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海口市城市规划管理技术规定（2017版 专家评审修改稿）

2.5.1工业用地，除应符合控制性详细规划要求外，还应按《工业项目建设 用地控制指标》（国土资发【2008】24号）执行。 2.5.2工业用地主导用途的计容建筑面积不应低于总计容建筑面积的85%， 其它用途中所需配套办公及生活服务设施的用地面积和建筑面积均不得超过总 用地面积和总建筑面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家 楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 2.5.3厂房、库房的建筑高度可根据生产工艺需要局部提高，其它建筑的建 筑高度按控制性详细规划执行

2.6公共服务设施配建

2.6.1建设项目须按控制性详细规划要求配建相应的公共服务设施，并与项 目同步规划、同步建设、同时投入使用。 2.6.2控制性详细规划同一地块中包含二个或二个以上的开发地块时，公共 服务设施应在未开发地块内配建，并遵循先建先配的原则。分期建设项目，控规 中必须配建的公共服务设施需分期分区建设的Q／SY 06520.1-2016 炼油化工工程消防安全及职业卫生设计规范 第1部分：通则.pdf，应在分期分区图中予以明确。如 涉及后期土地转让的，后期土地规划条件中须提供待建的公共服务设施建设内 容、规模和标准。 2.6.3建设项目应按规定要求配建物业服务用房。物业服务用房的面积：不 少于小区总建筑面积的2%0，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米 物业服务用房的位置：应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风，

2.7.1为优化建筑布局，合理利用主地资源，鼓励同一街坊内邻接的建设用 也整合开发或者整合规划。整合开发是指多个权属地块合并成一个土地权属地块 进行规划建设。整合规划是指在不改变各个权属地块的用地性质和容积率指标前 是下，对建筑密度、绿地率、退线、间距、出入口、停车位、内部交通、外部交 通及公共服务设施等内容进行统筹安排的一种规划形式。 整合规划时地上建筑物不得跨用地界线布置，地块间不得设置围墙。 2.7.2建设用地面积未达到表2.7.2规定最小面积的，一般不得单独开发建 设，宜与邻接用地整合开发或者整合规划。如邻接土地为道路、河道、公共绿地、 市政公用设施用地等类似情况，或者邻接土地已经完成建设等，确实无法整合开 发或者整合规划的，在符合控制性详细规划和技术规定的前提下，可进行单独建 设。

表 2. 7.2 地块最小面积指标

第 3 章建筑工程规划管理

本章则适用于各类新建、扩建和改建的各类建筑，建筑设计除执行本章则外 尚应执行国家或专业部门颁布的有关设计标准、规范和规定。

3.1.1建筑布局应开散、通透，满足通风、节能、日照、采光、消防、视觉 卫生要求，并与周边环境景观相协调，符合海南地域特色。 3.1.2临近海、江、河的滨水区域，以及山峦、市级公园等自然景观资源的 街区应进行建筑高度分区及视线通廊控制

3.2.1沿城市道路、建设用地边界、绿地、水系、铁路以及电力线路和文物 呆护区等建设的建筑，其退让距离除应符合本规定外，还应同时满足文物保护、 风景园林、市政管线、消防、环保、防震、防汛和交通安全等方面的要求。 3.2.2地上建筑退让规划道路红线最小距离须满足表3.2.2规定，

注：L为规划道路红线宽度；H为建筑高度（米）。 ①临街新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、综合体等有大量人流、车流 集散的建设项目，建筑主出入口退让规划道路红线的距离不宜小于35米，并应 当留出与城市道路相连的停车或回车场地。 ②建筑的基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施，不得逾越规划道路红线， 在退让规划道路红线范围内，不得设置雨篷、阳台等建筑物和构筑物。 3.2.3地上建筑退让用地边界最小距离须满足表3.2.3规定。 主

