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房地产开发企业成本核算会计实务.docx房地产开发企业成本核算会计实务
（一） “开发成本”账户 核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如： 开发成本—房屋开发 开发成本—土地开发 ★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费” 1.单独核算土地的开发成本； 2.土地开发费用直接计入房屋开发成本； 第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。会计分录如下： 借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费 贷：开发成本—土地开发—某土地 如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。会计分录如下： 借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费 贷：开发产品—土地—某土地
第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。 “开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费” 土地开发成本单独归集核算的特点： 1.开发成本—土地开发 2.在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算。 土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。
★“公共配套设施”（明细科目） 1.直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。 2.如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行成本核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。 “开发成本—公共配套设施开发—某设施” 3. 与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。
★“开发间接费用”账户（一级科目） 为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。 是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。 该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。 该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如： 开发间接费用—甲开发现场 —乙开发现场 开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。
（二）房地产开发成本核算对象类别 其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型： 1.为了销售而开发建设的商品房； 2.为了出租经营而开发建设的出租房； 3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房； 4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。 房屋开发成本核算对象的确定 房地产开发企业的房屋成本核算对象，应结合房屋建设的 特点和实际开发情况，按以下原则确定： 1.可否销售原则；（能够对外经营销售） 2.分类归集原则；（统一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型相似） 3.功能区分原则；（组成部分相对独立，具有不同使用功能） 4.定价差异原则；（产品类型或功能不同导致预期售价差异大，分别） 5.成本差异原则；（建筑差异导致建造成本差异大，分别） 6.权益区分原则。（属于受托代建或多方合作开发，分别）
房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3. 1月16日办理土地使用权过户手续，支付契税300000元（10000000×3%） 借：无形资产—土地使用权 300000 贷：银行存款 300000 注：契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。 4.1月19日支付自建办公楼规划设计费10000元。 借：在建工程—待摊支出 10000 贷：银行存款 10000 5. 1月25日预付办公楼勘察设计费10000元。 借：预付账款—勘察设计—北京建筑研究院 10000 贷：银行存款 10000
6. 2月2日支付办公楼勘察设计费，办公楼建筑面积4500㎡（4500×3.36=15120），其他设计费包含庭院市政设施等附属工程12000元，共计27120元。办公楼设计概算924 0750元。 借：在建工程—待摊支出 27120 贷：预付账款—勘察设计—北京建筑研究院 10000 银行存款 17120 7. 2月5日参与土地拍卖，支付土地拍卖押金4000000元。 借：其他应收款—北京市土地交易中心 4000000 贷：银行存款 4000000 8. 2月6日支付办公楼招标文件编制费（编制工程标底按建设工程总造价的千分之一至千分之三收费。） 借：在建工程—待摊支出 10000 贷：银行存款 10000
9. 2月8日交纳办公楼基础设施配套费（4500㎡×200元/㎡） 借：在建工程—待摊支出 900000 贷：银行存款 900000 10. 2月9日支付质检费21812元（房屋建筑、设备安装等工程为建安工作量的千分之二点五） 借：在建工程—待摊支出 21812 贷：银行存款 21812 11. 2月9日支付招标管理费（招标单位以中标价的万分之五交纳管理费）4162.5元，中标价8325000元。 借：在建工程—待摊支出 4162.5 贷：银行存款 4162.5 12. 2月12日与宏大监理公司签订办公楼监理合同，支付监理费124875元（8325000×1.5%） 借：在建工程—待摊支出 124875 贷：银行存款 124875
13. 2月19日龙泉建筑施工有限公司在办公楼工程投标中中标，中标价8325000元（1850元/㎡），按中标价签订总承包合同，龙泉建筑施工有限公司提交了预付款保函、动员预付款支付申请，经预算合同部审核签字，财务部复核同意按合同价的10%支付工程预付款832500元。预付款在累计完成工程量30%时开始抵扣。 借：预付账款—工程款 832500 贷：银行存款 832500
开发成本核算例题（一）
14. 3月15日拍得北京市海淀区太平庄路土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金54674 7336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税1640 2420.08元（546747336×3%），印花税273374元（546747336×0.5‰），土地出让金首付2733 73668元，7月15日前支付其余出让金。 借：开发成本—土地开发成本 —自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费 56314 9756.10 管理费用—印花税 27 3374 贷：应付账款—北京市土地资源局 27337 3668 银行存款 29004 9462.1 15. 3月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额320021.3元合同签订时支付设计费30%，96484.80元，取得勘查设计报告时支付223536.47元。 借：预付账款—勘察设计院 96484.8 贷：银行存款 96484.8 16. 3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付133 2000元工程款。 借：在建工程—建筑工程 133 2000 贷：应付账款—龙泉建筑公司 133 2000 17. 4月5日支付龙泉建筑公司工程款 借：应付账款—龙泉建筑公司 1332000 贷：银行存款 1332000 18. 4月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费50%，1925070元NB∕T 10097-2018标准下载，取得设计图纸时支付另50%。设计费构成：1.商务写字楼2056332元，2.住宅1758400元，3.门卫用房1800元，4.社区商业用房6400元，5.天然气加压站12000元，6.配电室1200元，7.小区供暖交换站4000元，8.园林绿化景观18608元，9.其他辅助用房2200元。 借：预付账款—建筑设计院 1925070 贷：银行存款 1925070
19. 4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的30%预付设计费。 借：预付账款—市政设计院 34500 贷：银行存款 34500 20. 4月12日收到太平庄路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得发票。勘察费计320021.3元，按小区建筑面积126918.4㎡ 320021.3÷126918.4=2.53元/㎡