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GBT50899-2013 房地产估价基本术语标准

计税价值通常是为税务机关核定计税依据提供参考依据而评 估的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。

保险价值宜以假定在价值时点因保险事故发生而可能遭受损 失的房地产的重置成本或重建成本为基础来考虑，如多数情况下 房地产的保险价值中不包含土地部分的价值

3.0.15完全产权价值

房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权（简称出让 建设用地使用权）是中国目前单位、个人享有的最充分的房地产 权利。如果这种权利除受到城乡规划、征收、征税的限制外，没 有受到其他房地产权利等的限制，则可称为完全产权。因此，完 全产权价值是房屋所有权和出让建设用地使用权在不考虑房地产 租赁、抵押、查封等因素影响情况下而评估的价值。不考虑租赁

GB 50457-2019 医药工业洁净厂房设计标准(完整正版、清晰无水印)因素的影响是评估无租约限制价值；不考虑抵押、查封因素的影 向是评估价值中不扣除已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包 人的建设工程价款和其他法定优先受偿款

3.0.16无租约限制价值

对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清是评估无租 约限制价值，还是评估出租人权益价值或承租人权益价值。 合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影 响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合 尚租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价 值，此时承租人权益价值是正值。如果合同租金高于市场租金， 则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值 是负值。同一房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租 人权益价值三者之间的关系为： 无租约限制价值三出租人权益价值十承租入权益价值 无租约限制价值与完全产权价值有所不同。完全产权价值不 仅是不考虑租赁因素影响的价值，还是不考虑抵押、查封等因素 影响的价值，并且是房屋所有权和出让建设用地使用权的价值， 即“于净”的房屋所有权和“干净”的出让建设用地使用权的 价值。

楼面地价等于土地总价除以总建筑面积，或者土地单价除以 容积率。容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的 比值。

4.0.1独立、客观、公正原则

所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机 构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受 包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自已的专业 知识、经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求注册 房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自已的情感、好 恶和偏见，应按照事物的本来面自、实事求是地进行估价。所谓 “公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中 不偏祖估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地 进行估价，

根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价 格。因为任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并 货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价 格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。卖者为了使 其产品能够卖出，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖 者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的 价格。 房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二 特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场 上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中， 王何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上 相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上 相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受 比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地 产之间价格相互牵的结果，是它们的价格相互接近

4.0.5最高最佳利用原则

最高最佳利用必须同时满足四个条件：是法律上充许；二 是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中 在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允 许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是 中突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而 是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围 为的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系 是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而 尊循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象 依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求

估价委托书一般应载明估价委托人的名称或姓名、委托的房 地产估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求、委托日 期等内容。

5.0.2估价委托合同

估价委托合同一般应载明以下内容：估价委托人和房地产估 价机构的基本情况，负责本估价项目的注册房地产估价师，估价 目的和估价对象，估价委托人应提供的估价所需资料，估价过程 中双方的权利和义务，估价费用及其支付的方式、期限，估价报 告及其交付，违约责任，解决争议的方法，其他需要定的事 项。此外，估价委托合同中还应注明其签订日期

比较法也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法，称为 比较法较为直观，容易理解。该方法是房地产估价的三种基本方 法之一，其本质是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值 或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似 房地产的成交价格来求得估价对象的价值或价格，所以它是一种 最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们 理解、认可或接受。

建立比较基础是对各个可比实例的成交价格进行标准化处 理，统一其内涵和形式，包括统一财产范围、统一付款方式、统 一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。

6.1.5交易情况修正

可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能 是不正常的。如果可比实例的成交价格是不正常的，就应将它修 正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情 况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例实际而可能 是不正常的成交价格变成了正常价格

6.1.6市场状况调整

可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在成交日期 的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值应是在价 直时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由 于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发 生了变化，即使是同一房地产在这两个时间的价格也会有所不

同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点 的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调 整，也称为交易日期调整。经过市场状况调整后，就将可比实例 在其成交日期的价格变成了在价值时点的价格

比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较 如果两者不同，应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 因为房地产自身状况的好坏直接关系到其价值高低。进行房地产 状况调整，是将可比实例在其自身状况下的价格调整为在估价对 象状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将可比实例 在其自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。 房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整、权 益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调 整。由于构成房地产状况的因素多样复杂，房地产状况调整是比 较法中的一个难点和关键。但如果可比实例状况与估价对象状况 有许多相同之处，则需要进行房地产状况调整的内容就较少，房 地产状况调整相应就简单。因此，在实际估价中应尽量选取与估 价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例

