标准规范下载简介

城镇土地估价规程GBT 18508-2014.pdf

表B.20企业劳动力标准表

表B.23土地交易地价资料整理表

表B.24级别、区域资料整理表

GTCC-117-2019 CTCS-2级列控系统车载设备硬件-铁路专用产品质量监督抽查检验实施细则表B.25基准地价表

表B.26宗地地价修正因素表

GB/T185082014表B.27商服用地基准地价修正系数表市级中心区级中心小区级中心独立商服用地宗地修正因素优较优般较优较优一般胶别劣优较优般较务劳优胶优般较务务街道等级中心职能总数中心公交车流量区中心距火车站距离城因中心距高谐距离索人口#度或人花量域交西管制闵区中心点距容积率宗地址地质条件自药灾害危害程度距公交车站距离个别宗地临街见度因街角地宗地进深宗地面积畸零地填表说明：区城类型分级依据基准地价评估成果，可分成市级、区级、小区级和独立商服用地，也可分成紫华道次紫华街道、一般街道和独立商服用地。

表B.28商服用地基准地价修正因素指标说明

填表说明：区域类型分级依据基准地价评估成果，可分成市级、 大紫华街道、一般街道和独立商服用地。

街道、一般街道和独立商服用

表B.29商服用地基准地价修正系数表

惠B.30商服用地基准地价修正因素指标说明

表B.31住宝用地基准地价修正系数表

GB/T18508—2014表B.32住宅用地宗地基准地价修正因素指标雨表普通住宅区高档住宅区第区宗地修正因素优较优一般较劣优较优教务务距市级商服中心距离距区级商服中心距离区域公用设施方便度区域环境质量状况区距火车站距离域区域内文体设施方便度四区域公共交通便利度区域道路级别距农贸市场距离周图土地利用状况建筑容积率建筑物朝向与采光宗地自然条件宗地自然灾害危害程度距公交车站距离个宗地临路条件别宗地长度因索宗地宽度宗地面积畸零地规划土地用途供水、电、气、热及排水.74

表B.32住宝用地宗地基准地价修正因素指标说明表

表B.33住宅用地基准地价修正系数表一级地二级地#级地宗地修正因素优较优一般较劣劳优较优般较刻优较优一般较划劣 优胶优住宅区用地类型距市级商服中心距离距区级商服中心距区域公用设施方便度区区域环境质量状况域巨火车站距离因素区域内文体设施方便度区城进路级别距农贸市场距商周围土地利用状况建筑容积率建筑物朝向与采光宗地自然条件宗地自然灾害危害程度距公交车站距离个宗地临路条件别宗地长度因宗地宽度宗地面积厨零地规划土地用途供水、电、气、热及排水

B.34住宝用地基准地价修正因素指标说明表

表B35工业用地基准地价修正系数表

GB/T18508—2014表B.36工业用地基准地价修正因素指标设期表级地二级地宗地修正因素优较优一般较劣优较优般较别务 优较优服发务务批教优工业区用地类型道路级别城市内部交通便捷度聚集效益区域工厂与原料地，市场配合因距火车站距离索环境质量优劣状况区域土地利用限制区域道路级别地质状况与地基承载力容积率宗地自然条件宗地自然灾害危害程度宗地临路条件宗地长度个别宗地宽度因宗地面积索畸零地规划土地用途供水保证度供电保证率供热、供气及排水状况78

B/T18508—2014表B.36工业用地基准地价修正因素指标说明表一级地二级地n级地宗地修正因素优较优般胶劣劣优较优一般较劣优胶优一般较劣劣优较优般较劣劣工业区用地类型道路级别城市内部交通便捷度聚集效益区域工厂与原料地、市场配合因距火车站距离索环境质量优劣状况区城土地利用限制区城道路级别.地质状况与地基承载力容积率宗地自然条件宗地自然灾害危害程度宗地临路条件宗地长度个别宗地宽度因宗地面积素畸零地规划土地用途供水保证度供电保证率供热、供气及排水状况....

