TCECS 768-2020标准规范下载简介

TCECS 768-2020 公寓建筑设计标准.pdf

《建筑设计防火规范》GB50016 《建筑采光设计标准》GB50033 《民用建筑隔声设计规范》GB50118 《公共建筑节能设计标准》GB50189 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222 《民用建筑工程室内环境污染控制标准》GB50325 《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736 《无障碍设计规范》GB50763 《声环境质量标准》GB3096 （民用建筑远传抄表系统》JG/T162 《住宅远传抄表系统应用技术规程》CECS303

中国工程建设标准化协会标准

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到快速发展，但其项自规划与公共设施及空间配套、任房功能与 设施配置、室内外环境质量等方面尚需进一步规范和明确，面临 着建设标准缺失、居住品质参差不齐等待解决的问题。我国租 债性公寓建筑应加快标准化建设和规范化管理，以创新推动建设 标准科技研发山东省某市烈士陵园改造施工组织设计，创新推动标准研发落地，推动建设高质量发展。 根据我国现阶段的经济发展水平，以及公寓建筑的性质、任 务和特点，本条阐明了公寓建筑设计的基本原则

2.0.1在国外发达国家，租赁性居住建筑的建设与供给已经成 为解决民众居住问题的重要方式。国外住房租赁市场一般包括出 租公寓和独立式住宅两种类型，其中出租公寓市场是主体，与目 前国内住房租赁市场相比，出租公寓在美国已有50年以上的历 史，市场现状专业规范，分工精细明确，市场规则成熟清晰。另 外，当地政府在稳定租赁市场建设发展和保护租户的居住权方面 发挥的作用不可或缺，对于我国住房租赁市场发展有着重要借鉴 意义。 由于我国公寓建设之前缺少标准规范，同时公寓的用地性 质、产权形式、运营方式等多样，导致市场上出现了多种类型的 公寓。公寓建筑一般指租赁性质的居住建筑，兼有公共建筑属 性。公寓可根据使用人群的不同，分为青年公寓、老年公寓和人 才公寓等；根据管理方式的不同，分为普通长租公寓和服务式公 寓等。针对不同的建设条件，公寓项目除了执行本标准以外，还 应符合相关标准中的有关规定。 公寓建筑通常具有以下儿个特点：第一，提供满足居住者基 本生活使用需求的装修的生活居住空间：第二：相对完善的公共 设施，或配备一定的公共活动空间；第三，完善的安防等设备与 设施；第四，专业化机构运营的物业管理，并可提供多样化与个 性化服务，如提供保洁服务；第五，具有良好居住性能水准和居 住环境水准的室内外生活环境

2.0.3公寓套型面积宜以套内使用面积进行计算和租

公寓租售时都是按照建筑面积作为计量标准的，而建筑面积 使用面积和公摊面积组成。对国际国内公寓面积计算做法进

调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国公寓面积计 算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。 为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度， 将公寓套型面积计算和租赁的面积统一按套内使用面积计算。可 以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面 积不同的问题。由于我国地域差异大、建筑结构类型多等因素， 造成墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实 示可使用面积不同；二是解决住户使用面积不透明的问题。按套 内使用面积进行租赁交易便于明确交易面积，有利于消费者权益 的保护。 另外，公寓设计时其套型可选用标准化的模块，套型面积相 对固定，部品部件才能形成标准化的产品，在有利于公寓的工业 化建造的同时可保证整体的居住水准和质量。

积不同的问题。由于我国地域差异大、建筑结构类型多等因素， 造成墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实 际可使用面积不同；二是解决住户使用面积不透明的问题。按套 内使用面积进行租赁交易便于明确交易面积，有利于消费者权益 的保护。 另外，公寓设计时其套型可选用标准化的模块，套型面积相 对固定，部品部件才能形成标准化的产品，在有利于公寓的工业 化建造的同时可保证整体的居住水准和质量。 2.0.4既包括居住空间与环境的适用性能、环境性能、经济性 能、安全性能和耐久性能等基本性能要求，也包括居住空间、装 修、设备和套型面积等基本要求。 2.0.5公寓建筑应设置一定的公共空间，满足居任者多样化生

