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总包单位的考察入围要点

总包单位的考察入围要点

中特玻璃多层厂房及科研楼工程施工组织设计说明：考察要点及要求来源于公司内部培训资料。

总包单位的考察入围要点

1.1理论上讲，任何职级的员工都可以推荐，但是现实情况，总包工程，职级过低不应推荐； 1.2区域总、成本总、工程总、项自总、项目经理都可以推荐； 1.3以上职位人员推荐单位，理应获得考察机会，不应不得排除其他人推荐的权力； 1.4考察前摸清合作真实意愿，无意愿不勉强，有意愿后期摸排本地经营状况 高层级的沟通能解决很多项自上解决不了的难题。因为任何难题，只要上升一个层级，则解 决问题的难度就大大降低。 这也就是为什么有的公司需要建立供方高层互访制度的原因

总包单位的考察入围要点

总包单位的考察入围要点

3.1考察数量：理应为3个，对方应将本地或者附近地区在建工程列表及进度信息告知，由我方险 机挑选，本地在建项目不足3个的，全数考察； 3.2挑选原购：项自类型尽量一致，我方拟建项自是刚需普通任宅，就不能考察对方的酒店、商 场、公建、别墅类项目。没有任何意义； 3.3项目进度：考察不同形象进度的项目，能尽量了解该总包的全面履约情况，建议一个为“主 体结构施工阶段”，一个为“粗装修施工阶段”，一个为“临近完工或竣工验收阶段”项目。 3.4私人挂靠：必须考察实际承包人的项目，而不能是挂靠单位的在建工程

总包单位的考察入围要点

4.1挂靠还是自营，我们必须搞清楚，不排斥挂靠，但是我们必须掌握真实情况； 4.2自称挂靠的，就考察实际承包人承包的在建项目； 4.3自称自营的，要多个心眼，识别是否为真的自营，声称自营，但最终被证明是挂靠的 拒绝合作

总包单位的考察入围要点

总包单位的考察入围要点

6.1主要自的：深入了解对方的经营风格和价值取向； 6.2会谈对象：对方高层管理人员，分公司的负责人，或者至少是副总经理。 6.3会谈地址：对方的办公室，如果是挂靠单位，则应该在实际承包人办公室。 6.4具体内容：在本地市场的中短期自标是什么？是愿意做民企的活儿还是大部分做政府的活 儿？本地的市场经营状况如何？（在建项目数量，办公室面积，管理人员数量等）要求的付款 条件？（是否适应商票和保理）。是希望做利润高的活儿，还是低利润的也愿意承接？与主管 部门的关系如何？

6.1主要自的：深入了解对方的经营风格和价值取向； 6.2会谈对象：对方高层管理人员，分公司的负责人，或者至少是副总经理。 6.3会谈地址：对方的办公室，如果是挂靠单位，则应该在实际承包人办公室。 6.4具体内容：在本地市场的中短期自标是什么？是愿意做民企的活儿还是大部分做政府的活 儿？本地的市场经营状况如何？（在建项目数量，办公室面积，管理人员数量等）要求的付款 条件？（是否适应商票和保理）。是希望做利润高的活儿，还是低利润的也愿意承接？与主管 部门的关系如何？

总包单位的考察入围要点

7.1业内评价：服务的主要业主单位的评价如何？是否存在恶意索赔的情况？ 7.2业务范围：是否存在只服务于固定的两三家业主单位？因为这样的单位是否能参与市场竞争以 及是否能适应不能的管理风格是值得推敲的。 7.3个人评价：如果是实际承包人，则需要向业主单位的高层打听对于实际承包人的入人评价如何

总包单位的考察入围要点

8.1考察报告：需要提交书面的考察报告，有表决权的人签字，其他人无需签字；如不认可，或者 相关意见，也可以进行注明； 8.2评分问题：不予评分，考察结果是有“通过”或“不通过”，评分没有意义

8.1考察报告：需要提交书面的考察报告，有表决权的人签字，其他人无需签字；如不认可，或者 相关意见，也可以进行注明； 8.2评分问题：不予评分，考察结果是有“通过”或“不通过”，评分没有意义