基准地价成果图示见表C.1~表C.5

GB/T185082014

C.1基准地价成果图示

GB/T185082014

（）中的数字为小于一个或等于一个开张的土地级别图和 地价图使用。

GB/T18508—2014附录D（规范性附录）现场勘查用表本组表格适用于对待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，具体见表D.1~表D.3。表 D.1基本情况调查表年月日现场勒查人，土地估价师证号，项目类型土地（）在建工程（）、已建成房产（）项目名称宗地位置抵押（）、司法鉴定、处置（）、出让、土地资产处置（）收购补偿（）、其他（应评估(交易)目的注明具体内容）：东至：南至：四至：西至：北至：商服（）汇是否底商（）、办公（）、工业（）、地下车库（）、住宅[别墅（）、公用途：寓（）、普通商品住宅（）、保障性住房（）、其他（）门、设备用房（）、人防（）、其他（应注明其体用途）现使用情况：自用（）、出租（）、空闲（）宗地红线外：通路（）、通电（）、通迅（）、通上水（）、通下水（）、通热力（）、通燃气（）场地平整()项目基础设施情况宗地红线内：通路（）、通电（）、通信（）、通上水（）、通下水(）、通热力（）通燃气（）场地平整房产情况建成年份装修情况设施设备备注序号及用途总楼层建筑结构1.2.3.4.周边道路：公交线路：银行：学校：超市：饭店：医院：公园：同类型物业：附市场案例情况调查表及资料备注：填表说明，现场勘查人应为签字土地估价师或合作机构的土地估价师。83

表D.2区域及个别条件调查表（分宗地填写）

1.此表分宗地填写，每宗地1份。 2.现场勘查人应为签字土地估价师或合作机构的土地估价师， 3.此表中○表示供选择的方式，可在其中划钩选择， 4.其他供选择的文字也可用划钩选择。

1.此表分宗地填写，每宗地1份。 2.现场勘查人应为签字土地估价师或合作机构的土地估价师， 3.此表中○表示供选择的方式，可在其中划钩选择， 4.其他供选择的文字也可用划钩选择。

表D.3基础设施情况调查表（分宗地填写）

GB/T185082014

地估价报告及技术报告（评估工作底稿）规范格

项目名称：［说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象（按照土地证书坐落填写）、估价目的、价格 类型（土地使用权或其他）等要紫） 受托估价单位：［说明进行该项估价并符合估价资格的机构名称，可同时列出合作估价机构］ 土地估价报告编号：【说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名估价机构简称（年度）（估）字第 X×号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日所在年度 电子备案编号： 提交估价报告日期：【说明土地估价报告提交的具体日期］ 二正文

项目名称：［说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象（按照土地证书坐落填写）、估价目的、价格 类型（土地使用权或其他）等要紫） 受托估价单位：［说明进行该项估价并符合估价资格的机构名称，可同时列出合作估价机构］ 土地估价报告编号：【说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名估价机构简称（年度）（估）字第 X×号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日所在年度 电子备案编号： 提交估价报告日期：【说明土地估价报告提交的具体日期］ [】正文

土地估价报告 [正文标题］ 第一部分摘 要 【分标题]

一、估价项目名称【同“土地估价报告”文学式封面」 二、委托估价方【说明该项估价的委托单位或个人！ 三、估价目的【说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向 等 四、估价期日【说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年×月×日］ 五、估价日期【说明该项估价工作的起止日期］ 六、地价定义【说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、现状利用或规划利用条件，本次 估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的

相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地 内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下、于估价期日、现状利用 或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用 权（或包括其他内容）价格） 七、估价结果［说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总 地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需要用外币表示的，应标明估价期日外币与 人民币的比价。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使 用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等 八、土地估价师签字【由参加评估及符合估价资格的估价机构中的至少两名注册土地估价师签字， 并注明土地估价师注册证书号丁 九、土地估价机构［由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一 个为符合土地估价资格的估价机构 估价机构法定代表人签字： （机构公章） 年 日 注：上述八，九两项应在同一页展示。 87

第二部分估价对象界定 [分标题]

