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1.华润置地住宅工程防渗漏设计施工管理指引V1.0

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宅工程防渗漏设计施工管理指引V1.0

GB／T 41894.2-2022 船舶与海上技术 通过测量轴变形量确定船舶推进系统轴功率 第2部分：光学反射法.pdf程防渗漏设计施工管理

（1）烟风道：出屋面烟风道的道壁应采用混凝土结构，并与屋面混凝土一次浇筑。浇筑 时预留防水层收口凹槽（深30mm，宽50mm），并高于屋面饰面完成面300mm以上。 （2）管道管井防水节点：出铁皮瓦屋面管道、管井周边防水节点设计应考虑设计浇筑混 凝土墩，不宜采用在管道、管井与铁皮瓦交界处直接打胶处理方式，见图7.5.3.1。 （3）防水层施工：屋面板与烟风道相交的阴角部位，应采用水泥砂浆抹出半径不小于50mn 的圆角，并涂刷2厚聚氮酯防水涂膜加强层，内贴玻纤网格布

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7. 5. 4 天棚天窗

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（1）混凝土结构梁设置：玻璃大棚与墙体相连部位应为混凝土结构而不应采用砌体结 构，混凝土结构应密实、平整以保证自防水效果。 （2）混凝土反坎：屋顶天窗四周应设置混凝土反坎，混凝土反坎高度比屋面完成面高 出150300mm。混凝土反坎宜与屋面板同时浇筑成型，否则在反坎浇筑前需凿毛、清理以及润 浆处理。

7. 5. 5 工程实例

内部某项目，在前期玻璃天棚的节点设计中，已考虑了结构墙在与玻璃天棚相连部位设置 昆凝土结构梁，但现场施工时，混凝土结构梁遗漏，只采用了砌块砌筑。下雨时，雨水即顺着 砌体墙渗入室内

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图7.5.5.2现场施工，墙面在与玻璃天棚相连部 位未浇筑混凝土梁

7.5.6屋面涉及渗漏的常见问题

图7.5.6.1屋面保温排汽管设置位置不合理

图7.5.6.3屋面保温排气管根部断裂

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图7.5.6.2屋面未设置刚性保护层

图7.5.6.4出屋面楼梯间有渗漏

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图7.5.6.5屋面防水层翻边保护层开裂

图7.5.6.7坡屋面瓦片封闭不严密

图7.5.6.9屋顶天窗四周挡坎过低

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图7.5.6.6防水层收边处理粗糙

图7.5.6.8屋面防水保护层开裂

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7.5.7屋面细部较好做法

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图7.5.7.2排气管布设在一块面砖正中

图7.5.7.4出屋面墙井根部处理

图7.5.7.5屋面落水管

图7.5.7.6屋面排水地湿

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图7.5.7.7屋面变形缝

图7.5.7.8屋面设备基础

图 7.5. 7. 9 屋面女儿墙

解决女儿墙及其抹灰酥裂问题，可将屋面保温层和保护层与女儿墙的墙体分割开，在其交 接处留缝，嵌入柔性防水油膏

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8对参建各方的防渗漏管理要求

8.1对发展商自身管理要求

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（1）编制防渗漏专项策划书 工程开工前，项目部要编制详细的防渗漏专项策划书。策划书内容应包括：防渗漏难重点 分析、工程易渗漏部位的防水设计构造层次及节点做法分析、防水设计优化、补充防水节点大 羊、防水材料控制程序、防渗漏管理组织架构（专人负责）、防渗漏关键控制点、防渗漏隐蔽 验收程序及最终验收、质量记录要求等。 （2）组织参建各方召开防渗漏专题研讨会 研讨会主要对发展商制定的防渗漏专项策划在各单位各部门如何落实到位进行研讨，统 人识、达成共识，并将研讨会成果落入到施工方案、监理细则中，作为现场防渗漏管控的依据。 （3）合同中明确管理要求 在合同中明确各参建单位的职责，避免灰色及真空地带，并明确现场淋水试验的各项具体 要求。对于外墙窗淋水试验，宜在合同中明确费用的计取，以利于淋水试验全面落实。 ①窗框塞缝防水施工由门窗施工单位负责； ②外窗淋水试验由门窗施工单位负责 ③外墙结构淋水试验（穿墙螺杆洞封堵完成后及砌筑外墙抹灰完成后的淋水）由总 包单位负责； ④卫生间、厨房、阳露台、屋面等部位防水层施工完成后的蓄水试验由专业防水施 工单位负责； ③机电给排水管道打压由相关施工单位负责； ③穿楼板管道洞口的二次吊模封堵由土建单位负责。 在合同中，发展商应明确约定施工过程中不按规范、设计及发展商要求施工的罚款条例 以及达到95%以上合格率（无渗漏）的奖励条款，来实现对参建单位的激励和约束。 （4）确定合理防水造价 目前建筑市场上防水材料报价鱼龙混杂，各防水施工单位经常采取低于成本价的报价中标 进场后又采取偷工减料的方式控制成本。从而，不合理的防水价格导致了防水施工的不规范 因此，发展商应通过充分市场调研，摸清各种防水材料（包括人工）的市场价格，合理确定防

