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住宅小区设计控制要点，51页.pdf

西华蓝设计（集团）有限公司建筑一所

（一）前期设计步骤：

前期准备： 明确开发意图，看重了解容积率、建筑控高、层数、建筑密度、绿地率、停车位、主力房型及户型面 积配比等。对该项目开发自标、开发时序及售房预期等的讨论，从讨论中即时形成对整个项目的初步构 思。充分的沟通可以减少设计过程的反复，提高双方的时间效率。

（1）了解场地现状，地质、标高等情况；（2）了解场地区域资源（包括自然资源与人文资源），周边 配套等情况，从市场角度分析项目的业态及适合的开发模式。（3）制定一个调查表格，用以记录现场踏 勘的数据及分析结果。

（1）了解场地现状，地质、标高等情况；（2）了解场地区域资源（包括自然资源与人文资源），周边 配套等情况，从市场角度分析项目的业态及适合的开发模式。（3）制定一个调查表格，用以记录现场踏 勘的数据及分析结果。

本阶段宜做两个总平方案，争取涵盖项目开发的两种最大的可能性。总平面概念设计成果包括：项目 定位、对项目区域环境及场地的分析、市场分析、总平布置图（含布局，标高、指标，等）、总平功能 分区图、总平交通分析图、总平景观分析图、景观视线分析图、户型均好性分析、日照分析、开发时序 分析、地下室及停车区域设置图、户型概念、造型及景观概念、对项目主题及文化的研究

一区 该阶段汇报十分重要，可以在短时间内聚集开发商及策划公司的片断式思维成果，并通过设计的归纳 和引导，形成对整个小区项自的定位确认

1、产品定位： 高端？刚需？商业形态？商业、住宅比例？

根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目定位 在确定产品定位的同时，明确商业配套要求。 业策划首要的是进行区位价值分析判断

根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位某工程循环水泵房电气安装工程施工方案，确定项目定位。 在确定产品定位的同时，明确商业配套要求。 商业策划首要的是进行区位价值分析判断 户型策划首要的是进行士地价值分析判断： 景观丰富、交通便利的地块：大户型为主； 土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的：冲等户型为主； 地块较差：应以总价较低的中、小户型为主； 商务中心区的小幅土地：小面积公寓、酒店式公寓。

户型策划首要的是进行士地价值分析判断： 景观丰富、交通便利的地块：大户型为主； 土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的：中等户型为主； 地块较差：应以总价较低的中、小户型为主； 商务中心区的小幅土地：小面积公寓、酒店式公寓

根据项自客户及定位要求，需要名明确户型类别：以三房二厅二卫以上大户型为主还 是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别 应占多少比例？ A、一房一厅：过渡之用，30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，工作时间不长，积蓄不 多而又渴望拥有一片自己的小天地 从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求不 高，布局紧凑，总面积不应超过50m B、二房二厅、三房二厅：最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够， 但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房：而有的工薪家庭 人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或 高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够 二房是做70m还是100m？三房是做100m还是130m？需要我们精确区分自标消费者并 与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。 C、四房以上或150㎡以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者 才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。

相同的户型，位置不同，楼层不同， 拥有的资源不尽相同。 （景观资源、空间资源、朝向资源）

2、路网图电子图（含道路标高、周边建筑