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房地产项目开发流程与运营管理，49页PDF下载.pdf

房地产项目开发流程与运营管理

房地产项自开发流程 （住宅项目

房地产项自的整体开发流程一一企业视角与客

也产项自的整体开发流程

装饰工程拆除施工方案口企业视角的房地产流程

口客户视角的房地产流程

口主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 口预售证（指预售许可证的签发时间）； 口开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 口主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 口竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 口入伙（指第一批办理集中交付的时间不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）

>项自时间计划管理的工真

口 房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节

>项目计划管理的工具

一。房地产项自的整体开发流程

房地产企业土地获取主要渠道

一 投资开发部：收集土地信息 （一项自立项报告（分公司）一一 项目立 项审批（董事会）一一项目可研报告（集团）一一项目投资决策（董 事会）一一项目获取（招牌挂、股权收购）一一成交确认书移交给项 目公司。 一 营销部：初步市场调研及定位草案， 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。 口 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 口 成本部：控制性成本自标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成 本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。 口 采购部：制定项自合约计划方案、市场调研合作方资源

一。房地产项目的整体开发流程 二·土地获取节点计划与控制 三项目定位决策节点计划与控制 四：产品设计节点计划与控制 五·项自报建节点计划与控制 七·施工建设节点计划与控制 八：推厂销售节点计划与控制 九：入伙交付节点计划与控制

V 房地产项自开发四大核心要素

V 房地产项目开发决策模型

>项目定位决策各部门职责

前期策划与设计周期指标

>房地产设计管理程序优化

>主要设计阶段与周期

口 投资开发部：方案设计报批批复意见书 建设工程规划许可证 基础施工许可证。 口 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书一一规划设计方案评审（含单体设计方 ■ 案）一一景观方案评审一一初步设计成果评审（含基坑支护设计图） 一建筑施工图评审（含基础设计图）一正式施工图评审。 工程部：地质初堪一一地质详堪一一土方开挖及边坡支护一一基础施 口 工。 口 财务部：方案版投资收益（三个指标）。 口 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行信 算）。

一。房地产项目的整体开发流程 二。土地获取节点计划与控制 三：自定位决策节点计划与控制 四：产品设计节点计划与控制 五：项三报建节点计划与控制 七：施工建设节点计划与控制 八：推厂销售节点计划与控制 九：入伙交付节点计划与控制

>加快项目报批报建进程

内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（ 报建图纸的变更）； 现场配合：项自现场现状、项自现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、 城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要 是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作 方的资源配合（尤其是专业部门）。

施工建设阶段控制关键要点

>工程建设的相关知识

工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 口 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 口 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 口 项目施工周期（合理进度）： 一多层及低密度：9一12个月； 一小高层：1年半； 一高层建筑：2年到2年半。 施工组织次序： 口 一基础部分一→主体工程一→外墙装饰及安装一→园区管线→景观施工一竣工 验收。

>项目进程设计与实施

房地产项自升发进程计划与实施，是为了在计划时间内完 成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项 自进程计划的实施受多方面因素干扰： 一工程施工因素 ，房地产政策因素 ，市场环境因素 开发商资金因素 当地政府规划与关系因素 一外部干扰因素 一其它不可抗力因素

V 房地产开发前期工作的质量管理

房地产开发设计质量 （功能质量 管理

建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础； 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前， 一 根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（ 功能质量）的有效管理： 一1、规划设计阶段质量管理 一2、施工图设计阶段质量管理

V 房地产开发施工质量 量（工程质量）管理

施工是升发项自形成实体的过程，也是决定最终产品质量 的关键阶段。 一工程项目施工涉及面厂，是一个极其复杂的过程，影响回质量的因素 很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、 机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故， 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆 卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程 顶目施工过程中的质量控制某大厦通风空调工程施工组织设计，就显得极其重要

V 房地产开发施工质量 （工程质量）管理

制定适当的质量目标，因为质量自标常与项目进度控制、成本控制 处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。 自标过低，会对项自带来伤害，失去市场竞争力：过高会造成投入 成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项的一致成本，减少非 一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 一强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系 ，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执 行力！

房地产开发施工质量 （工程质量）管理

>项目工程阶段成本目标确立与管理

耀州区照金镇北良小学综合楼施工组织设计口项目实施阶段成本管理

口 投资升发部：面积预测报告 取得预售许可证。 营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 口 口 设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标 准）。 工程部：施工进度达到预售条件（产品类型不同、城市不 同，情况有异） 成本部：项目动态成本（成本月报）。 口 口 采购部：分包工程及材料设备采购 关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘

口 投资开发部：面积实测报告 竣工验收备案。 口 营销部：持续销售 售整/入伙两书（住宅使用说明书 任宅质量保证书）。 口 设计部：竣工图确认 工程部：组织各专项验收一一竣工验收（毛坏）一一组织 整改一一移交物业。（精装修一般都是毛坏入伙后，委托 开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标 准？