标准规范下载简介

11珠三角5个主要城市三旧改造及城市更新先进政策整理和培训.pdf

小结：创新型产业用房限制转让， 即使需要转让，政府优先回购， 回购价 格较低。政府不回购的情况出售 受让方也需符合条件

深圳市工业楼宇转让管理办法（试

提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》； 目前在研究该办法的细则T／CCMA 0098-2020标准下载，

第四东：九种特特殊情形可分割转让 ◆用地批准文件或士地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不 得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让 （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； 因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的 （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人 民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的 （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低 于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例 不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让： （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面 积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让 （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工 业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上 市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

第四条：九种特特殊情形可分割转让

深圳市工业楼宇转让管理办法

◆工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或 政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区） 产业主管部门依法进行的资格审查

工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据 《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。 解读：工业楼宇的配套设施可以转让 第八条： 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批开按公告基准地价补缴激地价：进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 ◆本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 咸已缴纳的地价计收应缴纳的地价

非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价：进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 咸已缴纳的地价计收应缴纳的地价

深圳市工业楼宇转让管理办法

城市更新项自改造后形成的工业楼宇可分割转让 诚市更新项自中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项自总建筑面积的30%， 本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价： （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项自，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。

小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售 安市场评估价补地价

附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款： 第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价：增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地 价。 解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均 值补缴地价。 意味着按新办法，工改工补缴的地价更高。 决光点

：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：

拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法 建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳 的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价：增加建筑面积部分，按照 其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝 安龙岗两区旧城旧村改造项自的处理意见已有规定的，从其规定， 拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用 建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定

小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。

深圳市工业楼宇转让管理办法（试

依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房 地产权利证书。 （注：可分割销售）

工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益 基金专项管理。具体收缴办法由市规划国士主管部门另行制定 前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地 价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已 按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价， 工业楼宇的增值收益按下列方式缴交： （一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴； （三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年 内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。 注：意思是完全限制炒楼 转让方用报成交价：必须大干等干计税参考价

非农建设用地及征地返还用地交易

1、研究工业楼宇销售的用处：由于城市更新中很多项自法定图则是工业，而调整法 定图则难度较大。因此，在深圳产生了一批工改工的项目，如何销售成了最重要的关 键点。 2、工改工的好处：少补地价：如果是工改商，按市场评估价补交地价，利润空间将 非常小。 3、工改工的弊端：30%的商业和公寓可分割销售，但是70%的工业楼宇不能分割销 售；如果按工业楼宇转让办法分割销售，需要按市场评估价补交地价，还需要交增值 收益。开发商基本没有利润。 4、工改工项目适合长期持有物业的企业，或者可以通过发行REITS或引I入金融机构整 售。比较成功的工改工案例为：深业上城

三、东莞市三旧改造政策

四、佛山市三旧改造政策

五、各城市政策比较分析

附：惠州市三旧改造政策分析

广州市旧改主要有二个文件：1、2009年的旧办法；2、2016年的城市更新 办法。新办法颁布之前已审批的项直，仍按旧办法执行。

广州市城市更新主要流程

广州城市更新主要分为四个阶段， 中前二个阶段主要是项自申报审批阶 段，第三个阶段是拆迁阶段，第四个 阶段是建设回迁阶段

以下为旧政策第二阶段（全面改造方案审批阶段）批复文件的主要内容：

以下为旧政策第二阶段（全面改造方案审批阶段）批复文件的主要内容：

（2）村民任宅按每户280平方米（三层半）进行补偿；（3）未取得合法产权的面积 不予复建，给予房屋建筑成本补偿 此补偿标准带来的问题：（1）没有合法产权的面积，只给予建筑成本补偿，约为1600 元/平方米，补偿标准太低，开发商必须多支付补偿款；（2）合法产权的面积按1：1进 行补偿，执行过程中可能高于此标准。（3）现状可能住宅多，回迁时可能住宅少，公 寓、办公、商业多，需要与村民协调。（4）由于是整村统筹，项目可能分期，会带来 一期拆迁在二期回迁，但二期何时拆还不确定；二期还未拆迁就需要在一期预留回迁物 业的情况。（5）如果分期，并发商如何在各期实现资金平衡和部分利润，需要在分期 时分析；如果直期升发商可售面积多，利润大，则后面的拆迁升发商无动力推动：如集 首期开发商无利润，由没有动力推动拆迁；（6）首期一般为容易拆迁的集体物业，后 面如果村民住宅多，难以推动拆迁， 比补偿标准带来的好处：有明确的标准，由政府协助，可按标准直接执行，避免部分个 人漫天要价。 另外：以上补偿超过政府认定部分的金额，如何算作带票成本，还需要最终与政府沟通 改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：