第三部分土地估价结果及其使用 【分标题]

第三部分土地估价结果及其使用 【分标题]

一、估价依据【说明该项估价所依据的：1.国家有关法律、法规、行政规章、估价对象所在省市 关法律法规和政策；2.采用的技术标准；3.委托方提供的有关资料；4.受托估价方掌握的有关资料和 人员实地勘察、调查所获取的资料等

[上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应 列出名称和文号门 二、土地估价 1.估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则［估价原则应根据估价对象特点与估价目的有 所选择 2.估价方法[简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。估价方法应根据估价目的和估价 对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致。本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用 的理由工除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种 3.估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单 位地价及总地价工如用外币表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价 三、估价结果和估价报告的使用 1.估价的前提条件和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价 依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期 设定、估价期日设定等） 2.估价结果和估价报告的使用[包括以下内容： （1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明 估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 （2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用， 注明土地估价报告的提供对象和使用条件。 （3）说明估价报告的有效期限，自报告提交日起，原则上不超过一年。 （4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 （5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任 3.需要特殊说明的事项[说明： （1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； （2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采 取的相应措施； （3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据； (4）其他需要特殊说明的间题

第四部分附伴 [分标题]

应包括： （1)委托估价函、委托方营业执照、待估对象权属证明材料、土地利用状况与条件或规划证明材 料等。 权属证明材料包括：土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）、估价对象如设定他项权利 时有关权利人证明材料、出让土地应附土地出让合同或协议、房屋产权证复印件或证明材料，无上述权 属证明材料时应说明原因；估价人员应对权属证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等） 进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章。 土地利用状况与条件或规划证明材料包括：地籍图、建筑平面图等、有关背景材料（如估价项目的有 关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）。

（2）宗地区城位置图、估价对象及比较案例照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用 特点）、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片、估价机构资格及签字土地估价师证书复印件、估价机构 的营业执照等。 （3）其他相关材料的复印件1

E.2“土地估价报告（表格式）"的基本内容

基本内容和格式如下！ 一面

土地估价报告 ［正文标题］ 第一部分概 述 【分标题]

GB/T185082014

地估价技术报告（评估工作底稿）”的基本内容及其

估价技术报告（评估工价

一、估价项目名称【同土地估价技术报告（评估工作底稿）封面 【如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告（评估工作底稿）］ 二、委托估价方［同“土地估价报告（文字式）” 三、受托估价方【说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资格及资格证书获得时间、估 价资格有效期、资格证书编号、法人代表等 四、估价目的［同“土地估价报告（文字式）” 五、估价依据［同“土地估价报告（文字式）” 六、估价期日「同土地估价报告（文字式）” 七、估价日期【同“土地估价报告（文字式）”

八、地价定义【同“土地估价报告（文字式）” 九、估价结果【同“土地估价报告（文字式）” 十、需要特殊说明的事项【同“土地估价报告（文字式）” 十一、土地估价师签字【同“土地估价报告（文字式)” 十二、土地估价机构【同“土地估价报告（文字式）” 估价机构法定代表人签字： （机构公

第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析 [分标题]

一、估价对象插述 1.土地登记状况[同“土地估价报告（文字式）” 2.土地权利状况L同“土地估价报告（文学式）” 3.土地利用状况同“土地估价报告（文字式）” [上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容 为准，王地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际助察与调查的内容为准 ［土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程 度 二、地价影响因素分析［按照一般因素、区域因素、个别因索归类说明影响估价对象地价水平的因 素 ［影响因素可根据估价对象特点和估价自的有所选择和侧重」 [该部分影响因素分析不仅包含对有关影响因索的陈述，还应对地价影响因索进行分析，其中对地 价影响大的重要因素应分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其他 原因而影响地价的特殊因素，应在此说明井进一步分析 [在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响 程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，对地价 影响因素的分析应与估价结果的确定相关联，做到分析合理、参数有据、估价得当工 [地价影响因素的分析，应做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的应定量描述］

第三部分土地估价 【分标题]

