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2021中国房地产行业发展白皮书.pdf

蛋壳公寓、蘑菇租房、优客逸家、YOU+等企业都是

数据来源：公开资料，观点指数整理

核心城市租赁用地占比基本达标，拿地企业以国企为主

今年2月，22城供地“两集中”新政提出，其中明确要 求在年度计划中单列租赁住房用地的占比GB 20904-2007 水平定向钻机 安全操作规程.pdf，一般不低于 10%。上半年，22个重点城市发布了2021年的供地计划， 租赁住房用地占比基本达标。 从各城市自然资源和规划局披露的2021年度供地计划数据 来看，北京2021年计划推出住宅用地1060公顷，较2020 年供地计划增长60公项。其中，租赁用地占住宅比例由 2020年的13%增长至2021年的28.3%，在22入重点城 市中占比最大，其次是上海。除济南、成都租赁用地占比6% 左右之外，其他重点城市租赁用地占比基本达标。

目前来看，早期创业系企业除魔方公寓、安歆公寓、乐乎 公寓还在持续增长外，其他企业或停止扩张或倒闭。优胜 劣汰是长租行业发展的动力，找准在行业中的定位，提升 自身运营管理能力，积极探寻多元化盈利模式，脚踏实地 才能站稳脚跟。

数据来源：公开资料，观点指数整理

数据来源：各城市资源规划管理局，观点指数整理

数据来源：各城市资源规划管理局，观点指数整理

2021中国房地产行业发展白皮书

数据来源：国家统计局，观点指数整理

“七人普”数据显示，我国人口增速进一步放缓，但中心城市人口规模持续增长， 住房需求持续提升。不同收入的群体对于住房的需求也不同。 居民收入的增长影响消费观念的升级，随着经济水平逐年增长，消费者对于租 住品质和服务要求更高。客户群体多样化以及消费升级使得租房需求出现分化， 同时也为长租企业在产品和服务上提供切入点。用户租房体验的优化成为提并 企业竞争力的关键。满足租客需求，提升用户体验成为打造长租口碑的关键因素。

2021年度影响力集中式长租公寓品牌

研究体系包括：企业的营运能 力（在营房间数、平均入住率、 平均房间费、城市布局等）、 营收效益（租金收入、增值服 务收入占比、租金回报率等） 企业影响力（营销方式及策略、 运营效率与企业治理、产品创 新性及技术水平、品牌特色与 影响力等）以及社会影响力（企 业经济表现、慈善公益、合作 伙伴关系、员工保障、激励与 关怀等）

序号 企业名称 1 万科泊寓 2 龙湖冠寓 3 乐乎公寓 4 窝趣 5 魔方公寓 6 旭辉寓 7 城家公寓 8 招商伊敦 9 华润有巢 10 保利公寓

物业服务：资本分化与深耕价值

物业服务市场竞争更趋白热 化，未来行业的马太效应势 必进一步加剧

2021年上半年物业服务企业上市潮仍在持续，物管板块迎来了一波递表和上市 的小高峰。截至目前，共计28家物业服务企业赴港递表，预计年底资本市场的 上市物企达到70家。

随着上市企业增多，板块的稀缺性降低，使得行业整体的透明度和市场化程度 大大提高，变相推动了行业加速发展。物业服务企业间的竞争格局在不断演化， 形成了多梯队、增速快、业务类型多样化的发展特点。 纵观上半年，打造差异化成为企业必须为之的选择。从企业中标的业态类型中 可以明显看出，商办业态成为热门。

非住及市场化拓展再加速，企业收并购如火如茶

数据来源：企业年报、观点指数整理

来源：企业年报、观点指数整理

务企业在公开招投标市场上的投标思路已经转换，不再着 重于提高住宅市场上的基本盘规模，商办、公建等非住宅 领域亦逐渐成为拓展焦点。 观点指数整理上半年近500个中标案例，可以看到物业 企业的标的项目已呈现多业态布局。具体占比为，住宅 30.69%、商业物业10.23%、商办物业7.92%、医院物业3.3%、 学校物业7.26%、公建及其他39.6%、轨道交通0.99%