化建造的同时可保证整体的居任水准和质量。 2.0.4既包括居住空间与环境的适用性能、环境性能、经济性 能、安全性能和耐久性能等基本性能要求，也包括居住空间、装 修、设备和套型面积等基本要求

2.0.4既包括居住空间与环境的适用性能、环境性能、

、安全性能和耐久性能等基本性能要求，也包括居住空间、 、设备和套型面积等基本要求，

2.0.5公寓建筑应设置一定的公共空间，满足居住者多

与交往的需求。通常根据生活的不同需求，设置多样化的公 厅、公共厨房与餐厅、健身房、图书室、活动室、洗衣房等 生活与服务空间。在单身型套型青年公寓中，当受套型面积 制，可将一些生活功能与辅助空间集中设置，

2.0.6通用设计指在进行建筑和环境设计时，尽最大可能面向

所有的使用者。通用设计的深层含义为：如果能被能力障碍者所 使用，就更能被所有的人使用。在具体的设计环节中，通常采用 将无障碍设计和适老化设计相结合的设计措施

计方法。模块化在解决复杂问题时，自上而下地把系统分解成若 干的独立模块，通过建立统一的设计规则，规范各模块的接口技 术、几何形状、尺寸及位置等边界条件，使各模块在分散化生产

和技术演进的同时，能够通过统一的边界条件组成新系统。模块 化作为一种设计方法，可以通过标准模块的选择性组合，达到多 样化输出的目的。

2.0.8传统的设计工作流程，是将建设过程分为策女

计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、室内设计、工程施 工等阶段，每个阶段的工作完成后再进入下一个阶段，是一个串 行模式。并行设计打破了传统串行模式中各相关专业和工种按顺 享依次作业的条块限制，在设计的初始阶段就将建筑全寿命期中 的各种因素通盘考虑，将设计过程进行一体化集成，各专业设计 师和工程师并行工作。并行设计不仅可以有效降低建造成本，缩 短建造周期，还能提高产品质量。并行设计方法是基于建筑设计 建造的最为有效的设计方法

公寓建设重大发展方向之一。通过运用智慧化技术保持居住的良 好功能和性能可以随着时间的推移不断适应新的特性，从而长久 保障健康的生活空间与环境。

3.0.2公寓建筑应强调其性能要求，必须满足适用、环境、经 济、安全和耐久等性能要求，提高建筑质量和品质，应遵循绿色 建筑全寿命期的理念，符合可持续发展战略。 3.0.4装修设计应认真研究不同类型居住人群的生活方式，依 据特定居住人群的需求优化室内设计，公寓的建筑设计应包含室 内全装修的设计内容。

4.1.2用地与选址应确保安全卫生的环境要求，选择在地质地 形条件适宜的、无重大地质灾害或无洪水淹没等危险的地区或地 带，用地及其周围的空气、土壤、水体等不应构成对人体的危 害。选址应考虑其所处的周边环境有相应的商业、文化、教育 医疗等公共服务设施以及市政配套设施，同时满足各地区服务半 径要求，

4.1.2用地与选址应确保安全卫生的环境要求，选择在

4.1.3公寓建设应结合地域特点，做到科学规划。项目总体布 高应功能分区明确、空间布局紧凑、充分利用地形、节约土地 资源。

4.2.2新区规划中，应避免布置单一功能用地，尽量布置多功 能的复合性用地，将公寓建筑与住宅、商业、办公建筑等综合布 高，实现多功能的规划形态，创造多样性社区，实现职住平衡。 4.2.3城市更新的过程中，应根据区域功能的变化适时调整用 地性质。例如在原有商业区、办公区、工业区中适当调整用地功