一、估价原则【同“土地估价报告（文字式）” 二、估价方法与估价过程【要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程］ [应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据本标准选取适宜的估价方法。除符合本标准规定的 特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而 未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由。各种估价方法的应用过程 应分别满足本标准的相应要求

［在选择估份方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以在充分分析论证其 可行性的基硅上JC／T 2291-2014 透汽防水垫层，择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估」 （一）市场比较法 ［应用此种方法估价，应按照本标准规定，选择相似比较实例，进行因索比较修正后，确定待估土地 的价格。对比较实例选择、比较因素选择、因索条件的比较及因素修正应满足以下具体要求： 1.比较实例选舞，要求比较实例至少三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或 相近、交易时间与估价期日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应发生实际交 易，并具体说明实测的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年 限、交易方式、交易情况和交易价格及价格内涵等。 2.因素选择，估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因 素。其中区域固素修正的主要因子包括商服紧华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施 水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制等。个别因素修正的主要因子包括：宗地面积、形状、临街 状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件等。不同用途的土地，影 响其价格的区域因子不同，区域因素、个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。以上因索 应与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明因索选择的依据。 3.因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因索条件，列表如表E.2所示。

表E.2比较因索条件说明表

表E，2中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述应具体 量化，不宜使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语；无法量化的指标，也应具体描述。 估价对象和比较实例的各项条件说明应客观、具体，其中估价对象的因素条件说明应与第二部分影 响地价的因素分析相一致，避免前后禾盾。 4.编制比较因素条件指数表 为在因素指标盘化的基础上进行比较因素修正，应将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条

GB/T18508—2014件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，适用法律、法规等规定的，应说明法律、法规的批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表如表E.3所示。表E.3比较因素条件指数表估价对象与比较案例比较固素估价对象实例一实码实例三实例四....交易时间交易情况交易方式土地使用年土地用基研区商紫华屋度域交酒件因环境素件/m个别因积单素5.因素修正在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因索条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因索修正系数，列表如表E.4所示。表E.4比较因素修正系数表估价对象与比较案例比较因索估价对象实例一实例二实例三实例四......交易价格/（元/m）交易时间交易情况交易方式土地使用年限100

GB/T185082014

同“土地估价报告”文字云

GTCC-063-2018 电动转辙机（ZDJ9系列）-铁路专用产品质量监督抽查检验实施细则第四部分附 件 【分标题]

E.4“土地估价报告”与“土地估价技术报告（评估工作序

一、纸张 应采用幅面为209mm×295mm规格的纸张（相当于A4纸张规格） 二、字体与字型号 （一）封面 1.“土地估价报告”土地估价技术报告（评估工作底稿）”字体应为二号标宋。 2.其他内容应为三号楷体。 3.“土地估价报告”和“土地估价技术报告（评估工作底稿）”应居中排列，其他内容左端对齐后居 排列。 （二）正文 1.“土地估价报告”土地估价技术报告（评估工作底稿）”及各部分标题字体应为三号标宋。" 2.其他内容字体应为四号仿宋， 3.正文内容两端对齐后居中排列。 三、土地估价报告的制作与出具 1“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价报告”与“土地估价技术报告（评估工 作底稿）”供估价机构提交土地管理部门进行审查用；“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地 估价技术报告（评估工作底稿）”应采用文字式。 2.每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告（评估工作底稿）” 当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告（评估工作底稿）”。 3.委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，应提供“土地估价技术报告（评估工 作底稿）”，并可同时提交“土地估价报告”，报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行备案时，应同 时提交土地估价报告”和“土地估价技术报告（评估工作底稿）”。土地估价机构对估价过程中采用的有 关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成 册，供土地行政主管部门备查。 四、文字要求 1.“土地估价报告”和“土地估价技术报告（评估工作底稿）”中对估价对象的描述和分析应客观、公 正，不得带有任何情感性、诱导性描述或与估价过程无关的言论。 2.“土地估价报告”和土地估价技术报告（评估工作底稿）”应以中文撰写打印，并分别以中文格式 提交委托方和土地行政主管部门。如需要以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并 在报告中注明以中文格式为准。