数据来源：企业调研、公开资料、政府招投标网

一般来说，商业物业涵盖零售、办公、批发、餐饮、酒店、 公寓等，目前市场规模远不如住宅物业庞大。从上半年物 业企业拓展项目类型来看，近半物业企业的拓展重心逐渐 注商业及商办两大物业类型转移，最根本缘由或许在于该

2021中国房地产行业发展白皮书

类物业具有较强的盈利能力。 其中后者具有较高的价格优 势、服务对象单一化以及成长潜力更高

具体到细分业态的毛利率上更为直接，同一物业企业的商 业物业毛利率普遍大幅高于住宅物业。

数据来源：企业公告、双点指数整理

从物业管理的收费结构来看，与住宅物管类似，商办物业 可分为多个层次，以“四保一服”为主，叠加各项增值服务； 其次还涉及招商及租户管理等运营服务，以及开业前期的 定位、咨询，开业后的活动筹备营销服务等。

来源：华润万象生活招股书、星盛商业招股书、观点指数整理

同时，相较住宅物业，商业物业的另一核心竞争力在于服 务对象的不同。

传统住宅物业面对的服务对象通常是复数的业主，服务的 空间主要是公共区域，业主付费意向低，沟通与提价难度高。 基至面临着合约期满的续约难题，而商办物业主要面对单 一大业主，提价难度较低。

商业物管与住宅物管均可从项目开发前期介入，例如商管 的定位咨询、住宅物管的销售案场服务等，不过商业物管 徐提供基础物管服务、增值服务外，更侧重商业项目运营， 服务内容更为丰富，

而在资金端，近年密集的物企IPO上市为物管行业提供了大量的收并购弹药，

住宝项目单盘模型构想

来源：公开资料、观点指教整理

土区增值量变累积，细分领域空间仍存

由于社区本身拥有巨大的人口流量，随着物业服务企业服 务面积增多，所产生社区增值服务的收入也会显著增长， 进而产生规模效益。 可以认为，物业服务企业的管理面积与其增值服务收入基 本呈现正相关关系

可以认为，物业服务企业的管理面积与其增值服务收入基 本呈现正相关关系。

物业服务企业在管面积及社区增值服务收入关系图

数据来源：企业年报、观点指数整理

数据来源：企业公告、观点指数整理

但企业开展社区增值服务亦受决策层重视程度、服务物业 业态类型、具体业务的商业模式及运营能力等综合因素影 响，部分企业亦可能出现趋势外的情况。 对比2020年A、B两家上市物业服务企业营收数据，A企 业在管面积为4545万平方米，B企业在管面积为5749万 平方米。尽管规模小有差距，A企业2020年社区增值服务 为3.16亿元，B企业增值服务营收则仅为1.35亿元。 可见，规模并非影响物业服务企业开展社区增值服务的唯 一因素。换而言之，在当下竞争加剧背景下，规模并不占 尤的企业可以通过深度挖掘社区增值服务业务，从而突破 规模限制，获得市场青。

从企业层面来看，社区增值服务与基础物业服务共享人工， 具有较高的毛利率，对物业服务企业增收减负的贡献更加 突出。

数据来源：企业年报、观点指数整理

2021上半年部分物业服务企业业务毛利率情况

来源：企业公告、观点指数整理

整体来看，26家样本企业中有10家企业的社区增值服务 毛利率高于50%。其中彩生活毛利率达95.0%，主要由于 其经营模式与其他物业服务企业有所不同，通过旗下数字 平台进行经营，成本投入较少。 社区增值服务内容丰富，增长各异，经营方式灵活，但总 本毛利率高。若成功拓展可以在短期内责献增量利润，为 企业带来更高的经济效益。 尽管目前社区增值服务已然小有所成，在营收中的占比亦 逐年提升，但总体而言仍处于积累的过程。当前主流上市 物企社区增值服务聚焦于零售、美居、传媒及空间运营、 房屋经纪等方向，同时积极尝试团膳、旅行社、校园增值 等新业务形态。 简单对比物企与细分领域优势企业情况，2020年保利物业 美居收入为4.05亿元，相对靠前；同期红星美凯龙实现收

