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如何把容积率做到极限，27页PDF下载！.pdf如何把容积率做到极限？
对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排 列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距）
此时，该地块的容积率计算公式：
假定地块内部各楼座层数一致
明光市万豪国际星城22#、23#高层住宅楼施工组织设计由此公式可以看出 提高i的常用手段：
增大市 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之
曾加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关
减少r 降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度 对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r.进而提高容积率
减少h 压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高：通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果 从而提高容积率。
增大b 增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过 丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深，
增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过 丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深，
旋转建筑，日照系数得到折减
▲不同方位间距折减系数（表中方位为正南向偏 东、偏西的方位角）
研究层数与容积率的对应关系
对于一个确定的项目，r为定值，h与b可 变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5 h取3m，b取13m，则—
研究层数与容积率的对应关系
可以看出，对于北方城市的板楼住区： 当n较小时，n的改变对i的影响较大：当n较大时，n的改变对i的影响较小：当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9 亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。 通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括： 地块退线要求（硬性） 建筑范围控制线通常还要退建筑红线 住宅间距要求（硬性） 符合基本的建筑长度限制：留出消防通道、卫生间距等空间 景社区公共空间（弹性） 虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出 地块条件限制（弹性） 地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率
研究层数与容积率的对应关系
位于城市道路南侧 （或项目地块北边界） 的住宅经常可以利用城 市道路用地来抵消日照 限制，实现建筑层数突 破，从而提高整体容积 率 这种影响地块越 小越显
告： 住宅设计中的节地（提高容积率）措施
增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明 显） 降低层高（减少h） 北退台或斜屋面（减少h） 加大进深（增加b）
适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠；
品形式与容积率对应关系经验取值
容积率与社区意向的实战案例
容积率与社区意向的实战案例
地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦 根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式 根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的 情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种
纯高层（小高层）或纯多层社区
高层（小高层）+低密度类别墅
典型案例产品比例指标列表
典型案例产品比例指标列表
容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低知名房企新建造技术成套工法临水临电标准做法， 整体社区低密度居住氛围强烈， 高层起到点缀、陪衬的作用
容积率在1.1一1.5的项目，高层占地比例药为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率容积率2.5容积率1.5单价金额单价金额类别数量（m）类别数量（m）(元/m）（万元）(元/m）（万元）销售收入105000销售收入63000高层210000350073500高层126000350044100类别墅70000450031500类别墅42000450018900开发成本67200开发成本46200土地费用210亩70万/亩14700土地费用210亩70万/亩14700建安工程费280000107530100建安工程费168000107518060其他费用28000080022400其他费用16800080013440毛利润37800毛利润16800毛利率36%毛利率26.7%
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
随着容积率的上升喷涂、滚涂、弹涂施工工艺标准（装饰工程），高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比