例如，在楼层调整中，每增高一层加价100元/m²，就 种金额调整。

例如，在楼层调整中，每增高一层加价1%，就是一和 比调整。

收益法也称为收益资本化法，是房地产估价的三种基本方法 之一，其本质是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或 价格。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称

6.2.2报酬资本化法

收益乘数法是一种直接资本化法。

收益期相当于剩余经济寿命。

持有期、期间收益和期末转售收益三者是配套使用的。收益 期通常较长，一般难以准确预测该期限内各年的净收益，因此， 宜采取估计持有期，并预测期间收益和期末转售收益，然后利用 它们来测算估价对象的价值

6.2.8空置和收租损失

空置的面积没有收人。拖欠租金包括延迟支付租金、少付租 金或不付租金。其他方面造成的收入损失包括免租期等。

计算出租型房地产的有效毛收入，通常是由潜在毛租金收入 减去空置和收租损失，再加各种其他收人：

6. 2. 10运营费用

运营费用包括房地产税（为房地产持有环节的税收，如目前 的房产税、城镇土地使用税）、房屋保险费、物业服务费、维修 费、管理费用、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会

6. 2. 12 净收益

净收益也称为净运营收益。有时估价对象并不是纯粹的房地 产，如评估某个宾馆、汽车加油站、游乐场、高尔夫球场等的整 本价值，因此净收益是相对于估价对象财产范围而言的，其中的 关键是减去的费用项目数要与估价对象财产范围相匹配。另外， 出租型房地产的净收益具体为有效毛收入减去由出租人负担的运 营费用。

6.2.13 净收益率

由于有效毛收入减去运营费用等于净收益，所以净收益率与 运营费用率之和等于100%，即：净收益率=1一运营费用率； 或者：运营费用率一1一净收益率。

6.2.15期末转售收益

期末转售收益为持有期末的房地产转售价格减去转售成本后 的收益。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较 法等方法计算。转售成本为转让方（卖方）应负担的转让费用， 如销售费用、销售税费等

实际收益是估价对象在某个具体单位或个人实际经营状 听取得的收益，与该单位或个人的经营管理水平等相关

市场租金与市场价格的异同之处是，一个为租赁价格，另一 个为买卖价格，除此之外，两者的内涵相同。因此，某种房地产 的市场租金是以些类似房地产的实际租金为基础测算的，但不 能对这些实际租金直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之 前要剔除偶然的和不正常的因素造成的租金偏差，并消除房地产 之间的状况不同造成的租金差异

成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地 产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值或价格。

6.3.2土地重置成本

重置成本也称为重置价格。重新购置土地的必要支出，包括 土地购置价款和相关税费。重新开发土地的必要支出及应得利 润，包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费 用、投资利息、销售税费和开发利润

6.3.3建筑物重置成本

建筑物重置成本的内涵是在价值时点重新建造与旧建筑物具 有相同效用的新建筑物的必要支出及应得利润，它适用于一般的 建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建 筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原 建造有困难的建筑物

6.3.4建筑物重建成本

重建成本也称为重建价格。建筑物重建成本的内涵是在价值 时点重新建造与旧建筑物完全相同的新建筑物的必要支出及应得 利润，它适用于有保护价值的建筑物。

筑物重置成本或重建成本的三种主要方法。

6.3.10房地产开发利润率

投资利润率是指房地产开发利润与房地产开发投资的百分 比。房地产开发投资包括土地成本、建设成本、管理费用、销售 费用。 直接成本利润率是指房地产开发利润与房地产开发直接成本 的百分比。房地产开发直接成本包括土地成本、建设成本。 成本利润率是指房地产开发利润与房地产开发成本的百分 比。房地产开发成本包括土地成本、建设成本、管理费用、销售

费用、投资利息。 销售利润率是指房地产开发利润与房地产销售价格的百 分比。 税前利润率是指未扣除所得税的房地产开发利润与房地产开 发投资或开发成本、销售价格等的自分比。 税后利润率是指扣除所得税后的房地产开发利润与房地产开 发投资或开发成本、销售价格等的白分比。 总利润率是指房地产开发利润总额与房地产开发投资或开发 成本、销售价格等的百分比。

估价上和会计上虽然都使用“折旧”这个词，并且意义上有 某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。估价上的折 旧注重的是估价对象市场价值的真实减损，科学地说不是“折 旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的 分摊、补偿或回收。有时出现这种情况：某些房地产尽管在会计 账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍然有较 大的现时价值，如保存完好的旧建筑物；而某些房地产尽管在会 计账自上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时 价值已所剩无几，如存在严重工程质量问题的新建房屋。