等新业务形态。 简单对比物企与细分领域优势企业情况，2020年保利物业 美居收入为4.05亿元，相对靠前；同期红星美凯龙实现收 入139亿元；2020年社区传媒收入方面，碧桂园服务相对

整体来看，尽管可能存在行业间收入业务类别差异，但对

整体来看，尽管可能存在行业间收入业务类别差异，

资本热度有增无减，两极呈现白热化

2021年年中，物管板块迎来了一波递表和上市的小高峰， 大量物企集中在此时间段递表或上市。截至7月19日，今 年已共有11家物企顺利上市，22家仍处于递表排队阶段， 总和达到33家，数量上已远远超过2020年上市的的18 家物企。观点指数预计，今年成功上市的物企数量有望超 过30家，届时资本市场物管板块的企业数量将突破70家。

比结果显示，物管公司在社区增值服务细分领域可挖掘空 间依旧充足，除了增加服务种类，对现有业务的深度挖掘、 规模提升同样十分重要。

2021年上市物企认购倍数及首发P

数据来源：观点指数整理

目前体量较大的房企中，除万科、龙湖等尚未公开披露具 体的拆分物业上市计划外，大部分房企已完成物管上市或

目前体量较大的房企中，除万科、龙湖等尚未公开披露具 体的拆分物业上市计划外，大部分房企已完成物管上市或

已进行物管招股书的投递。同时，考虑到港交所对上市盈 利门槛的调整将于2022年1月1日正式生效，今年或为物 业服务企业赴港上市的最高峰，

截至2021年6月30日，港交所上市物企数量已经达到43 家，A股仍为4家。2021年上半年，43只港股物业股中 9只录得上涨，其中28只累计涨幅跑赢同期恒生指数， 张幅最高的包括滨江服务、世茂服务以及中海物业，半年 内累计涨幅均破100%；跌幅方面，宋都服务与烨星集团 累计跌幅最高，分别累计下跌33.75%与32.35%

H股物管股2021年上半年张跌幅

人市值上来看，市值整体与在管面积基本呈止相关关系， 皮尔逊相关系数为0.70。截至2021年6月30日，碧桂园 服务市值仍然傲视群雄，达到2704亿港元，华润万象生活 与恒大物业跟随其后，分别为1213亿港元以及1054亿港 元，这也是目前唯三踏入千亿市值俱乐部的物管股；与此 同时，大多数物管股市值仍位于百亿之下。

数据来源：双点指数整理

2021中国房地产行业发展白皮书

大批量物企的陆续上市，使得行业整体的透明度以及市场 化程度都大大提高，头部上市物企的标杆性作用会加速行 业整体的发展进步，同时业内的竞争势必也会愈发激烈。

总体而言，物管服务行业属“万亿蓝海市场”，发展空间 仍存，对于企业来说，摸索行业边界进行业务创新和探索， 需要一定的实力和规模来作为支撑。 现时物管板块呈现明显的估值分化状态，业绩状况良好、 不断拓展新业务领域的大型龙头物企，股价稳步上涨。服 务优质、结合商管或其他创新业务的中小物管企业，亦有 机会受到市场认可。而营收规模较小、增长潜力亦不足的 中小型物企则在投资者可选标的日益充足的情况下，股市 表现欠佳。

近年大批量同质化中小型物企的上市，使得大量中小物管 股股价整体向下调整。与发行价相比，目前（截至2021年 9月2日）港股48只物业股中，仍有17只物业股的股价 处于破发状态，亦有数只物管股成交量低迷，股价长期低 位排间，反映了二级市场对普通中小物管股的热情正逐渐 冷却

与此同时，5月28日碧桂园服务与雅生活先后宣布配股， 分别融资104.88亿港元与32.59亿港元，助力其业绩增长 与业务探索。可以看到，一级市场和二级市场上的资金都 更容易聚集在板块头部优质龙头企业上，而规模较小、增 长潜力不足的物管企业或有被资本市场边缘化的风险。

