标准规范下载简介

DB44／T 2255-2020 海岸线价值评估技术规范.pdf

评估结果以评估报告形式表现。评估报告应当包括项目名称、委托评估方和受托方、评估目的、评 估对象概况、评估基准日和有效期、价值影响因素、评估方法和过程、评估结论、需要特别说明的事项 及有关附件等内容。 评估报告应当明确评估报告的使用有效期。评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。

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DB34／T 2913-2017 高速公路养护工区规划与建设标准附录A （规范性附录） 海岸线价值评估报告格式

委托评估方：（说明委托评估的单位名称） 评估机构：（说明承担该项评估的机构名称） 提交报告日期：（说明海岸线价值评估报告提交的具体日期）

评估机构：（四号宋体） 评估机构地址：（四号宋体） 报告编制人员：（四号宋体）

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一、评估项目名称 说明评估项目名称，与封面文字一致。 二、委托评估方 说明该项评估业务的委托单位或个人。 三、评估目的 说明委托评估方的评估需求以及评估结果的使用方向。 四、评估对象 说明评估对象的位置、范围、长度、潮间带面积、用途，并明确评估对 象是否包含附属设施和建筑物、构筑物，并附现场影像资料。 五、评估基准日 说明评估结果对应的具体日期，格式为×××x年××月××日。评估基准日可 以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。 六、价值类型 说明评估报告中海岸线价值的内涵，包括评估基准日、现状利用或规划 利用条件、设定的开发程度与用途以及是否包含附属设施和建筑物、构筑物 准信息服 等。 七、评估结果 以人民币表示最终评定的海岸线价值，海岸线价值附大写金额，

评估机构：（公章） ××××年××月××日

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、评估的依据 说明该项评估所依据的国家或地方有关法律、法规、行政规章，采用的 技术规程，委托方提供的有关材料，评估人员实地勘察、调查所获取的资料 等。 二、评估对象概况 （一）概述 说明评估对象的地理位置、岸线类型、长度及潮间带面积。 （二）环境概况 说明评估对象的地形地貌、气候条件、海洋水文、生态环境等概况。 （三）资源概况 说明评估对象周边区域的旅游资源、港航资源、生物资源和珍稀物种资 源等概况。 （四）保护与开发利用现状 说明评估对象的保护与开发利用现状、沿革，以及附属设施、建筑物和 标准信 构筑物建设等情况。 （五）规划利用情况 说明相关规划、开发利用具体方案对评估对象的规划利用情况，如评估 服务平 对象的主导功能。 三、影响因素分析 针对海岸线不同利用类型，通过定性与定量相结合的方式，分析海岸线 使用效益的主要影响因素及其影响程度、影响趋势，与本次评估相关性小的 因素可作为参考。在分析影响因素时，应做到描述客观，内涵准确，分析合

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参数有据。 四、评估的原则、方法和过程 （一）评估原则 简要说明该项评估所遵循的主要原则。 （二）评估方法和过程 说明该项评估采用的评估方法。说明参数取值依据和标准、计算过程和 结果。 五、评估结论 最终结果以人民币注明海岸线价值，并附大写金额。 六、需要说明的事项 （一）评估的前提条件和假设条件 说明本次评估结果成立的前提条件、假设条件。 （二）评估结果和评估报告的使用 1、评估结果和评估报告发生效力的法律依据： 2、评估结果和评估报告使用的方向和限制条件； 3、评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。 （三）需要特别说明的事项 1、有关材料来源及未经证实或无法实地确认的资料和事项： 2、评估对象的特殊性、评估中未考虑的因素及采取的特殊处理措施； 3、对评估结果和评估工作可能产生影响的事项以及采取的相应措施： 4、本评估报告共包括×部分，共×负，本评估报告在完整使用的条件下方 5、其他需要特别说明的问题。

一、评估委托书 二、评估对象相关背景材料 三、评估对象区域位置示意图 四、现场勘察资料

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B.1渔业岸线价值影响

附录B （规范性附录） 不同使用类型海岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状以及 养殖条件等因素。 渔业基础设施岸线应重点分析地质地貌、气象与气候条件、水深条件、陆域和水域宽窄、掩护条件、 临近海域陆域利用情况、锚地基础设施配套条件等因素；围海养殖岸线应重点分析养殖环境、养殖生物 资源丰度、水文、气象与气候条件、海洋灾害、基础设施配套条件等因素。