带节奏定义：以项目总视角为出发点， 根据项目的运营节点，结合项目实际情 况，来确定总包的招标计划：

带节奏的自的：在满足预售节点要求前提下，略为提前定标，以化解以下风险： 1.让成本部早早招标，总包合同预售节点远早于公司内控的预售节点，项目部给自己留足空间； 2.早早定标以后，因为报建进度跟不上，离拿到施工证还很早就开工，一开工就停工，一停工就索赔。 3.总包管理人员到位，临建建设完成，因为项目拆迁或者报建问题，好几个月无法开工，总包有可能提出以下索 赔：A、管理人员公司、未施工期间的材料价格上涨，人工价格上涨，大型机械租赁费用上涨等等 前提条件：项目成本应了解该项目运营节奏，了解报建计划、进度以及难点，了解预售节点及抢预售工期的 合理性，提前准备供方资源和招标资料以具备条件后快速后动招标。 不要被项自部“耽误预售节点你负责任”一句话给挡回去了。

备注：每个项目的报建进度都有不确定性，此穿插图应根据项目实际情况动态调整。

三、总包招标前置条件的策划

标准建筑做法的策划 各专业界面划分策划

“标准建筑做法”是连接“设计图各专业界面划分完善，避免重复，分项工程量清单市场价格相对透明 纸建筑做法”和“模拟清单”的桥避免遗漏，后期结算和转包干可以中间可竞价，后期可进行不平衡调 梁 顺利进行，减少合同外定价事项 整，但是开办费确经常被忽略

预售前及整体工期策划

成本应是预售前工期及整个项目工 期的第二道把关的人，不合理的工 期会对成本造成较大的影响

三、总包招标前置条件的策划一标准建筑做法

三、总包招标前置条件的策划一另

【策划说明】做到不漏项，不重复； 界面划分遗漏：转包干的时候需要重新定价，或者后期签证； 界面划分重复：如果划了本不属于总包的内容，总包会刻意报低价，后期扣减此部分内容，只扣减较少的金额

【策划要点】理清与主要分包单位的界面划分

总包与相关分包单位界面划分涉及的主要分包单位有：户内精装、公区精装、地坪单位、景观单位、外墙涂 料、土方单位

三、总包招标前置条件的策划一另

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

青楚影响开办费费用较大的项目的方案：2.让投标单位报价更加有依据：3.让成本部门议标更加有底气

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

案例背景描述：某项自，有多个地块，前期开发地块的总包在甲方的默许下，在相邻待开发地块建设临建。 因为原定计划待开发地块约2年后开发。但半年过后，公司推货节奏调整，该地块需要动工。总包以此为 由索赔20方元临建搬迁费用，且未谈妥之前不予搬般迁。最终经过多轮谈判，未予以签证，总包同意免费搬 迁，但是导致该项目土方动工延迟2个月； 经验教训总结：后期所有总包招标合同，合同中约定不充许在在建或者待建地块内搭设临建设施；

三、总包招标前置条件的策划一开办费策划

案例背景描述：某项自，临时围墙在总包进场前已经由土方单位砌筑完成，临时围墙的设置与正式围墙儿乎 重合，临时围墙拆除后，正式围墙砌筑之前，场地临时围闭需要租赁临时围挡存在一定的空档期，总包以不 在合同范围内要求签证。签证预估金额为6方元， 经验教训总结：后续地块总包招标都会把此部分费用描述计入开办费说明中，让总包报价的时候考虑到位

三、总包招标前置条件的策划

三、总包招标前置条件的策划

辅助项目不单独计费 1.措施钢筋、钢筋接头、钢板止水带等不 单独列项包含在综合单价中： 2.二次结构不计算钢筋混凝土，直接按照 彻体计算

四、总包清单编制要点 防水保温

【案例呈现17]含量指标偏差案例： 案例背景：某项目，超高层精装，模拟清单和自标成本根据历史高层精装保温含量指标计入：0.87m2/m2 转包十含量指标为1.0m2/m2，含量指标偏差约15%，导致转包十单方指标自标成本300方元，超单方指标约 15元/M2，事后经分析，原因如下： 1.避难层因素：所有超高层有两层避难层，所有避难层的两层楼面保温需要做保温，让整个项自的保温形成 个封团围合的体系。而高层没有避难层。此项因素导致含量指标0.03m2/m2 2.厨卫楼面保温：以往项自报建厨卫楼面保温没有做，原因是在进行节能计算的时候，将厨卫的吊顶与楼板之 前的空气层作为一层保温层进行计算，后来节能办经办人对于新项自的审批，把关比较严格，原做法被废弃