2021年度影响力物业服务企业

政策利好之下，上半年营商 环境持续优化，商业活力有 较大提升，企业正在发展模 式和项目运营上寻求突破。

2021上半年，国内商业地产活力有较大回升，各类相关业态都实现了明显复苏， 社会消费、开发投资端多项数据同比去年均实现稳步回升，整体营商环境不断 趋好。

政策助力复苏，商业数据稳步回升

上半年，为优化营商环境，促进经济发展，全国各部门和城市出台了不少政策 意见，主要涵盖以下方面：

改策为商业地产的整体恢复创造了良好的市场环境， 动消费复苏和促进商业发展有积极作用

其中刃办公楼部分录得2909.57亿元，累计增速6.7%；商业 营业用房部分则为6054.19亿元，累计增速3.5%。总的来看，

百家重点大型零售企业（以百货为主）零售额累计增长

社会消费品零售总额累计增长

数据来源：国家统计局，观点指数整理

商业大宗交易频现，险资身影活跃

回顾上半年，商业地产的资产交易较 为活跃。

J/口此 线城市及核心的二线城市均有资产 成功交易，北京和上海是目前大宗交 易的聚焦地。两地的商业物业租金较 高，资产价值升值空间大，其中上海 作为国内的代表性商业城市，开放性 的政策吸引着众多投资者。 上半年交易的资产类型较为多样，涵 盖综合体、零售、写字楼、公寓等业态。 其中，从交易数量上看，写字楼依然 是最受欢迎的大宗物业，占比接近六 或。而从成交金额对比，综合体业态 比较亮眼，上半年最大成交金额的标 的就是综合体。 上述两种类型物业，都是相对优质的 投资标的，尤以前者为甚。核心区位 的成熟写字楼项目，能够提供稳定的

上述两种类型物业，都是相对优质的 投资标的，尤以前者为甚。核心区位 的成熟写字楼项目，能够提供稳定的

上半年商业地产大宗交易资产类别

数据来源：国家统计局，观点指数整理

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2021年上半年商业地产大宗交易

据来源：公开资料，观点指数不完全统

此外，自用型买家也不可忽视，将新购物业作为总部使用。如诺亚控股以22亿 元向新地集团购买了上海虹桥中心商务区的办公场所，面积约7.2万平方米，将 其作为总部。

从上半年的交易来看，投资者对商业物业的选择标准并未产生较大变化。在资 产选择中，主要看重是否有稳定收益、资产升值空间、地段位置条件、商圈发 展环境等。

具备较强资产运营能力的收购方，收购物业后会进行改造运营，实现收益提升 和资产增值，亦或选择长期持有，或通过资产证券化方式退出。

半年营收增长明显，抗风险能力成营收持续关键

上半年商业地产大宗交易资产用途

上半年商业地产大宗交易买方类型

20162017 2018201920202021H

数据来源：企业财报，观点指数整

数据来源：企业财报，观点指数整理

商业地产企业2021年H1营收及同比

数据来源：企业财报，观点指数整理 生：部分企业区分物业投资收入和酒店营运收入，上述数据包含酒店收。

款据来源：企业财报，双点指数整理 上速数据包含酒店收，

商业轻资产大势所趋，入局企业竞争白热化

轻资产依然是上半年逃不开的关键词。近年来，商业地产 企业对轻资产的探索不断加快，并渗透到客类商业业态中。 具体表现为企业分拆轻资产相关业务，寻求登陆资本市场。 同时。也加速对外进行轻资产服务输出。

轻资产依然是上半年逃不开的关键词。近年来，商业地产 企业对轻资产的探索不断加快，并渗透到客类商业业态中。 具体表现为企业分拆轻资产相关业务，寻求登陆资本市场。 同时，也加速对外进行轻资产服务输出。 上半年，不少企业明确在轻资产业务方面的战略。如3月 9日龙湖宣布全面启动轻资产模式。大悦城也表明，将在 商业地产上实行轻重并行战略，重点发展轻资产。