B.2工业岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状、矿 产类型以及资源蕴藏量等因素。 盐业岸线应重点分析盐田面积、滩涂面积、盐度、水文、气象与气候条件、距离交通节点距离等因 素；固体矿产开采岸线、油气开采岸线应重点分析地质地貌、产业配套及集聚状况、海陆统筹状况等因 素；船舶工业岸线应重点分析与大型港口的距离、水深、地质地貌、基础设施配套条件、规划、临近海 或陆域利用情况等因素；电力工业岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地质地貌、临近海域利用情 况、海洋灾害、基础设施配套条件等因素；海水综合利用岸线应重点分析水文、地质地貌、基础设施配 套条件、产业集聚状况、临近海域陆域利用情况等因素。

B.3交通运输岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、港口规模、码头规模、码 头作业天数、港口建设条件等因素。 港口岸线应重点分析直接腹地GDP、间接腹地GDP、集疏运条件、港口吞吐量、水文、水深、陆域和 水域宽窄、掩护条件、地质地貌以及淤积状况等因素；路桥岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地 区经济、财政金融、基础设施配套条件、地质地貌等因素。

B.4旅游娱乐岸线价值影响因素

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、旅游景区条件、滨海旅游 资源条件等因素。 旅游基础设施岸线应重点分析景区质量等级、滨海旅游休闲（观光）指数、地理位置、气候条件、 地质地貌、基础设施配套条件、交通便捷程度、人文及景观环境等因素；浴场岸线应重点分析景区质量 等级、客流量、浴场面积、水文、气候条件、适游时间、浴场水质、浴场健康指数、交通便捷程度等因 素；游乐场岸线应重点分析游乐设施数量、客流量、水文、气象与气候条件、适游期、水质、交通便捷 程度、景区质量等级等因素。

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附录C （规范性附录） 海岸线价值评估公式和使用说明

式中： P一一海岸线价值（单位为元）； Pb一一交易实例的价格（单位为元）； Ki 交易情况修正系数； K2 评估基准日修正系数； K3 影响因素修正系数； 使用年期修正系数

C. 1. 2 基本步骤

以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： a) 收集海岸线交易实例； b) 确定比较价格； c) 建立价格可比基础； d) 进行交易情况修正； e 进行评估基准日修正； f) 进行影响因素修正； g 进行使用年期等其他因素修正； h 测算比准价格。

C.1.3.1收集海岸线交易实例资料的范围应包括位置、面积、利用类型、成交时间、交易双方当事人、 资源条件、使用年期、交易条件、影响价值的因素、成交价格及明确的价格内涵。 0.1.3.2比较实例数量应达到3个以上（含3个），且评估基准日距比较实例的交易日原则上不超过3年； 比较实例与评估对象的相似性大于差异性；比较实例应为利用类型与评估对象利用类型相同、自然资源 环境及开发利用条件一致或者相似、属相邻地区或者类似地区的正常（或者可修正为正常）交易实例。 0.1.3.3应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位等方面对各比较实例的价格进行统一。 0.1.3.4交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成 交价格修正为正常市场价格，交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或

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易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。综合分析各特殊因素对价 咯的影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式（C.2）：

E一一评估对象交易情况指数； E一一比较实例交易情况指数。

E一一评估对象交易情况指数； E一一比较实例交易情况指数。 C.1.3.5评估基准日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。应通过收集大 量交易实例资料，运用统计方法分析特定区域内海岸线价值随时间变动的规律，求取相关指数，或者利 用评估对象所在地区的地价指数，确定修正系数，修正公式见公式（C.3）：

Q一一评估对象评估基准日价格指数： Q一一比较实例交易日价格指数。 C.1.3.6影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影 响其价值的因子不同，修正的具体因子应根据评估对象的利用类型确定。综合分析影响因素中各因子对 海岸线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式见公式（C.4）：

一评估对象评估基准日价格指数；

D一一评估对象影响因素条件指数

式中： 一一海岸线还原利率； m一一评估对象的剩余使用年期： n一一比较实例的剩余使用年期。 .1.3.8除进行上述修正外，经过充分调查或者专家论证，还可根据比较实例与评估对象的条件差异 进行其他必要的修正。 .1.3.9根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，应选择适用的方法计算综合结果，作为比准 价格，常用计算方法包括：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。

C. 2.1 评估公式

以收益还原法评估海岸线价值的公式应按以下条件确定： 假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式（C.6）

