向车道宽度控制在6m。

本小区地库出入口数量控制为3个，主入口为双向车道，其他两个为单向车道。

3.1 直线坡道：单车道宽度为3m，双车道宽度为5.5m，坡度为15%；

3.2 曲线坡道：单车道宽度为4m，双车道宽度为7m，坡度为12%；

3.3 若地方有强制规定的，则须满足强制规定的下限值。

4、 本小区出入口设置3个（不包含消防通道）。

5、 消防道路宽度设置

5.1 本项目严格按照消防道路下限规范宽度设置为4m并不设人行道；

5.2 无其它功能的消防通道尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；

5.3 和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形；

5.4 消防车道宽度只做2.5m宽硬质道路，两侧各设0.75m草坪。

6、 消防道路的面层材料均采用沥青路面。

1、 本小区室外标高暂定为5.2m。控制地下室深度，开挖至5.2m至基底标高；

2、地下室车库净高为2.3m，覆土1.2m；

3、小区按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45cm；

4、经估算本小区土方量控制暂定外运土方30000m3，留堆土方70000m3。

三、门楼进行简化设计，门卫室设置在门楼中间。

四、小区设计人车分流。

五、商铺的层高及径深设计控制。

B、建筑设计方案控制要点

建筑风格：外立面线条、装饰柱需进行优化，确保不产生裂缝；

二、 基础设计方案：采用先试桩，后设计的方法，合理选择桩型、长度，以减低桩基造价；

1、 基础选型：采用柱下独基+防水板的形式，防水板厚度不超过300；

2、 地下车库柱网布置要合理，柱间距和柱截面大小需合理优化；

3、 地下车库层高可以通过调整设备管线的走向、位置和梁断面的高度来进行控制；

4、 覆土厚度为1.2m，将地下车库结构标高尽可能提高，减少基坑开挖深度，控制减少或不采用抗拔桩，以实现降低成本；

5、 地下室尽可能采取自然采光和自然通风，控制通风设备的投入；

6、 单车位面积控制：原则上不采用主楼与地库分离式设计，地下室设备用房面积控制好，（如配电房、消防泵房等）尽可能不占用停车位，停车位面积需把控好。

7、 严格控制汽车通道净宽度为5600mm。

8、 疏散出口尽可能设置在相邻两个防火分区交界处活边角处，尽可能利用原住宅下车库的疏散楼梯，每栋楼的地下自行车库尽量设计一个自行车坡道，位置可放置在山墙处或楼较长时放置在该楼的中间位置。

9、 地下室排水沟：可在混凝土底板面层设置100（宽）*50（深）的排水浅沟向集水井找坡，面积较大地下室可采取结构找坡节约成本。

四、 ①防火分区面积最大化以减少划分防火分区，不利用增加喷淋来扩大防火分区面积；②地下车库最大防火分区面积设置为4000m2；③除设备机房和防火墙上开门采用甲级防火门，其他均采用乙级或者丙级防火门。

五、 减少单元入口的的硬地铺装面积；控制室内外高差为300mm，减少台阶、踏步等，无障碍坡道设置最小值3600mm长。

六、 主楼地下车库通风采光达到规范要求即可，自行车库尽量减少集水井设置，并设置在采光井内。

七、 建筑做法：①墙面粉刷、顶棚结构面完成即可，不刷涂料，不批腻子②公共建筑平屋顶尽量采用结构找坡排水③管线进户根据南通地区标准执行④防火门不超级别使用⑤地下室顶板与底板进行结构找坡。

C、初步施工图设计方案控制要点

地基处理和基础形式：技术上需提供两个以上方案，由我司来选择；

根据土质的坚硬程度和施工的难易程度来选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量；

优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案；

严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的前提下，采取局部加厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋率控制；