3.2.6地上建筑退让规划绿线（公园绿地、防护绿地、广场、农林用地）、 城市基础设施规划黄线、规划紫线、水体规划蓝线、规划黑线距离须按照批准的 控制性详细规划和专项规划执行，且符合相关专业规范要求，

3.3.1本规定所指的建筑间距是指同一建设用地或者整合规划用地内部建 筑之间的距离。建筑间距计算规则详见附录1.4。 3.3.2低层、多层和中高层住宅建筑间距控制宜符合下列规定： （1）住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、交通、管 我理设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规 定的以满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素 （2）住宅建筑间距除满足且照标准外，还宜符合表3.3.2规定

3.3.5非住宅建筑与住宅建筑的间距，宜符合下列规定： （1）非住宅建筑位于住宅建筑东、西、北侧时，按非住宅建筑间距控制。 （2）非住宅建筑位于住宅建筑南侧时，按住宅建筑间距控制。 3.3.6建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、视觉卫生、环保、防灾、 交通、工程管线和建筑保护等方面的要求。

3.4.1在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、文物保护单 立、军事设施等特殊区域周围的建设项目，建筑高度除应满足控制性详细规划的 建筑限高要求外，还应符合特殊区域的限制要求。 3.4.2在建筑方案设计和规划管理过程中，为优化城市界面，丰富城市轮廓 地块内建筑基底面积30%以内的建筑的高度可适当提高，但应结合地块的建设条 牛与开发需求，综合考虑相关要求经专题研究论证后确定，提高幅度不得超过控 制性详细规划建筑限高的30%， 3.4.3建筑高度计算规则详见附录1.5。

3.5.1为避免因面宽过大而形成屏风效应和视线遮挡，建筑最大面宽应按不 司的建筑高度区域严格控制： （1）建筑高度大于24米且小于或等于54米的建筑，其最大面宽不得大于 80米。 （2）建筑高度大于54米且小于100米的高层建筑，其最大面宽不得大于 70米。 （3）建筑高度大于或等于100米的高层建筑，其最大面宽不得大于60米，

3.6.1竖向设计应充分利用原始的地形、地貌，形成项目特色。应根据周边 市政道路标高、场地的地形地貌合理确定场地标高，减少土石方开挖量，尽量实 现就地土石方平衡。 3.6.2临街建筑室外平均高程不宜超过相邻市政道路中心高程0.3米；非临 街建筑室外高程宜与相邻用地的室外高程基本保持一致。如建筑物室外高程与周 边道路有高差时，应与人行道进行无障碍连接。 3.6.3场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改 变，但不得影响周边景观、日照和周边地块雨水排放

3.7.1新建、扩建、改建建筑应 日的致车三 机动车停放场（库），并与主体工程同时设计 同时使用

表 3. 7. 1

用途 分类 单位 标准

备注： ①表中建筑面积是指计容建筑面积，地下经营性用房须按照使用面积计算停 车位。 ②表中所列配建指标均为建筑物应配建停车位的最低指标。 ③表中停车位均指小型汽车停车位。 ④新建学校、幼儿园校门前宜留出接送学生的集散空间及停车位。 ③每个子母车位可作为单一车位1.5倍计入停车位数量，但不能超过规划总 停车位数量的20%。 3.7.2应当开展交通影响评价的大型商业设施、文体设施、交通设施等大型 公共建筑项目，根据交通影响评价报告配建停车位。