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式中： 海岸线价值（单位为元）； 海岸线纯收益，每年不变（单位为元）； 海岸线还原利率，固定且大于零； 未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。 假设一些年份（n年以前，包括n年）的纯收益和利率不固定，一些年份（n年以后）的纯收 益和利率固定，评估公式见公式（C.7）：

式中： ai一一第i年的海岸线纯收益（单位为元)； %一一第i 年的还原利率;

C. 2. 2 基本步骤

P=> a (1+ x)(1+ )...(1+ ) '(1+)"(1+)

以收益还原法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： ? 收集类似项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料； 6) 测算年总收益； C 确定年总费用： d) 计算年纯收益； e) 确定还原利率； f 选用适当的计算公式； g 测算收益价格； h 确定待估海岸线价值。

C. 2. 3基本要求

C.2.3.1收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者经营时的年 平均总收益、总费用资料。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映海岸线的长期收益趋势。 0.2.3.2年纯收益是年总纯收益中扣除非海岸线生产要素的贡献后的余额。可采用比较法求取客观纯 收益，即比照类似宗海类似项目的纯收益，经过影响因素的比较修正，测算评估对象的开发利用纯收益。 0.2.3.3年总收益是评估对象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情况下，合理利用海岸线 及附属设施等其他生产要素进行经营或者生产是应取得的持续而稳定的客观年收益或者年租金，含租金 收入、押金利息收入等。 C.2.3.4年总费用是指利用海岸线进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出， 0.2.3.5还原利率可用收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算。 0.2.3.6海岸线使用项目的受益期限应根据用海岸线项目建筑物剩余经济寿命年限与海岸线使用剩余 年限等参数确定，以剩余年限中较短的年限为准。

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假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（C.8

式中： 一一海岸线价值（单位为元）； 开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值（单位为元）； B 一 海岸线使用人在这个项目的开发成本（单位为元）； 投资利息（单位为元）； R一一开发利润（单位为元）

C. 3. 2 基本步骤

以假设开发法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： 调查待估海岸线区域的基本情况（地理位置、岸线长度、利用现状、政策规划等）； D 根据占用海岸线的类型和使用方式，结合开发项目的项目需要和未来发展趋势，确定待估海岸 线区域的最有效利用方式； 估计开发建设周期和投资进度安排； d 估算开发完成后的海岸线区域总价值； 估算开发成本和开发商合理利润； f）确定待估海岸线区域的价值。

用、税费及其他不可预见费用等

.3.3.4开发利润以全部预付资本的一定比例

C.4. 1 基本公式

以成本法评估海岸线价值的公式见公式（C.9）：

=(E, +Ea +T+R, +R, +R,)k=(V+R)k

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式中： P一一海岸线价值（单位为元）； Ea一一海岸线取得费（单位为元/平方米）； Ed一一海岸线开发费（单位为元/平方米）； T一一税收（单位为元）； R1一一利息（单位为元）； R2一一利润（单位为元）； R3一一海岸线增值（单位为元）； Ve一一海岸线成本价格（单位为元）。

式中： P一一海岸线价值（单位为元）； Ea一一海岸线取得费（单位为元/平方米）； Ed一一海岸线开发费（单位为元/平方米）； T一一税收（单位为元）； R1一一利息（单位为元）； R2一一利润（单位为元）； R3一一海岸线增值（单位为元）； V—一海岸线成本价格（单位为元）

C. 4. 2 基本步骤

以成本法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： . 收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料： D 通过直接或间接方式求取待估海岸线的海岸线取得费、海岸线开发费及相关的税费、利息、利 润等； 确定海岸线开发后较开发前的价值增加额； 按公式求取待估对象价值； 对海岸线价值进行使用年期、影响因素的修正，确定待估海岸线价值

C. 4. 3 基本要求

C.4.3.1海岸线取得费是用海岸线方为使用海岸线而支付的各项客观费用。可用海岸线基准价代替。 C.4.3.2海岸线开发费用是开发利用海岸线投入并固化在海岸线的各项客观费用。 0.4.3.3海岸线增值是指海岸线开发后较开发前的价值增加额，

C.5基准价系数修正法

基准价系数修正法评估海岸线价值的公式见公式

式中： P 一一海岸线价值（单位为元）； P低一一海岸线基准价（单位为元/平方米）； S一一开发海岸线区域经营项目的面积（单位为平方米）； S' 一一待估对象潮间带面积（单位为平方米）； Ka一一海岸线价值影响因素修正系数； Kb一一评估基准日、使用年期等修正系数。