企业 相关动态 华润万象生活 到2025年，第三方拓展至少50个购物中心，实现在营购物中心 150个。 龙湖 龙湖商业宣布全面启动轻资产模式。 大悦城 聚焦商业市场规模管理，做好轻重配比，重点发展轻资产。 万达商管 万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产 商管公司落户珠海横琴 凯德集团 宣布正式剥离房地产开发，集团旗下投资管理平台和旅宿业务 整合为凯德投资管理，聚焦资产管理。 来源：公开资料，观点指数整理

目前，加入轻资产大军的商业开发商越来越多，主要有新 加坡的凯德、国内的万达商管、华润万象生活、印力集团、 新城控股、爱琴海集团、宝龙商业、保利商业等。 分拆商业地产业务，以商管形式上市是目前比较热门的方 式，宝龙商业、星盛商管、合景悠活、华润万象生活、中 骏商管等企业是其中的代表。这类企业的业务组成，一部 分来自母公司的项目输出，另一部分来自第三方项目拓展。

单以规模而论，万达商管的轻资产输出表现位居前列，

企业上半年部分项目轻资产外拓情况

项目数量在不断增多。2021年其计划开业万达广场50个 其中轻资产34个，轻资产占比68%。 商办领域，中海和华润这类有大量自持商办项目的企业，

项目数量在不断增多。2021年其计划开业万达广场50个， 其中轻资产34个，轻资产占比68%

详也在进行轻资产输出。以中海为例，其截至2020年底 经资产管理输出项目7个，管理面积38万平方米

2020上半年，华润为73栋写字楼提供物业管理服务及其 他服务，在管总建筑面积510万平方米。而到2021上半 年，华润已为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积 为150万平方米；为93个写字楼提供物业管理服务，总建 筑面积为710万平方米。 创新业态方面，轻资产同样是热点之一。多家企业通过输 出管理和服务，减少租金成本的支出，如优客工场、Distri 办伴等都重点发展轻资产。

商业运营持续数字化，项目创新不断

2021中国房地产行业发展白皮书

万元，同比增长292.1%，轻资产毛利同比增长228.6%。 房企酒店业务也寄希望于通过轻资产河南某高速公路日常养护工程施工组织设计方案.doc，实现业绩的增长。 世茂、绿地等企业近年来一直在通过自创品牌对外进行轻 资产输出。今年金茂也加入了轻资产阵营，发布了五大自 有品牌，计划以全新轻资产酒店管理公司形象进军国内酒 店业。

从自前的情况来着，无论是出于资金投入，亦或是规模扩 张方面的考量，轻资产都是行之有效的方式，因此成为当 下企业寻求突破的路径之一。但同样的，越来越多企业加入， 势必带来更加激烈的竞争，而企业的品牌号召力和运营能 力将成为制胜关键。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统证

比外，当下不少商业项目会注重体验式业态布局，凸显社交 属性，对于IP的重视程度也不断增强。这主要由于当下购 物中心的消费主力为年轻群体，他们除偏好时尚类业态外， 亦注重休闲体验，因此不少项目在布局上更为注重契合该 等需求。 IP+的商业模式也逐渐在购物中心薪露头角，目前购物中心 主要有IP主题展，以及零售、餐饮、儿童游乐等IP化。IP与 品牌的跨界合作是品牌与粉丝连接的重要手段，能助力品 牌拓展市场。 总体而言，上述方式只是吸引客流的手段之一。要想实现从 引流到变现的转化、稳定提升经营绩效，关键在于如何强化 运营能力，提高消费者黏性和忠诚度。

属性，对于IP的重视程度也不断增强。这主要由于当下购 物中心的消费主力为年轻群体，他们除偏好时尚类业态外， 亦注重休闲体验，因此不少项目在布局上更为注重契合该 等需求。

2021年度影响力房地产供应商

GBZ 98-2020 放射工作人员健康要求及监护规范.pdf研究体系包括：企业的营运能 力（企业规模、财务状况、市 场份额等）、企业影响力（营 销方式及策略、运营效率与企 业治理、产品创新性及技术水 平、品牌特色与影响力等）以 及社会影响力（企业经济表现、 慈善公益、合作伙伴关系、员 工保障、激励与关怀等