4.1 城市景观控制要求

4.1.1城市规划区内各项建设工程的方案设计和规划管理，应当符合片区控 制性详细规划以及城市设计中对城市景观和空间环境的要求。 4.1.2城市景观应反映海口热带滨海地区的地理和气候特征，体现地方地方 民俗和文化特色。 4.1.3沿城市主干路、海岸线等重要城市界面的建筑群体应构成丰富活泼， 自然流畅的天际线变化，并留出视线通廊，丰富城市界面景观。 4.1.4城市广场 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等较大规模的公共建筑， 应在主入口设置绿化休闲广场，广场内应当设置绿化、建筑小品、休息座椅、垃 圾箱、广场灯及夜景照明系统等配套设施； 沿城市道路、广场设置的建筑物前广场的铺设材质及形式应当与周边道路， 广场相协调。 4.1.5绿化带 宽度10米以上的道路两侧绿化带应划为独立绿地进行管理，不计入建设项 目的用地面积。 宽度10以下（含10米）的道路两侧绿化带的权属用地可计入建设项目的用 地面积，但应作为公共开散绿带，纳入公共绿地管理。 滨水绿带应充分开散，结合滨水自然环境创造宜人的市民休闲活动的场所

4.2场地景观控制要求

4.2.1建设工程设计方案总平面图应当包括场地环境设计的内容，场地环境 设计应充分考虑地形特点，合理规划设置绿地、水体、铺地和景观小品等景观元 素，创造适宜的人居环境。 4.2.2鼓励在建设用地范围内开辟场地公共开放空间。能全天开放供公众使 用的建筑空间，在计算容积率时可不计入建筑面积或计容建筑面积，具体要求详 见附录1.1。

4.3建筑物景观控制要求

4.3.4建筑屋顶需要设置水箱、冷却塔、电梯间等设备用房时，应进行建筑 形式处理，不得直接外露。 4.3.5独立设置的地上配变电室、泵房等设施应根据消防、降噪等规定进行 布置，其建筑形式应与周围景观环境相协调，并进行绿化遮蔽，进出线路应埋入 地下。 4.3.6在CBD区域、滨水地区、商业街、景观道路、城市主干路两侧、广场 周边建筑物的建筑立面和空间设计应考虑与城市夜景景观同步设计、同步建设、 司步使用

4.4辅助性建（构）筑物及设施景观设计要求

4.4.4城市公共厕所

4.4.4.1城市公共厕所宜以独立式和附建式公共厕所为主、活动式公共厕所 为辅，其设置应满足规范及使用要求，需在总平面图纸中明确标注。 4.4.4.2独立式公共厕所与周围建筑物的距离不应小于5米，周围宜设置绿 化带。附建式公共厕所应结合主体建筑设计和建造，临街设置，并应有单独的出 入口和管理室，

第5章市政道路及管道线工程规划管理

5.1.1市政工程设计和建设应当以相应的城市规划为依据、与相关专业规划 相衔接，并符合有关标准、规范、规定，采用统一的城市坐标系统和高程系统。 5.1.2城市道路规划红线控制应严格按照城市总体规划、分区规划要求执 。 5.1.3新建、改建及扩建城市道路必须设计和建设无障碍设施。 5.1.4各级城市道路的设计行车速度应符合表5.1.4的要求。

表5.1.4城市道路设计行车速度表

5.2机动车出入口设置

5.2.1周边有一条以上城市道路的地块，出人口应设置在较低等级道路上。 司一条道路上相邻出入口的间距一般股不小于100来（以上起算点为两相邻出入口 中心线之间的距离）。城市主干道上不宜开设地块出入口。不得在道路展宽段、 港湾式公交站场、道路交叉口设置出入口。 5.2.2道路交叉口附近的地块或建筑物出入口应满足下列要求： （1）主干路上，距平面交叉口停止线不应小于100米，或在地块最远端， 且应右进右出； （2）次干路上，距平面交叉口停止线不应小于80米，或在地块最远端，且 应右进右出：

5.3.1道路红线宽度40来以上的城市道路，宜布置供公共交通车辆使用的 巷湾式停靠站。同侧停靠站的间距宜为400米至800米。 5.3.2长途客运站、火车站、机场、客运码头的主要出入口50米范围内应 设公交停靠站，有条件时应与对外客运站（场）相结合。 5.3.3立交道口、桥梁的坡道两端、以及隧道进出口外50米范围内，严禁 设置公交停靠站。