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（5）做好防渗漏的一次设计 各大区应根据本区域特点、规范要求等，形成防水防渗漏的标准图集，以指引各项目做好 防水防渗漏工作。 前期设计阶段，发展商设计管理部门应将确定的防水工程标准节点和防水材料选择标准编 入设计任务书并交付设计单位，同时做好交底工作。过程中，应监控设计单位将防水工程标准 节点的成果转化到施工图中。 （6）重视并组织好深化设计工作 对设计过程中出现的比较复杂的节点，为防水防渗漏的关键节点，发展商应组织相关参建 方进行研讨，做好深化设计工作。 （7）严格实施样板先行制度 对外窗、阳露台、卫生间、机电管线等易发生渗漏的部位，应尽早做施工工艺样板。选择 故样板的部位应具有代表性，能全面反映深化设计节点、施工工艺要求。样板完成后，通过严 格的淋蓄水试验进行检验。对发生渗漏的部位，从设计和施工两方面对渗漏原因进行深入分析 通过优化设计和施工工艺，避免大面施工中出现大量渗漏现象。 （8）认真进行防渗漏施工组织设计、施工方案、监理细则的审查 对施工组织设计、施工方案、监理细则中涉及防渗漏的内容，发展商应认真进行审查，注 重施工方案和监理细则与发展商的防渗漏专项策划书中要求是否一致，是否具有针对性等。 （9）设置防渗漏关键管控点及制定监控具体措施 将门窗洞口尺寸，门窗框塞缝、打胶，门窗型材拼缝质量，穿楼板管道封堵、防水层施工 质量、淋蓄水试验等作为防渗漏关键管控点，由发展商主控进行检查验收，以检查防渗漏专项 策划执行情况，及时做出纠偏调整措施。 （10）明确工作面移交标准，组织做好工作面移交 工作面移交是防渗漏工作的重点，也是难点，发展商应提前明确不同工作面的移交标准， 严格工作面移交的程序，组织相关参建方做好工作面移交， （11）认真落实淋蓄水试验 淋蓄水试验是检验防渗漏的最直接、最有效的方法。在大面积施工过程中，发展商应组织 相关参建方按照本指引要求，认真落实淋蓄水试验，避免形式化。在有条件的情况下，淋蓄水

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试验的时点应尽量前移，以降低后期发现渗漏后整改所造成的工期、成本浪费，从而控制项目 质量风险。 （12）组织做好质量记录 发展商应组织相关参建方做好质量记录，包括试验表格、试验过程图片和录像、整改前后 对比照片等。

8.2 对设计单位管理要求

（1）设计合同签订后，设计单位需指定专人负责工程防渗漏设计管理工作。 （2）编制工程防渗漏设计策划，内容包括总体思路、各部位防渗漏设计措施、防水构造 层次、防水节点大样图。 （3）结合工程绘制一套防水施工图报给发展商作为防水施工依据。防水设计不仅要有构 造做法及材料选用，还要有细部节点的防水构造，避免引用标准图集，即便是引用标准图集做 法也应将图集中的节点大样放入施工图中。 （4）防水施工监控点等过程施工阶段到现场查看是否按防水设计要求进行施工及有无设 计改进需要。

8.3对监理单位管理要求

（1） 编制工程防渗漏监理细则。 （2） 专人负责防渗漏施工监理工作，对关键部位进行旁站监理。 （3） 与总包单位、门窗单位、防水单位等一同进行防水隐蔽验收，详细进行淋蓄水试 验检验记录。

8.4对总包单位管理要求

（1）投标阶段，参与投标的总包单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管 理架构，建立以技术负责人为组长的防水工程质量管理小组。 （2）选择专业防水施工单位时，邀请发展商参与考察，与发展商共同确定专业防水施工 单位。 （3）对土建结构的自防水制定预控措施，如保证混凝土密度度措施、预防冷缝措施、防 结构（混凝土及砌筑）墙体开裂措施、窗台找坡及窗眉滴水线控制措施、混凝土导墙及反坎施 工、管道洞口吊模施工、穿墙螺杆洞封堵、后浇带及施工缝处理等，

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（4）会同专业防水专业施工单位编制《防渗漏专项管理方案》并报发展商和监理审核。《防 渗漏专项管理方案》内容包括：防渗漏重点分析、工程各部位防水设计构造层次及节点做法分 析、防水设计优化、补充防水节点大样、防渗漏管理组织架构、防渗漏隐蔽验收程序及验收记 录、防水材料控制程序、土建与防水单位的配合等。 （5）对土建与防水工作界面模糊或防水薄弱部位设立专门施工班组进行施工，由专人直 线管理，如门窗框塞缝、穿楼板管道洞口封堵吊模施工等。 （6）制定土建与防水（主要是门窗、卫生间、屋面、外墙等）、机电与防水、装修与防水 工作面移交标准与程序（作好工序交接及移交记录），并严格执行。