能的复合性用地，将公寓建筑与住宅、商业、办公建筑等综合布 局，实现多功能的规划形态，创造多样性社区，实现职住平衡。

4.2.3城市更新的过程中，应根据区域功能的变化适时调整用 地性质。例如在原有商业区、办公区、工业区中适当调整用地功 能，布置公寓建筑，或是在边角用地中见缝插针地布置公寓，可 以有效地改善原规划的单一形态，创造丰富且生动的街区生活。

4.2.3城市更新的过程中，应根据区域功能的变化适时

4.3.1公寓配建的公共服务设施和市政配套设施建设应按国家 现行标准和当地相关标准、规范执行，合理布置、保障运行，做 到与公寓同期投人使用，同时还应充分结合周边配套条件，利用

4.3.3公共活动空间应有助于居住者的交流与和谐相处，根据

儿童和老年人的活动特点，选择具有良好日照与自然通风务 场地，做好地面防滑、排水和无障碍设计。

儿童和老年人的活动特点，选择具有良好日照与自然通

4.3.4公寓任区应临近城市道路，周边道路资源配套应以公交 优先，并与住区内步行系统相衔接。住区内道路系统应合理分 级，主要道路应满足消防、救护、防灾和无障碍等通行要求，并 设置连续的人行道直达所有的住区配套服务设施和公共活动 场地。

5.1.1根据我国现阶段的经济发展水平，以及租赁性住房建设

工业化的方式进行建造，因此宜采用并行设计的方法。工业化的 持征是建筑的大部分部品在工厂生产，在施工现场集成为一个完 整的建筑体。因此，在设计阶段不仅需要规划、建筑、结构、设 备、装修等各设计专业协同工作，还需要协调生产、施工、运营 维护等各生产要素，根据项目的特点，采用合理的建造技术体 系，选择耐久性高一易维护的部品和材料

5.1.3公寓设计提倡采用标准化模块的设计方法，标准化模块

含了空间模块、各专业部品和产品模块等类别，利用排列组 方法，少规格的各类模块也可以形成丰富的组合形式。例女 少量不同规格的功能空间平面就可以组合成多种套型平面 形成丰富的建筑立面，可以实现建筑形态的多样化

5.1.4公寓建筑应推行适老化通用设计，满足能力

别是老年人居住需求。室外的场地、道路，公寓建筑出入口、电 梯、电梯厅和公共走廊等共用部分应符合现行国家标准《无障碍 设计规范》GB50763的有关规定，并在套型中采用适老化设计 措施。 ①住区内各级道路应满足无障碍要求，并应保证通行的连 续性。 ②公共绿地的出人口、道路及园林设施的地面有高差时， 应设轮椅坡道和扶手。

5.2.1本条强调公寓建筑通常具有复合功能特性，套型空间应 综合考虑使用功能、空间组合、居住人口等因素进行各功能空间 的设计。公寓建筑结构设计应优先选用框架结构或大开间剪力墙 结构，内隔墙宜采用轻质隔墙，以便于今后满足住户不断变化的 使用需求。各功能空间既要满足居住者基本的居住需求，又要确 保空间的经济适用、结构规整、布局紧和灵活可变，并预留套 内功能和空间在未来改造的可能性。 公寓套型设计应符合下列规定：①应保证基本居住空间齐 备；②主要空间面积应配置适宜；③套内生活流线应顺畅，餐厨 关系应密切；④套内厨房、卫生间等设备设施应配置齐全；③套 型应满足住户家庭结构变化的需求。 5.2.2家庭型套型以面向家庭出租为主，满足居住者的基本居 住需求，应设置卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、收纳空间 宜设置晾晒空间。 单身型套型以面向个人或年轻家庭出租为主，满足起居、就 寝和如厕等基本居住需求，用餐和烹饪可灵活设置，并考虑相应 功能空间。 在小面积的单身型套型中，套内的厨房和洗衣空间可灵活设 置，在适当的公共生活空间布置共享厨房和洗衣房等、也可为居