C. 5. 2 基本步骤

价系数修正法对海岸线价值进行评估应采用以 角定待估对象所处等别的同类用途海岸线基准价

P=P(1+ZK.)Kb

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b）分析待估对象价值影响因素，编制海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明 表； 依据海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明表，确定待估对象价值修正系 数； d 进行评估基准日、海岸线使用年期、海岸线开发程度等其它修正； e 估算待估海岸线价值，

C. 5.3 基本要求

象的价值影响因素，编制价值影响因素条件说明

C.6生态服务功能价值评估法

务功能价值评估法评估海岸线价值的公式见公式

单位时间内海岸线生态系统服务价值（单位为元）； i一一第j项海岸线提供的生态系统服务； P一一第j项海岸线生态系统服务价值（单位为元）。 a)食 食品生产价值评估公式见公式（C.12）：

式中： R食一一单位面积养殖及捕捞品种的收入（单位为元）： C食一一单位面积养殖及捕捞品种的成本（单位为元）。 b）气体调节价值评估公式见公式（C.13）：

C二氧化孩 固定二氧化碳的成本（单位为元/千克）； C氧气 释放氧气的成本（单位为元/千克）； 单位面积浮游植物及其他植物每年干物质的产量（单位为干克/平方米） X 减灾防护价值评估公式见公式（C.14）

式中： B防——红树林减灾收益（单位为元）：

.... (C.14)

红树林面积（单位为平方米）； d）废物处理价值评估公式见公式（C.15）

式中： h一一水深（单位为米）； xi一一第i种污染物的环境容量（单位为吨/年） ci一一第i种污染物的处理成本（单位为元/吨） Q一一海域水容量（单位为立方米）。 e）审美旅游价值评估公式见公式（C.16）：

V游一一面积为S的海岸带旅游娱乐/景观的价值（单位为元/年）

f）养分调节价值评估公式见公式（C.17）：

9一一海域所接纳的含氮、磷的污水量（单位为立方米)； C一一处理污水的成本（单位为元/立方米）； S养一一容纳污水的海域面积（单位为平方米）；。 g）生境服务价值评估公式见公式（C.18）

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Po一一单位面积海岸线区域的初级生产力（单位为克/平方米·年）； E一一转化效率，即初级生产力转化为软体动物的效率； 慈服务平 一一贝类产品混合含碳率； 一一贝类重量与软体组织重量的比； Ps一一贝类产品平均市场价格（单位为元/克）； Ds一一贝类产品销售利润率。

C. 6. 2 基本步骤

以生态服务功能价值评估法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： 收集海岸线相关资料（海岸线类型、长度、开发利用现状、覆被类型、生境分布）； 实地踏勘评估对象； c）识别待估区域提供的海岸线生态系统服务：

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d）测算海岸线的生态系统服务价值

C. 6. 3 基本要求

平估生态系统服务价值时，首先要依据评估对象覆被类型确定其提供的海岸线生态系统服务，

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附录D （规范性附录） 海岸线基准价

财政部原国家海洋局2018年3月印发《调整海域无居民海岛使用金征收标准》（财综【2018 ）明确提出，填海造地用海占用大陆自然岸线的，占用自然岸线的该宗填海按照征收标准的120% 规范暂以征收标准的20%作为海岸线基准价。

DL／T5110《水电水利工程模板施工规范》表D.1海岸线基准价

主：渔业岸线中的围海养殖岸线基准价参考农业填海造地用海海域使用金征收标准：旅游娱乐岸线中的旅游

施岸线基准价参考城镇建设填海海域使用金征收标准

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附录E （规范性附录） 自然岸线生态系统服务识别

表E.1自然岸线生态系统服务识别

GB/T 42205-2022 黑蒜质量通则DB44/T22552020

L1 DB33/T2029一2017海域价格评估规范 [2] DB44/T1889一2016无居民海岛使用权价值评估技术规范 [3] 财政部国家海洋局《调整海域无居民海岛使用金征收标准》（财综（2018）15号） [4] 国家海洋局《海域评估技术指引》（国海管字（2013）708号） [5] 国家海洋局关于印发《全国海岸线调查统计工作方案》和《海岸线调查统计技术规程（试行）》 的通知（国海发（2017）5号） [6] 《企业国有资产评估报告指南》（中评协（2017）42号） [71 自然资源部办公厅关于开展全国海岸线修测工作的通知（自然资办函（2019）1187号）