（案例呈现17】含量指标偏差案例：

【案例呈现17]】含量指标偏差案例： 案例背景：某项目，超高层精装，模拟清单和自标成本根据历史高层精装保温含量指标计入：0.87m2/m2： 转包十含量指标为1.0m2/m2，含量指标偏差约15%，导致转包十单方指标自标成本300方元，超单方指标约 15元/M2，事后经分析，原因如下： 1.避难层因素：所有超高层有两层避难层，所有避难层的两层楼面保温需要做保温，让整个项自的保温形成 入封团围合的体系。而高层没有避难层。此项因素导致含量指标0.03m2/m2 2.厨卫楼面保温：以往项自报建厨卫楼面保温没有做，原因是在进行节能计算的时候，将厨卫的吊顶与楼板之 前的空气层作为一层保温层进行计算：后来节能经刃人对于新项自的审批，把关比较产格，原做法被废弃 此因麦星致含量指标增加010m2/m2

【案例呈现18】内保温改外保温案例： 案例背景：某项目，原保温方式为考虑清楚，后期为精装交付，考虑热桥部分无法处理，则改为外保温，材质 由EPS，改为EPS复合板，保温方式与材质均发生了变化，有可能出现以下困难： 况一火打动：息包急体单价较低，保温变更这么大的事情，不可电方捞一笔，不墨保。保温材料报高价 如果甲方要分包，也不是不可以，则趁机要一笔较大的分包配合费； 情况二拖延筹码：双方谈判进展如果一旦陷入一定程度的僵局，对甲方不利，因为变更金额较大，不谈妥不会 施工，所以会影响项自进展；

案例呈现181内保温改外保温案例：

标准建筑做法 1.“标准建筑做法”是“模拟清单做法”和 “施工图建筑做法”的桥梁。用来避免两者 做法描述不一致导致需要重新核价； 2.不同的设计院，提出的做法不同，不会在 经济性上做太多的考虑，导致成本增加。

建筑做法清单不做拆分 例如：甩浆、界面处理，基层处理，面层 饰面尽量不要拆分。拆分过细会导致1+1 >2的情况，最终造价偏高：

1.混凝疑王墙面砌体墙面交界处的钢丝网： 2.基层凿毛，表面处理、甩浆、界面剂等

争议事项清单完善 1.清单的找坡层要注明坡度，还要注明厚度 是最小厚度还是平均厚度。 2.抹灰厚度设置一定的宽容度，现场实际抹 灰厚度会与设计厚度有所偏差

四、总包清单编制要点一

因为安装没有相应固定的含量指标，所以在编制模拟清单的时候，需要找一个类似已转包干的项目作为含量指标 的参考来进行编制。避免因为含量指标差异过大，导致转包于时候的造价指标和定标造价指标相差太大：

精装和毛坏其安装部分的含量指标要略微注意，有些精装项目，总包是按照精装点位预理到位，而且 穿线完成。如果参照，则需要对含量指标进行修正

历史争议事项在新招标项目清单中进行完善，注意避免

减少前期自有资金的支出，提开财务杠杆，在略微降低项自净利润率的同事，能够比较大的 提升自有资金的回报率，可以助力企业利用有限的资金，尽量扩大规模

湖阳中心幼儿园施工组织设计商票及保理对单价的影响

现对于标杆地产大多采用保理以及商票进行支付，如果将不同付款条件给总包单位带来的财务成本融 入各子项综合单价，会导致综合单价失真，无法与不同付款条件的项目进行对标

剔除财务成本，便于价格对标

为了不同项自，不同时期的就价格能够进行对标，建议吧商票及保理产生的财务费用进行单列，不计 入建安成本。

五、提前约定规避重大索赔

备注：如果户内精装部分计入备案合同，则相应金额会更大：

沁河湾小区一标段工程土方回填施工方案五、提前约定规避重大索赔