设置，其余规划片区按5.4.1视距控制表控制， 表541城市道路交叉口视距控制表

5.5人行天桥及地下通道

5.5.1人行过街设施设置应按照市政府批准专项规划执行，近阶段无法设置 的， 应采用分期实施的设置方式，预留人行大桥或人行地道位置。 5.5.2城市道路上设置人行天桥的净高不得小于5米，人行地下通道净空不 得小于2.5米。人行天桥净宽不应小于3米，人行地道净宽不宜小于5米；人行 天桥和人行地道应考虑与公交车辆站点结合设置。 5.5.3设置人行天桥、人行地道应满足非机动车（含电动自行车）通行需求 以及设置电动人行扶梯。

5.6.1电力线路原则上城市道路、洞流平行布置，形成相对集中、对城市 用地和景观十扰较小的高压走郎，不得斜穿、横穿地块。电力线路宜同沟敷设。 5.6.2除110千伏和220十伏的电力管线外，规划新建的电力管线应采取地 理敷设，现有架空管线应当逐步改造为地下敷设。 5.6.3110千伏和220千伏的电力管线在下列情况下，应采用地下电缆 （1）在市中心地区、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道等； （2）重要风景旅游景区和对架空裸导线的严重腐蚀性地区。 5.6.4市区内110KV电力线（含110KV）以上架空电力线路应同杆架设，做 到一杆多用。 5.6.5城区范围内单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列的35～500千伏 高压架空电力线路的规划走廊宽度，应不小于按表5.6.5规定，

表5.6.5110～500千伏高压架空电力线路规划走廊宽度

5.6.6架空电力线路保护区：导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成 的两平行线内的区域。 （1）在一般地区各级电压导线的边线延伸距离不小于表5.6.6的规定：

（2）在电力线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物及其他设施。 在架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离除有关规 划规定外，不得小于以上距离。当空中安全间距无法满足以上要求时，应入地敷 设。 （3）中心城区和郊区城镇人口密集地区，沿架空电力线路两侧新建、改建、 扩建建筑物，其后退线路中心线距离可适当缩小，但应符合电力设施保护的有关 规定。

5.7.1雨水量预测应符合如下规定： (1）雨水规划设计流量应按下列公式计算： Q=q·b·F 式中：Q一一雨水设计流量（升/秒） q一一设计暴雨强度（升/秒·公顷） 中一一径流系数 F一一汇水面积（公顷） (2)径流系数应符合表5.7.1.1的规定，区域内综合径流系数应符合表 5. 7. 1. 2 的规定

表 5. 7.1. 1 径流系数

(4)雨水管渠设计重现期，应根据汇水地区用地性质、地形特点等因素确定。 城市道路下埋设的雨水管渠设计重现期不应小于2年，立交桥、重要地区及短期 积水即能引起严重后果地区不应小于35年。

（1）临时管线避让永久管线； （2）小管线避让大管线； （3）压力管线避让重力自流管线； （4）可弯曲管线避让不可弯曲管线： （5）分支管线避让主干管线； （6）技术要求低的管线避让技术要求高的管线。 5.8.8管线走向应当与道路平行。管线与管线、管线与铁路、管线与道路之 间应当减少交叉；必须交叉的，原则上采用直角相交，斜交的交角不得小于45 度。 5.8.9管线的埋设深度应当根据外部荷载、管材强度以及与其他管道的交叉 等因素确定。 5.8.10管线穿越河道时，应当满足通航、河道整治要求以及有关专业技术 规定。 5.8.11地下管线检查井盖的设置，不得妨碍相邻管线通过或者影响附近建 筑物、构筑物的使用功能和安全，并与道路衔接平顺。 5.8.12宽度30米以上道路（含30米）交叉口处除雨污水管道外，其余管 线应沿道路视距口敷设，30米以下道路可直线敷设。