型应满足住户家庭结构变化的需求。 5.2.2家庭型套型以面向家庭出租为主，满足居住者的基本居 住需求，应设置卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、收纳空间， 宜设置晾晒空间。 单身型套型以面向个人或年轻家庭出租为主，满足起居、就 寝和如厕等基本居住需求，用餐和烹饪可灵活设置，并考虑相应 功能空间。 在小面积的单身型套型中，套内的厨房和洗衣空间可灵活设 置，在适当的公共生活空间布置共享厨房和洗衣房等，也可为居 住者提供相应的生活服务及交往空间；套内厨房可不使用燃气

5.2.2家庭型套型以面向家庭出租为主，满足居住者的基本居 住需求，应设置卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、收纳空间， 宜设置晾晒空间。 单身型套型以面向个人或年轻家庭出租为主，满足起居、就

5.2.7公寓是全装修交房，俗称“拎包入住”，因此基本的收纳 空间应在装修阶段一并做好。

晾晒空间和相应的设施。但在配备了集中洗衣房且有烘干设备的 情况下，可根据具体情况设置晾晒空间

5.3公共生活与服务空间

5.3.2公寓建筑门厅（大堂）是公寓居住者进入的第一个 也是为居住者提供综合性服务的空间，功能分区与组织流乡 确，同时预留空间，供灵活使用和未来发展需要

5.3.3公寓建筑宜为居住者多样化生活提供空间和设

件，综合项目建设条件和人群特点，设置相应的公共生活与服务 空间。

1.1公寓建筑应进行建筑、装修一体化并行设计，实施装 次到位，倡导装配式装修方式，并做到集中采购、统一装值 有效降低装修成本，确保装修质量。

6.1.2本条规定了公寓基本装修的最低标准，各地

情况制定本地的装修标准和交房标准，但必须满足本条规 低标准要求。

6.1.5 卫生间采用同层排水系统，可避免维修不便和漏水等 问题。

6.2.1、6.2.2室内装修设计应依据人体工学原理对建筑方案的 室内空间进行优化。在功能合理的基础上，统筹考虑套内使用功 能、环境品质、部品制造、安装程序和运营维护等各技术环节， 以及与建筑、结构及设备的衔接关系，在满足整体性和系统性要 求的前提下，与各专业共同协商，确定适宜的室内装修做法，选 用恰当的室内部品

设计、工厂预制、现场装配、成套供应的整体厨房和整体 ，易于施工安装，便于日常维修和更新。厨房与卫生间设计 合国家现行标准的有关规定

6.2.4室内装修应配置给水排水、通风和电气等基本设方

分户设置水表、电表和燃气表等计量装置。使用燃气的厨房 燃气泄漏报警保护装置；使用燃气的厨房兼餐厅应设燃气泄

报警切断保护装置。有供暖要求的地区应设置供暖系统和设备、 分户计量等装置，并在套内配置调节装置

6.3.3随着现代技术的发展，电子设备的数量和种类越来越多 设备的位置及数量的设计应充分者 考虑使用的方便性和可更新性

设计应在方案阶段考虑设备和管线的配置，并提供必要的空 件，设备专业应在方案阶段合理安排设备和管线的布局， 空间、节约材料。

件，设备专业应在方案阶段合理安排设备和管线的布局，以节省 空间、节约材料。 6.3.6给水总立管、消防立管、雨水立管、供暖（空调）供回 水总立管、配电及弱电十线（管）、伐门等公共管道、设备及部 件不应布置在公寓套内，避免占用套内空间面积，影响室内空间 的使用，亦避免给设备、管线等维修造成不便。 65.3.8随着生活方式的变化，电器设备增多，炉灶的加热方式 也在由燃气向电加热方式转变，包括供暖方式也有可能转变为电 热供暖，建议为未来预留变化的条件。计量表包括冷热水表、热 九表、燃气表、电度表等

