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碧桂园和万科是中国房地产行业的两大龙头企业，各自在市场中占据重要地位。

碧桂园成立于1992年，总部位于广东省佛山市顺德区，是一家以房地产开发为核心业务的综合性企业。公司秉持“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的企业使命，致力于为客户提供高品质的居住体验。碧桂园的业务范围覆盖住宅、商业、酒店等多个领域，并积极布局机器人、现代农业等新兴产业。作为全球领先的房地产开发商之一，碧桂园已在全球范围内开发了众多项目，其产品线涵盖刚需住宅、改善型住房及高端物业。截至2023年，碧桂园连续多年位居《财富》世界500强榜单前列，展现了强大的综合实力和发展潜力。

万科则创立于1984年，总部设在深圳，是中国最早上市的房地产公司之一。万科坚持“城乡建设与生活服务商”的战略定位，专注于住宅开发的同时，也在物业管理、长租公寓、物流仓储等领域进行多元化探索。万科以稳健的经营风格著称，注重产品质量与客户满意度，并倡导绿色建筑理念，推动可持续发展。多年来，万科始终保持行业领先地位，其“三好住宅”品牌深入人心。凭借卓越的管理能力和创新能力，万科不仅在国内市场表现优异，在国际上也享有较高声誉，成为全球投资者关注的焦点企业之一。

db34／t 4271-2022 区域性暴雨过程等级划分第2期（总第412期）

三盛宏业办公室编 2008年1月14日

鹿死谁手?万科PK碧桂园巅峰之战将爆发于2009年

业内最牛的公司多年来一直是万科，近两年碧桂园势头更猛。对比一下这两家企业，很是有趣。

最近一时期，因为拿地操作问题，碧桂园遭受到各界质疑；但另一方面有人士认为碧桂园的模式还是有相当的独到之处的。

2007年底，万科集团战略与投资管理部针对碧桂园作出了《碧桂园高速发展之谜》的专题报告。

还记得当年万科方面针对顺驰现象专门作的报告吗？就是那份报告，建议万科注意防止公司人员流失到顺驰去。实战结果证明，曾出任顺驰总裁的汪浩就是在万科有过工作经验的，但万科人员加盟顺驰的并不多，这说明万科的防止人员流失还是起到了效果，最终顺驰的一大主要失败原因就是管理团队没有跟上。由此可以看出万科此类专题报告是相当具有杀伤力的。

万科方面通过分析发现，碧桂园具有八大特点。

一、碧桂园已经形成了一套清晰有效的业务战略：避开了主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升了住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快速回款持续发展。

碧桂园主要开发低密度住宅，在项目中通过建设五星级酒店、学校、社区环境等直接提升了住宅产品的价值。

碧桂园具有高度垂直的一体化管理，碧桂园目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。

碧桂园的市场定位也非常独特，避开一二线城市主流客户群的争夺，主要针对大城市郊区和三、四线城市的主要客户群。

碧桂园的开发速度非常惊人。在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地点、前景的建议，并相应的完善计划。一般项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8到10个月。

最关键的是，碧桂园的产品价格较低，以价低换取快速周转。

二、碧桂园在土地判断、快速开发、成本控制、政府关系等方面已经形成了较强的竞争力。

碧桂园主要通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合市政建设，甚至直接通过捐款来建立良好的社会、政府关系。

先做住宅可以让开发商早点进入销售，获得资金。要知道绝大多数开发商都是先做住宅，社区配套最后凑合的。现实中，有多少小区就是因为开发商最后的绿化、教育等配套没做到位，而引发争议重重啊。能先做社区配套的开发商真是不多。

三、碧桂园创始人的善举很多，捐款已经数亿。

四、碧桂园通过设置多层离案公司，在组织架构上有效地实现了业务区隔，并便于未来的资本运作。

五、公司高层管理团队以杨国强家族为核心和有相关政府及专业背景的职业经理人为主。

六、碧桂园员工以物业管理和设计施工人员为主，规模随业务扩张而迅速上升，同时素质有所改善。公司的薪酬和福利水平具有较强的市场竞争力。

七、碧桂园的管理体系很有特点，关键职能的资源、权力高度集中在总部。杨国强本人直接管理建筑设计院和投资拓展部，其他部门由高管团队管理。地方每个项目公司大约有10人左右，同一省份的几个项目由1到2位大项目经理协调。

八、万科研究认为，低调、亲历亲为和民营企业重个人轻考核制度是碧桂园的主要管理风格。

对碧桂园，万科最后的评价是：碧桂园在众多方面已经作出了符合自己情况和市场需求、而且相互配和的选择，在应对市场和资金风险方面能力较强，清晰的业务策略和坚决的贯彻执行，使碧桂园实现了持续的快速发展。但该公司政策风险、管理风险、人事风险较大。短期内，公司的管理模式有助于快速发展和规模扩张，但未来随着企业规模膨胀，地域多元化和业务复杂程度提高，原有管理风格能否继续支持企业发展和人员成长将面临很大挑战。

看看这份研究报告，如此高速发展、方向清晰的碧桂园着实可怕，但能这样下功夫琢磨对手，万科更可怕啊。

按照碧桂园2007年中期的数据预测河北某220kv变电站土建工程施工组织设计，碧桂园2007年全年的销售收入应该在110亿左右，而万科今年的销售额已经可以达到500亿大关。

单从2007年的销售数据来看，万科领先碧桂园好几个马位。但从土地储备来看，碧桂园在5000万平方米左右，万科不到2000万，碧桂园领先好几个马位。

从未来的发展趋势来看，如果碧桂园能够在2到3年内，全面完成对现有土地储备的开发、销售，那销售额将出现爆炸式的增长，按照碧桂园进两年的销售价格，如果该开发计划得以完成的话，2008、2009年的销售收入将达到数百亿，乃至千亿；而按照万科方面的计划，2008、2009年，工业化正式发力，到2009年，全年销售收入很有可能达到800到1000亿元，年增长速度在30％到50％左右。

综合看来，碧桂园家族化管理、土地储备集中在三线城市、土地储备量大；万科职业团队管理、土地储备集中在经济发达区域、工业化程度领先业界住宅楼悬挑架施工方案，两家公司各有长处。

大胆假设下，这两家企业其实互补性很强，如果能合而为一，战略重组的话，那简直就是SUPER STAR。

不过只是假设而已，两家公司现在都如日中天、都志向大的很，碧桂园进入一线城市、发起决战不过早晚的事，这样大规模的全国化企业会放弃北京、上海这种必争之地吗？