本规定由海口市规划局负责解释。

本规定自2017年月日起施行。《海口市城市规划管理技术规定（试行）》 同时废止。

避难层中的避难空间建筑面积不计容，避难层中的非避难空间建筑面积计 容。

本条款提及的设备层定义为建筑物中专用于布置暖通、空调、给排水和电气 等专业的设备和管道且供人员进入操作的空间层。 整层作为设备层的，整层建筑面积不计容； 设备层中仅有局部区域布置设备，布置设备的区域面积不计容；其他区域建 筑面积计容。 设备层兼作避难层的，避难空间与布置设备的区域面积不计容；其他区域建 筑面积计容。

（4）屋顶层、裙楼屋面层

突出建筑屋顶层、裙楼屋面层的电梯前室、楼梯间、电梯间、水箱间、管道 井、通风井、烟道等建筑面积不计容。

（5）空中花园、人户花园 空中花园、入户花园视同阳台，其计容面积算法参照省住建厅《关于规范我 省计入容积率建筑面积计算规则的通知》（琼建规函[2014]523号）中有关阳台计 容面积计算规定执行。 (6）花池 本条款提及的花池定义为悬挑于建筑主体结构外、未设置栏杆或栏板、与相 邻结构内地板高差大于或等于0.45米且覆土厚度大于或等于0.3米的非地面花 也 住宅套内、酒店客房及办公、商业套内用房，设置有符合以上定义花池的， 如挑出宽度小于或等于0.8米时、该花池不计算建筑面积，否则按其结构底板水 平投影面积的1/2倍计算建筑面积并计容。 建筑的公共区域，含有符合以上定义花池的，如挑出宽度小于或等于1.0 米时、该花池不计算建筑面积，否则按其结构底板水平投影面积的1/2倍计算建 筑面积并计容。 主体结构内花池按其结构底板水平投影面积计算建筑面积并计容，

空中花园、入户花园视同阳台，其计容面积算法参照省住建厅《关于规范我 省计入容积率建筑面积计算规则的通知》（琼建规函[2014]523号）中有关阳台计 容面积计算规定执行。

）室外结构板、装饰性飘板（以下简称飘

由于结构或造型需要而设计的位于建筑外围的飘板，按以下方法计算建筑面 积及计容建筑面积： 与阳台、外走廊相邻且仅以围护设施（栏杆或栏板）相隔的室外飘板，当飘 板与阳台、外走廊地板高差大于或等于0.45米且宽度小于或等于0.8米时，该 板不计建筑面积，否则按其结构底板水平投影面积的1/2倍计算建筑面积并计 容。 因结构要求必须设置且与室内空间不相连通，无维护设施的室外结构板不计 建筑面积。

（8）空调搁板、设备平台（以下简称平台

由于放置空调外机等设备需要而设计的位于建筑外围的敲开式平台，按以下 方法计算建筑面积及计容建筑面积： 与阳台、外走廊相邻且仅以围护设施（栏杆或栏板）相隔的室外平台，当平 台与阳台、外走廊地板高差大于或等于0.45米且宽度小于或等于0.8米时，该 平台不计建筑面积，否则按其结构底板水平投影面积的1/2倍计算建筑面积并计 下 依附于建筑物外墙且与室内空间不相连通，无维护设施的开式平台不计建 筑面积。

层扶梯可视为下层扶梯的顶益。 （10）存在少量顶盖的露台 设置在地（屋）面或雨篷顶、有围护设施、可出入的平台（以下简称露台）， 其上层覆盖有小于露台面积的顶盖时，如顶盖挑出宽度大于露台进深1/2，该顶 盖在露台的投影部分按阳台计算规则计算建筑面积并计容，其余部分不计算建筑 面积。 露台上层覆盖有小于露台面积的顶盖，且顶盖挑出宽度小于或等于露台进深 /2时，如顶盖挑出宽度大于或等于2.1米，该顶盖在露台的投影部分计算半面 积并计容；如顶盖挑出宽度小于2.1米，该顶盖在露台的投影部分不计算建筑面 积。 （11）独立门岗 设置于小区出入口的独立门岗，如建筑面积大于或等于10平方米，需计算 建筑面积并计容；如建筑面积小于10平方米，需计算建筑面积但不计容。 （12）独立的地下室及人防楼梯出入口 主体建筑外独立设置的地下室及人防楼梯出入口，如有顶盖，需计算建筑面 识但不计容：如无顶盖，不计算建筑面积

