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知名地产地库无效成本研究分析与对策，175页PDF下载.pdf

我们所感知的往往是地上部分

地库无效成本研究分析与对策

装饰室内装修施工工艺规范及管理流程房地产开发各项成本构成

无效成本分布（全流程

地库无效成本分布（思维导

地库无效成本分析重要性

可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本 设情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。

*参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米

般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显

注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施

为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文

依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： 落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样

实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加

结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。

如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。 如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88% 此种情况需营销与技术做专项讨论评判。

地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区 周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位

最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车）

加固一期工程某标段施工组织设计规划控制要求机动车停车位：1335辆 规划控制要求非机动车停车面积：1654.5m

在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车 位配额，致地库面积增加

根据当地规划要求充许地面停车比例为10% 本项目地面充许停车数为1335*0.1=133个；本 项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设 了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位 地面还充许做更多的停车位

地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 综合管线

根据当地规划要求，公共建筑地面停车位 不宜小于总停车数的5%；居住区内地面 停车率不宜超过10%。 本项自总机动车位728个改建铁路临时用电施工组织设计，其中地面西边 办公楼设了3个停车位，其余均为地下车 位；办公地面车位不满足地面停车要求， 且居任地面停车还能做很多车位

*注：对于非机动车库的面积指标，同样应充分利用地面非机动 车停车配额。

结论：在容许设置地面停车城市，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置 地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模