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规划设计阶段成本控制的意义
规划设计阶段成本控制的意义
争取有利的前置设计条件，从源 头上控制成本
没计阶段的成本控制模板施工方案（22P）.doc，为整个项目开发链条的后续环节成本把控奠定基础，力争实现项目利益的最大
概念规划设计阶段成本控制
概念规划设计阶段成本控制
对于勾地项目，在概念规划设计阶段，可配合投资部合理划 定用地红线，将内部不可建设用地划出用地红线范围，节省 土地成本
阳春项自将内部排洪渠用地（8.1亩）划出用地红线，节省 土地款567万。同时也可以作为小区内部的景观，有效提升 周边住宝的价值
根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的 地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地 或景观用地，但通常在实际操作中坡度大于 35%，为不宜建设用地，建议划出用地红线
在投资阶段，对于高压走 廊通过地块内部的，可以 将高压线及其退距用地划 出用地红线，以控制用地 成本。
将幼儿园前期作为售楼部，节约利用土地，使住宅 用地最大化，同时也能减少公建的成本投入，另列 通过调整幼儿园位置，使售楼部拥有更好临街展示 面位置。
由于中山地区对于公建配套有公8公9 要求，若独立配建将占用住宅用地， 若交费则成本巨大，通过利用较难售 的集中商业用地配置公8公9配套（首 层保留商业），从而节省配套成本投 入，确保住宅用地最大化，
对于勾地项目，应重视规划设计条件的拟定，通过结合公司开发策略，争取有利的设计条件
概念规划设计阶段成本控制
对于山地项目，土方成本是项 自并发成本重要部分，规划设计时 应严格控制土方量，尽可能做到 场地内部平衡。尊重原地形基础上 设计场地标高，力求少开挖，控制 挖、填方量
某拟拓展山地项自占地1200亩，高差达100米。 方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项自的土方量尽量小。 方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。
土方成本控制也应结合销售要求权衡考虑
开平十一期原方案充分尊重地形，以土方成本最少为优先原则规划，则使别墅间高差达4~5m，影响去化。调整后方案，以“快 去化”为导则，尽量将两排别墅间的高差控制在1.5m，方成本增加，但有利于项自更快更好得去化。
雷州项目采用微型U街（占地约10亩），与项目总体规模相适应 ，同时也在开盘时取得良好效果
由于幼儿园需满足冬至日三小时日照，标准较为严格，所以应尽量将幼儿园放置用地南部无遮挡位置；若放置北侧，则与南侧高层 间需比较大的阴影间距，使实际可用住宅用地减少
别墅组团规划布局时，应按照“一条路服务两排别墅”原则，避免出现二条路服务三排别墅情况出现，尽量减少道路面积，提高 土地利用效率
控制方法：组团内前后楼尽量平行布置。
间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。
距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加
单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率
单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率
规划布局对地下车库效率的影响
项自的高层住宅规划布局会直接影响地下车库的利用效率，因此在规划设计阶段需同时考虑如何布置高层住宅可使地下车库 的利用效率最大化
河池项目：高层区条状布置，每个车位平均40.4m
泰安项目：高层区条状布置且为山地错台地库，每个车位平均42.76m
车库住宅主楼部分的利用
楼间距计算时需考虑任宅投影地下空间可作为停车空间，进而减 少节约无效地下室面积，节约成本。
更大限度的利用住宅投影地下室设计子母车位销售 ，降低地库单车位面积吗，提高车库利用效率
在规划前期阶段，投资拓展部应向当地政府或有关部门争取最小的车位比与最大的地面停车率，以减少地下车库面积。对一些地 介低，高层市场一般，车位售价低且去化难的项自（如雷州），可考虑实行100%地面停车，不设地下车库，以最大限度的省去
·架空阳光车库可降低地下车库建设成本，同时可自然通风采光、减少车 库设备耗能。 入别项目如句容碧桂园当地规定只要车库边长不少于1/3掩理，其余部分 外露，则车库可不计算容积率。 若当地规定架空车库需计容，但项目容积率有盈余时，可结合项目情况 考虑建设架空车库。
地下车库设计时，应使车库边界尽量拉直、规整，避免因边界的拐角导致的成本增加
个别项目车位配置紧张，需考虑利用车库边角位等不好利用的区域设置微型车位，而微型车位与标准车位的折算 关系需与规划局明确，一般是按个数0.倍折算
按战时使用能，人防工程可分为：指挥通信工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩工程和配套工程五天类，者 在申领人防设计要点时向人防办争取到做配套工程（如物资库）则可大大降低人防工程成本（人员掩蔽工程每个防护单元不 大于2000m²，物资库每个防护单元不大于4000m，故相同人防面积物资库的防护单元要比人员掩蔽工程少，直且相应的设计 标准和设备要求更低）
江阴项目人防地下室共13850m苏州金河国际中心工程深基坑土方开挖施工方案，共分为7个防护单元，若改 为物资库，则防护单元减少到4个，可大大节约成本。
架空层可以增加景观的通透性，给地面活动人群 增加舒适度，同时可作为泛会所，增加销售的卖 点：但架空层建安成本一般较高，且文不能销售 ，为节省项成本，需减少架空层的设置；建议 地块外围洋房不做架空，地块中部可考虑架空以 加强景观空间通透性
不同层数段 架空层单位造价 11层 1000/m 18层 1050/m 30层 1100/m
在施工地下室时，若基坑深度小于5米，一般情况下若条件 充许则可沿地下室边线放坡处理(坡比为1：1.5）。若基坑深 度超过5米，则为深基坑，一般需做支护处理
例：阳江项目因地下室边线过于靠近幼儿园（综合楼），无空间放 坡，迫使这段区域需做基坑支护，增加了项自的成本。且与幼儿园 基础靠得太近，不便于施工。
在现场与规划充许的情况下，优先 更用放坡方案，所以应在有条件情 兄下，控制地下室边线，应留有放 波空间，另外在满足地方计容规则 前提下，尽可能高地下室顶板， 减少地库理深，避免产生深基坑，
注：上表在相同的设计参数下，根据PKPM2010V2.2计算工程量，统计出层高与含钢量、砼量的关系
通过以上表可知：层高每减100mmCECS441-2016标准下载，单位面积钢筋减少0.5~1.0kg（2.5元~5元）。若是在三四线售价较低的城市，可 适当采用2.8米层高，增加产品的竞争力