8.5对专业防水单位管理要求

（1）编制并上报合同范围内的防水专项施工方案，施工前对工人进行详细技术交底，明 确施工工艺要求和质量标准，并签字留档。 （2）各部位防水施工前制作防水施工工艺样板，经发展商、监理、总包验收确认后方可 大面积施工。 （3）完善自检制度，作好检验记录，对过程检验（闭水试验）中发现的渗漏问题，及时 分析原因、制定整改方案并及时整改。 （4）防水材料要提前送检，检验合格后方能进场

8.6对门窗单位管理要求

（1）进场后现场实测实量门窗洞口尺寸，参照建筑图并考虑外墙保温层、墙体内外装饰 面厚度等因素确定门窗加工尺寸。 （2）绘制切实可靠（切合土建实际、现场可操作性强）的门窗边防水节点大样图，并交 发展商、总包、设计单位等审核确定。 （3）现场制作一层门窗安装样板，经发展商、监理、设计单位、总包等确认后方进行正 式施工。 （4）编制并上报门窗专项施工方案。 （5）施工前对工人进行详细技术交底，明确施工工艺要求和质量标准， （6）安排专人负责门窗框边的塞缝监管工作，并做好门窗框塞缝完成后的淋水试验及记 录，及时整改渗漏部位

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工程防渗漏设计施工管玉

（7）对进场的硅密封胶、防水胶条等严把材料进场关。 （8）门窗安装完成后，每窗进行全面的淋水试验，做好记录并及时整改。淋水试验记录 包括淋水图及各方签字的淋水试验记录表

8.7对机电安装单位管理要求

（1）机电穿楼板管道（卫生间、阳台、露台、水管井等部位）安装完成后，与土建办理 移交手续，交由土建单位吊模堵洞。 （2）精细施工地下室穿墙管道（钢套管）的防水封堵， （3）机电管线、线盒等改位后打凿楼板、墙体等破坏防水层后，机电安装单位应及时知 会防水施工单位进行修补，并由机电安装单位承担相关费用； （4）制定消防水管、给水管道的打压试压引起的爆管预防措施，并对由此引起的损失负 责：

8.8对精装修单位管理要求

（1）在卫生间、厨房等有防水层的工作面作业前，精装修单位应与总包单位、防水施工 单位共同进行蓄水检验和防水层施工验收，办理移交手续；防水不合格时不可接受工作面。 （2）外窗内窗台板、吊顶安装及涂料等，施工前应待门窗淋水试验及整改完成并办理移 交手续后方进行施工。 （3）阳露台地面铺装前，精装修单位应与总包单位、防水施工单位进行蓄水试验，检测 合格后办理移交手续，检验不合格不可接受工作面。 （4）接受了已有防水层工作面后，若精装施工过程破坏了防水层，应及时进行修补，同 时承担对接受防水层的全部责任

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9国内防水材料现状及住宅工程防水材料选用建议

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目前，我国新型防水材料总体结构比例来看，仍以沥青基防水材料为主，占全部防水 %左右，高分子防水卷材占10%左右，防水涂料及其它防水材料占10%左右

9.2 高分子防水卷材

高分子防水卷材主要包括三元乙内、聚氯乙烯、氯化乙烯、氯化乙烯内一橡胶共混、 再生胶、土工膜防渗卷材、聚乙烯丙纶等防水材料。其中部分高分子卷材（如三元乙 料性能优于SBS防水卷材，但价格较贵

建筑密封材料包括塑料油、沥青油膏以及聚硫、硅酮、聚氨酯、氯了胶、了基密封腻子、 氯磺化聚乙烯等弹塑性密封材料。建筑工程中，塑料油膏主要用于中低档嵌缝，沥青油膏主要 用于嵌缝和多层卷材之间的粘结，硅酮密封膏主要用于幕墙、石材、玻璃、金属、结构等缝隙

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的密封，聚硫密封膏主要用于中空玻璃！

9.5刚性防水和堵漏止水材料

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9.6住宅工程防水材料选用建议

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10常用建筑防水标准和规范自录

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10.2高分子防水卷材

GB18173.1一2006高分子防水材料第1部分片材 GB18173.2一2000高分子防水材料第2部分止水带 GB18173.3一2002高分子防水材料第3部分遇水膨胀橡胶 GB12952一2003聚氯乙烯（PVC)防水卷材

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10.4密封膏与胶粘剂

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DB34／T 1991-2013 安徽省建筑工程项目信息编码标准宅工程防渗漏设计施工管理指引V1.0

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JC／T312一2009明矾石膨胀水泥化学分析方法 JC/T984—2011聚合物水泥防水砂浆

10. 6防水工程规范

JG／T 143-2018 铝制柱翼型散热器宅工程防渗漏设计施工管理指引V1.0

是防渗漏设计施工管理指