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全过程成本控制与精细化管理.docx

成本管理内容就是确定与控制

成本确定是要找到合理值不是准确值

成本控制就是要做到心中有数，而不是简单的限制和压低成本SPM_平安金融中心项目_施工管理阶段_主体结构施工方案_44主塔楼地下室施工组织设计.pdf，

不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合

提出经营方针与管理目标

建立相应的制度与规范化的流程

构筑业务平台：数据、标准、资源、工具

产品目标与成本目标的制定

沈葵 2007年4月8日

房地产企业面临着什么？

行业内强强联合国际资金涌入

房地产新政与地产宏观大势

资源竞争 资本竞争 管理竞争

消费者日趋成熟企业规模发展

资 本 土 地 项 目

资本增值能力 项目开发能力

净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达到

房地产企业的核心竞争力： 企业运营能力

具体项目操作能力企业综合管理能力

房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争

形成责任成本管理为核心的

方案设计 初步设计 施工图设计

投资估算表 CS00表 CS01表 CS02表 CC03表

决定了项目成本与企业命运

企业的定位决定了企业的成本策略

品牌 盈利 顾客价值 持续发展

房地产企业基本的成本策略观

房地产成本作业过程与成本形成

土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用

成本是一系列经营过程结果的迭加

成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合

企业特色 项目特点 财务核算 成本分析

责任成本管理的总体思路

将目标成本分解成责任成本

将成本控制落实到各业务操作环节中

一、目标成本的解读 二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现 六、案例

目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

目标成本设定与企业定位

目标成本设定与项目定位

目标成本设定与企业盈利

目标成本设定的市场原则

《项目投资可行性报告》

设立目标成本（审批及修订）

我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。

我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。

目标成本是基于企业目标建立的

目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的

目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理

目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系

动态信息月报 wand

案例：成本数据库的建立

2、动态成本信息为什么失真？

一、责任成本的解读二、责任成本的分解 三、责任成本分解原则四、责任成本的落实

五、责任成本的评估与考核六、案例

责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。

责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平， 加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则

二、责任成本的分解方式

方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引

方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门

，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成

三、责任成本的分解原则

以成本形成主体作为成本责任主体

责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及

各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）

六、责任成本的评估与考核

责任成本的分解是基于责任形成的主体

责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书

责任成本的管理要引入考核、评估机制

责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩

案例：责任成本考核的全面性

1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？

2、招投标管理的责任成本如何切分

4、这些问题是责任成本管理的错？

将成本控制落实到各业务操作环节中—责任成本管理

房地产企业全成本管理体系

区域1 区域2 区域3

公司1 公司2 公司1 公司2 公司3

房地产企业的全成本管理是个系统工程， 需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。

房地产成本管理是企业行为（策略—管理）

房地产成本管理需要全员、全过程的努力

房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段

企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩

北京市某办公楼群体工程施工方案房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力

房地产项目成本管理成为企业未来的生命线

房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求

房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与

建筑施工用脚手架技术交底责任成本管理是有效的管理手段

全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持

成本管理是企业未来的生命线