卧置于地基上的混凝土板可按受拉钢筋的最小配筋率0.15%控制；

筏板最小配筋率按0.15%控制，可以采用两种直径钢筋间隔布置，局部计算不足可另外附加；

筏板外挑部分，上部钢筋仅按配构造钢筋配置。

二、 外墙厚度控制：①80m以下外墙厚度控制在200mm以内；②60m以下的外墙厚度控制在180mm以内。

1、 地下室外墙抗渗混凝土等级为C30；

2、 全面推进取消无梁板普通地库采光井四周上翻梁的设计，均采用附加钢筋，取消厨卫间、管道井墙体下结构梁的设计，均采用附加钢筋设计；

3、 优化各暗柱的纵向钢筋配筋设计，采用组合式钢筋；

4、 多层、小高层住宅可以布置适当比例的框架柱、异形框架柱和短肢剪力墙，不必纯一般剪力墙；

5、 剪力墙嵌固部位控制：

①当±0.000与室外高差小于600mm的优先以±0.000结构板为剪力墙嵌固部位，减少加强区及约束边缘构件的布置范围；

②当±0.000与室外高差大于600mm的优先以基础顶面作为剪力墙嵌固部位，±0.000结构板厚不宜小于160厚。

剪力墙的约束边缘构件控制：

①约束边缘构件层数设置要恰当，满足规范即可，不得随意增加。

四、 二次结构量的控制

1、 通过审图，减少二次结构的工程量；

2、 保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工，仅保持门洞的宽度；

3、 对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本；

4、 取消厨房、卫生间排水管道井的砌筑，留业主自己装修。

五、 二次结构墙体厚度的控制

1、 楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须为厚；

2、 与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在；

3、 管道井、卫生间等部位隔墙采用厚隔墙；

六、 严格控制电梯机房层的层高及区域空间的设置，减少浪费。

七、 大型地库、人防工程、数据中心在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋。

八、 严格控制搭接接头、竖向钢筋的接头使用，对于地下室底板、地库顶板，钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头。

九、 设计院完成图纸设计的同时，必须根据设计任务书对设计图纸进行自检，并形成点检表与相应图纸一起提报；审图中心根据设计院提供的设计图纸和相关点检表进行审图和点检复核，确保图纸的质量。

十、 所有结构的预留预埋，必须以建筑进行核对，特别是精装修交房的楼栋，建筑设计必须前置在结构施工前完成，杜绝因建筑、结构的矛盾，而发生预留预埋的返工浪费。

小房间与走道分隔墙下和卧室的衣帽间间墙下不设梁，以方便业主房间布置和二次装修；

车库梁跨大于7.5m的采用竖向加腋梁，减少梁截面高度，从而有效控制层高；

高层结构，标准层梁配筋应根据不同楼层分段设计，不应采用最大值全楼包络（建议五层为一个钢筋层）；

施工图设计时在相同配筋面积时选用小直径；相邻梁跨面、底筋宜尽量通过调整根数的方式，以减少锚固钢筋量。

住宅首层或地下室的电源切换箱、分配箱以及各层的照明配电箱采用暗埋时不应嵌入剪力墙；

剪力墙的抗震等级、数量和配筋是影响结构含钢量的关键因素，严格控制剪力墙布置的数量，避免结构刚度过大而导致吸收过大的地震力（尤其在核心筒位置），不得随意加大墙肢长度，同时尽量避免设计成短肢剪力墙；

窗间墙肢，其截面高度满足结构计算要求即可，余下尺寸采用砖砌；

建筑内避免使用长墙，可采用联肢墙降低其刚度；

计算应优先采用高强钢筋，构造钢筋可采用低等级钢筋；

大样内的分布钢筋应采用规格为6的钢筋；

在满足双偏压计算配筋值前提下柱角部纵筋采用大直径，中间纵筋采用较小直径；

剪力墙按《高规》7.2.2.4条模板工程施工安全交底，当墙体稳定性满足要求时，厚度可不受1/20（1/25）的限制，设计应通过稳定性计算确定截面，不应简单的按厚度与层高比值确定；

避免设置一字形短肢剪力墙，构造配筋比约束边缘构件大。

十三、本项目采用高强混凝土预应力管桩,桩身混凝土强度等级C80，管桩壁厚满足桩身承载力要求即可

D、建筑做法及细部控制要点

外墙保温材料优先选用保温砂浆材料或砂加砌砌块+局部保温技术高层屋面工程施工方案.doc，优先选用B1级的保温材料；

二、 门楼石材的选用需经济合理。

三、 外墙选用真石漆，颜色搭配合理。