6.3.6给水总立管、消防立管、雨水立管、供暖（空

总立管、配电及弱电干线（管）、阀门等公共管道、设备及 不应布置在公寓套内，避免占用套内空间面积，影响室内空 使用，亦避免给设备、管线等维修造成不便

也在由燃气向电加热方式转变，包括供暖方式也有可能转变为电 热供暖，建议为未来预留变化的条件。计量表包括冷热水表、热 力表、燃气表、电度表等。

7.1.1公寓建筑应为住户提供健康、安全和舒适的室内居住环 境，在室内空气质量、饮用水质量、噪声控制、光线舒适、温度 舒适、湿度适宜等体感舒适度方面的标准予以规定，并符合国家 现行有关标准的规定。

7.2.1由于室内装修材料、施工辅助材料以及施工工艺等方面 的问题，常常造成建筑物建成后室内环境污染长期难以消除。公 寓建设应按照现行国家标准中关于室内装饰装修材料有害物质限 量执行，应针对室内装修设计方案中的各相关装修材料的装载量 进行环境空气质量预评价

产生有害物质。虽然单个产品的有害物质含量及释放量在送检时 会达到国家标准，但各产品有害物质释放叠加后，往往会超过标 准。因此，室内空气污染物的浓度限量应符合现行国家标准《民 用建筑工程室内环境污染控制标准》GB50325的有关规定。公 寓的室内环境污染控制类别为现行国家标准《民用建筑工程室内 环境污染控制标准》GB50325的I类民用建筑工程

7.2.3在公寓建筑建设和使用的过程中应采取通风换气等有效

7.3.1、7.3.3可通过防噪设计来提高声环境要求，除了通过防 噪设计外，也可采用一定的隔声措施。内部隔声包括外围护结构 隔声、外窗隔声、分户墙隔声、楼板隔声以及设备设施隔声。其 指标均应符合国家现行标准的有关规定。

8.1.1公寓使用说明书应当对公寓的结构、性能和各部

牛）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项 般应当包含下列内容： ①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监 理单位； ②结构类型； ③装修、装饰注意事项； ④上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置 的说明； 5有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； ③门、窗类型，使用注意事项； ?配电负荷； ③承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明： ③其他需说明的问题。 公寓中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应 付于公寓使用说明书中。公寓使用说明书应在交付用户的同时提 共给用户。公寓使用说明书中对住户合理使用公寓应有提示。因 用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质 量问题，应明确责任主体

定期计划包括长期计划和日常计划，应详细记录的内容包括结构 主体、防水、给水、排水、设备等的检查计划及内容，可根据其 具体情况确定检查周期，确保公寓的相关设备正常使用。

8.1.3公寓建设应按照建设节能节地环保的要求，

8..3公寓建设应按照建设节能节地环保的安求，坚持开发与 节约并举，减少资源能源消耗，并尽可能对资源进行循环利用， 采用绿色建筑技术，全面提高公寓建筑总体质量。 8.1.4公寓应选用节水设备和器具，并应符合现行产品标准的 规定，坐便器应选用设置大小便分档冲洗水箱。公寓宜采用雨水 利用与收集技术，用于绿化浇灌、景观补水、地库冲洗等。公寓 热水系统的热源宜优先选用可再生能源，并选配相应的辅热 系统。

节约并举，减少资源能源消耗，并尽可能对资源进行循环利用， 采用绿色建筑技术，全面提高公寓建筑总体质量。

8.1.4公寓应选用节水设备和器具，并应符合现行产

规定，坐便器应选用设置大小便分档冲洗水箱。公寓宜采用雨水 利用与收集技术，用于绿化浇灌、景观补水、地库冲洗等。公寓 热水系统的热源宜优先选用可再生能源，并选配相应的辅热 系统。