(11）独立门岗 设置于小区出入口的独立门岗，如建筑面积大于或等于10平方米，需计算 建筑面积并计容；如建筑面积小于10平方米，需计算建筑面积但不计容。 （12）独立的地下室及人防楼梯出入口 主体建筑外独立设置的地下室及人防楼梯出入口，如有顶盖，需计算建筑面 积但不计容：如无顶盖，不计算建筑面积。

平地建筑基底面积为首层结构外围水平投影面积；坡地建筑基底面积为半地 下室露出地面部分与建筑首层直接接触地面部分的结构外围水平投影面积之和。 建筑基底面积按上述规则计算。

（1）首层阳台底面虽未直接接触地面，但阳台底面与室外地面之间最小净 高差小于0.6米时，视为与地面接触，按其水平投影面积计算基底面积。 （2）骑楼底层公共空间，需计算基底面积。 （3）连接建筑群间二层或以上开散走廊，其投影在地面的区域，如底层有 柱或有围护设施，需计算基底面积；如底层无柱且无围护设施CECS 558-2018-T 建筑工业化内装工程技术规程，不计算基底面积 （4）过街楼底层建筑物通道，需计算基底面积。 （5）室外楼梯、室外自动扶梯不计算基底面积。 （6）建筑面积小于10平方米的独立门岗不计基底面积

（7）独立的地下室及人防楼梯出入口不计基底面积

绿地面积计算按《海南省城镇建设项目配套绿地面积计算规定》（琼建城 [2010]167号】执行。

1.4.1除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距 离。 1.4.2建筑物有每处不超过3米长的凸出部分（如楼梯间），凸出距离不超 过1米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可 忽略不计凸出部分。 1.4.3建筑主体结构外阳台累计总长度不超过同一建筑外墙总长度1/2的， 其最小间距仍以建筑外墙计算；超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。主体 结构内阳台应以阳台外缘计算建筑间距。 1.4.4建筑外挑无柱走廊（无柱雨篷）累计总长度不超过同一建筑外墙总长 度1/2的，其最小间距仍以建筑外墙计算；超过1/2的，应以走廊（雨篷）外缘 计算建筑间距。有柱外走廊（有柱雨篷）应以走廊（雨篷）外缘计算建筑间距。 1.4.5坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的 垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

1.5.1在计算建筑限高时，建筑高度以第3章3.6.2确定的室外地面高程作 为起算点，按附录1.5.2计算最高点。 1.5.2在计算建筑退线与建筑间距时，建筑高度按下列规定计算： 平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿 墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶（附图1）。 坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于45度的，自室外地面算至檐口顶加上檐 口挑出宽度：坡度大于45度的，自室外地面算至屋坡顶高度一半处（附图1）。

H为计算建筑间距的建筑高度

1.5.3突出屋面的电梯机房、电梯间前室、楼梯间、水箱等附属建筑，其突 出屋面的高度小于或等于8米、且水平投影面积之和小于或等于屋面面积1/4 的，不计入建筑高度；否则其附属建筑的高度应计入建筑高度。 1.5.4相临两幢建筑室外自然地坪存在高差的，应按（附图2）所示，确定 建筑高度。

1.5.5在同一用地单位的建设用地内，如两幢建筑物首层均为架空层，南向 或东向）建筑物的建筑高度可自北面（或西面）建筑物架空层的楼面标高起计 （附图3）。

CECS 169：2015 烟雾灭火系统技术规程附录 2：海口旧城区范围