物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，弓起的原因主要有四 种：一是自然经过的老化，即主要是随着时间的流逝，由于自然 力作用而引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生 、风化、基础沉降等。这种折旧与建筑物的实际年龄正相关 并且要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建 筑物的老化就快。二是正常使用的磨损，即主要是由于正常使用 而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关， 例如，工业用途的建筑物磨损要大于居住用途的建筑物磨损；受 离蚀的工业用途的建筑物磨损，因受到使用过程中产生的有腐蚀

作用的废气、废液等的不良影响，要天于不受腐蚀的工业用途的 建筑物磨损。三是意外破坏的损毁，即主要是由于突发性的大灾 人祸而引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击 等；人为方面的，如失火、碰撞等。即使对这些损毁进行了修 夏，但可能仍然有“内伤”。四是延迟维修的损坏残存，即主要 是由于未适时地采取预防、保养措施或维修不够及时而引起的 它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存 在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等，

功能折旧也称为无形损耗、精神损耗，如由于科学技术进 步、人们消费观念改变而引起的建筑物贬值，

外部折旧也称为经济折旧，但称为外部折旧更恰当，因为造 成建筑物价值减损的建筑物以外的不利因素不仅是该类建筑物市 场供给过量或需求不足等经济因素。

6.3.20建筑物有效年龄

建筑物经济寿命可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建 筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房 地产市场状况等进行综合分析判断后确定。

假设开发法也称为剩余法，是评估房地产开发用地、在建工 程等待开发房地产价值或价格的常用方法，其本质与收益法相 司，是以房地产的预期收益（具体为开发完成后的价值减去后续 开发的必要支出及应得利润后的余额）为导问求得房地产的价值 或价格。

6.4.10开发完成后的价值

采用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法 预测或测算，否则，表面上是采用假设开发法进行估价，实际上 是采用成本法进行估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采 用成本法和假设开发法进行估价。这种观点是不正确的。许多待 开发房地产，如住宅、写字楼、商场、饭店等在建工程，不仅可 以而且应当同时采用成本法和假设开发法进行估价，只是在采用 假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法预测或 测算。

基准地价修正法也称为基准地价系数修正法。有关调整系数 有土地市场状况、土地使用期限、容积率、土地开发程度、土地 形状等调整系数。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间

路线价法是一种主要用于城镇临街商业用地的批量估价 K

标准价调整法是一种批量估价方法，主要适用于存量房交易 估价和房地产税计税价值评估。

6. 5.4 多元回归分析法

多元回归分析法是一种批量估价方法，主要适用于存量房交 收估价和房地产税计税价值评估

不同价值类型和不同估价自的的估价技术报告，应记载的内 容有所不同。如关于市场价值的估价技术报告，应记载估价对象 最高最佳利用分析；房地产抵押估价报告，应记载估价对象变现 能力分析与风险提示。

7.0.3鉴证性估价报告

估价报告可分为鉴证性估价报告和咨询性估价报告。属于鉴 证性估价报告的情形主要有两种，一是为估价委托人提供给第三 方使用而出具的起着价值证明作用的估价报告；二是为估价委托 人进行内部管理或接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估 价报告。

不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混 淆，更不得把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机 构的免责声明

7.0.8估价报告使用者

本条的依法是广义的，是指依照法律、法规的规定，或推 估价委托合同的约定，估价报告使用限制中的限定。

7.0.9估价报告使用期限

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，其长短应根 据估价自的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超 过一年。估价报告使用期限的表述形式一般为：自××年××月 X×日起至×X年××月××日正；自××年××月××日起计 算××年（××个月、××日）。 说明估价报告使用期限的意义在于：超过估价报告使用期限

使用估价报告的TB／T 1910-2018 铁路线路机械词汇，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报 告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由在估价报告上盖章 的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师承担，但估价报告 使用者不当使用的除外。因此，估价报告使用期限不同于估价报 告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被 使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期 限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期 或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上 活价师要负责到底

7.0.11实地查勘期

实地查勘期可以是某一年、月、日，也可以是一段时间。估 价对象的实地查勘期的长短，主要取决于由估价对象的规模、复 杂程度等决定的实地查勘工作量的大小

cad2008完美全套教程7.0.12估价作业期

为保证估价工作质量，应有合理的估价作业期，因此估价作 业期不应过短，

统一书号：15112：23790 定 价：13.00元