道、地下车库、楼梯间、电梯间等公共部位和室外环境的照明应 选用节能产品，包括照明光源、灯具、开关和设施设备等。在条 件具备时室外照明灯具宜选用太阳能灯具

8.2.1装配式建筑是由结构系统、外围护系统、内装系统、设 备与管线系统四大系统组成，是将部品部件通过模数协调、模块 组合、接口连接、节点构造和施工工法等集成装配而成的，在工 地高效、可靠装配并做到主体结构、建筑围护、机电装修一体化 的建筑。当公寓采用装配式建筑建造时，应采用一体化的集成设 计与建造方式，应建立装配式建筑技术与部品的标准化、系列 化、配套化，实现外围护部品、厨卫部品、设备部品和智能化部 品等的集成系统，保证工程质量，提升公寓品质。

8.2.2部品部件宜选用通用化与系列化的参数尺寸与规格产品， 实现部品规模化生产，从而达到提高效率、提高品质、降低造价 的目的。 平面单元的设计通常采用模块化组合的方式。建筑的基本单 元、部品部件重复使用率高、规格少、组合多的要求也决定了公 寓必须采用标准化与多样化设计方法。公寓建筑设计应满足标准

8.2.2部品部件宜选用通用化与系列化的参数尺寸与规格产品 实现部品规模化生产，从而达到提高效率、提高品质、降低造价 的目的。

平面单元的设计通常采用模块化组合的方式。建筑的 元、部品部件重复使用率高、规格少、组合多的要求也决 寓必须采用标准化与多样化设计方法。公寓建筑设计应满 化、模数化相关要求，不能为了多样化而影响标准化设计

则，进而派生出不符合标准化、模数化要求的空间尺寸和部品 尺寸。

官定正米百意 时在省定兴使不，以 加快和谐社区建设管理。公寓应充分利用智能家居、智慧建筑、 智慧园区领域的智能硬件产品和系统化运营管理平台，应用物联 网、云计算、人工智能领域的技术成果，为达到公寓运营管理的 绿色节能、安全可靠、便捷高效的目标，保证居住者生活安全健 康、舒适愉悦，工作便利

建设好通信基础设施，确保户内、建筑物内公共区域及

8.3.2建设好通信基础设施JGJ/T 427-2018标准下载，确保户内、建筑物内公共

园区公共区域的宽带连接接口预留充足，无线连接安全覆盖，带 宽充足可靠，为各种智能硬件、传感器设备以及服务器的部署和 连接提供基础条件。在预留连接硬件设备和服务器接口的基础 上，要规划好不同硬件和软件之间的通信协议、访问控制接口 等，保证智慧公寓各个功能模块和硬件软件之间交互通畅。确保 信息安全及隐私保护措施落实，智慧公寓系统中私人设备和数据 的隐私应有充分的技术手段和管理措施保护，公寓公共设备及区 或的安装状态及管理的信息安全应有技术手段和管理措施以保证 公寓信息的安全和设施管理的权限

3.3通过信息化手段对公寓进行后期运维的管理，对空气

8.3.3通过信息化手段对公寓进行后期运维的管理，对空气质 量、能源消耗等进行监控，从而增加管理便利性

①功能改造：建筑属性和用途发生改变，主要功能空间随 之发生调整。 ②结构改造：既有建筑改造时，通常同时进行结构和抗震 加固。

③设施改造：厨房、卫生间设施更新改造，老旧设备管线 更新布置，增加可再生能源利用设施等。 ④套内空间改造：套内空间划分不适应公寓使用需要时： 通过套内空间改造予以改善。 ③通用设计改造：满足广泛人群使用，通常进行无障碍和 适老化改造。

8.4.2既有建筑改造为公寓建筑某公寓户内精装修施工方案，提倡优先采用施

的技术方案和新型建材与设备，以减小对居民生活的影响，如采 用集成式厨房、卫生间等轻型预制装配式构件技术，以及集保温 饰面材料为一体的集成化墙体材料等新型建材。

统一书号：15112·36899 定价：23.00元