口改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含： 迁费用、复建物业建设费用、公共设施建设费用、不可预见费。 >问题：（1）政府审批的拆迁费用在实际操作中不够，需要开发商额外支出；（2）复建 物业及公共设施的建设费用，随看时间的推移，材料价格会上涨；（3）回迁住宅按简 单装修已考虑装修成本在复建资金内，但拆迁户要求的装修标准可能会变化。（4）复 建地块的建设需要征求拆迁户的意见，可能在短期内难以达成一致，影响项自进展，进 而影项自升开盘预售 口补交地价：按市场评估价的20%缴纳：但政策未注明是哪个时间点的市场评估价

广州市城市更新主要流程

广州市城市更新主要流程

第三阶段全面改造组织实施阶段 融资用地全面改造实施分为：公开出让和协议出让二种方式，以下为协议出让的流程

第三阶段全面改造组织实施阶段 融资用地全面改造实施分为：公开出让和协议出让二种方式，以下为协议出让的流程

广州市城市更新主要流程

改造实施阶段的主要流程：

1.经村集体经济组织90%以上成员同意改造方案。村股份公司成立全资子公司，将来将融 资地块权益办在全资子公司名下。 2.公开招标 3.开发商投标。 4. 开发商与村股份公司签订正式合作协议 5. 开发商缴纳第一笔监管资金，约为本项目一期监管资金的10%。 6. 签约达到80%后，付清全部监管资金， 7. 签约达到80%后，申请拆迁许可证，开始拆迁 8．根据与村股份公司合同约定，签订正式合同后，逐步将全资子公司股权转给开发商。 9. 完成拆迁后（可分期），补交地价： 10.办理士地证

集体经济组织90%以上成员同意改造方案。村股份公司成立全资子公司，将 块权益办在全资子公司名下

旧村全面改造项自复建安置资金！

第五条：复建安置资金缴存（存》

新办法解读广州城市更新办法

第十三条下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后，可列入城市复

（一）城市市区“退二进三”产业用地 （二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地： （三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地； （四）不符合安全生产和环境要求的厂房用地； （五）在城市建设用地规模范围内，布局散乱、条件落后，规划确定改造的旧村庄和列入“万村 地整治”示范工程的村庄 （六）由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。 第十四条城市更新方式包括全面改造和微改造方式 第二十四条城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则： （二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地 节约集约利用土地。鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地 面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%

新办法解读广州城市更新办

小结：广州城市更新比较强调由政府主导

新办法解读广州城市更新办法

1、政策中未说明转让村全资子公司与取得国土证之前的时间先后关系，如果开发商提 前收购了村全资子公司股权，政府是否还可以出让给该公司。 2、如果开发商在办出土地证证前收购全部或部分股权，项目公司此时还是壳公司，无 需支付多少溢价； 3、如果开发商在村股份公司全资子公司取得土地证之后收购股权，势必涉及到股权溢 介的问题，无端增加开发商的成本。 4、股权收购与监管资金支付之间的关系：开发商支付了监管资金后，如果不收购股权 从形式上来说，未获得任何权益；如果收购股权，会导致土地出让的问题。 5、款项支付的问题。如果在拆迁过程中，开发商未取得村全资子公司股权，拆迁补偿 款就不能以股东借款的形式投入；那开发商如何投入拆迁款。 6、税票问题：是否开发商从政府监管账户投入的全部费用均算作带票成本；还是政府 只认可批复文件中确定的金额

GBT 4122.4-2010 包装术语 第4部分：材料与容器.pdf二、广州市城市更新及三旧改造政策

四、佛山市三旧改造政策

五、各城市政策比较分析

附：惠州市三旧改造政策分析

东莞市三旧改造项自的前提条件一：标图建库。即：各镇区三旧办将该地块 列入标图建库的范围内。育 前提条件二：控规为商住。

东莞市三旧改造流程一以原土地人自行改造为例

项自属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造类，且属于 按照控规进行“三旧”改造的情况，按政策规定项自不用编制“三旧”改造单元规划DBJ 33T12标准下载，项自只需按照改 造方案审批程序开展报批工作。 其改造方案申报审批流程如下：

东莞市三旧改造流程一以原土地人自行改造为例

第三章成片拆迁改造的类型及审批程序