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成本控制的设计阶段方法120页.pdf

戎本控制的设计阶段方法

二、规划对施工的成本控制

1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间 关系对成本有一定的节约。 2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。 3、加强施工管理，减少损耗

控制基坑支护经济性总原则

1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构）筑物 环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工 2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法 3，当不真备自然放玻条件时，应对可选择的支护方案进行技木经济比较和选型 4.对升挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破环等情况 采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖 大爆破作业。 5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载DB34／T 3837-2021 公路工程建筑信息模型交付标准.pdf，危及边坡稳定和安全。 6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件 时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。 7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低 边坡稳定性。

地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索支护<桩锚支护<桩锚+内支撑。支护应首 选放坡形式，支护形式需要多方案比较

1.1土地固有物产生的支护成本

对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自 然放坡距离要求，避免产生支护费用。 场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留 物、地上无法迁移的保留物 施工临物：临时电、临时水、料场等

前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于 退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元，

1.2规划分期中因考虑的支护成本

1.3其他设计因素对支护成本的影响

·减小基坑开挖深度 在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高 降低地下室层高 在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室理深 多层洋房条件充许时采用半地下室 地库平面尽量规则 减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多 ·控制主楼地下室与地库底板高差 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼框基断裂 ）例如软土地区高差控制在1.2米以内 ·双层地下室 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理 理深较深的地下室 （如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些

·示范区的范围划定与地库开挖

考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规 划施工围护界面

2.1严格控制土方量、做到场地自平衡

2.3.土方平衡设计督导

方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院 案设计的士方进行阶段性的复核：

持对方案设计的土方进行阶段性的

2.3.2.充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市 外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制 是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拨高基地内建筑的土0.00的绝对标高 ，为地下空间地面化创造条件：「11

导则编制说明： 【1].基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敬地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当 地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高

2.4.土方平衡设计的优化管理

2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项自公司成本部参与编制土方专项成本测算表 ，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案

2.4.2.在山地丘陵地区城市的项自开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显 增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此 ，在山地或丘陵地区项自成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；

2.4.3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和 倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同 场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。「11

2.5.设计全过程土方平衡措施

2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部拾高方式解决，顶板覆土厚度 不充许出现超出项自实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一股按照最大覆士 1.5m厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。 2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通 过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专 用排水板或其他后加排水构造措施的费用； 2.5.3.在政策充许的地区，优先考虑拾高地下室标高的做法，控制地下室底标高拾高 至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板，

2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度 不充许出现超出项自实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆士

6减小基坑开挖深度（同基坑部分

2.9尽量减小地库顶板覆土厚度

因地制宜，合理利用地形

也勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规

3.1、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板试 验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值； 3.2、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、板基础）方案 在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩； 3.3、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统 ，造成裙楼地下室基础选型不合理； 3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比 对。

3.1、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；

造成裙楼地下室基础选型不合理；

3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比

3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动

3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动

3.6抬高场地标高、降低地下室层高、采用半地下室等，减少基础抗浮成本； 3.7主体建筑物（特别是高层）避开溶洞等不利地质条件，尽量避开较深的河塘、暗浜等 不良地质区域； 3.8场地地基承载力不均匀时，将高层建筑置于地基承载力较高的区域。 3.9无论主楼、车库，均应首选天然地基方案，当不满足要求时，应优先采用桩土共同 工作的复合地基方案，避免采用桩基。 3.10对车库，如抗浮水位不高，地基承载力较好，基础型式应优先采用独立基础出加防水 板，否则应采用无梁板基础，不建议采用梁板式基础。 3.11主楼基础应设计为梁板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/3；不应设 计为平板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/2。而板厚决定了钢筋用量。

3.12.利用基地内既有基础条件

3.12.1.基地内有水系、池塘、湿地等关然条件的，应考虑充分利用。 3.12.2.地质状况存在沉陷区、流沙区、河塘水田淤泥、盐碱土壤的，应在勘测报告出具后，作为设计前 置条件绘制在总平面图中，并交项目公司存档备案； 3.12.3.基地地质不利条件，应作为方案设计输入条件提交方案公司，并在经营方案评审的项目概况介绍 中提交集团审查

3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置 3.14.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。 3.15.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大 3.16.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋

3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置 3.14.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。 3.15.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大 3.16.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋

3.12.换土、回土成本控制

3.12.1.基础条件较差，需要换王的情况下，建议设置地下空间，减少回土的成本。 3.12.2.地下室设计应考虑施工回土工作量，请工程部门和成本部门跟进评估。 3.12.3.基地分期施工应避免跨河道、市政道路设置管线，例如一期集中设置消防水池、变电所、开闭 所、消控中心的情况下，如后期开发要利用这些设施则必须跨越河道、道路、桥梁等，会造成大量成 本支出，并承担不必要的开发风险。1

控制方法：组团内前后楼尽量平衡布置。

控制方法：前后楼间距符合提成模数，提高停车效率

旬距不合理形成单排停车，效率降低，地库成

不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增

前后楼间距控制参考要素

前后楼间距控制参考要素

楼距计算的需考虑任宅南可大开间空间可作为停车空间，进而减小 节约无效地下室面积，节约成本。

更大限度的利用住宅投影地下室设计子母 车位出租销售，降低地库单车位面积

3.1单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率

3.2.塔楼宜两个单元一组，非楼主单位避免单个单元组成一栋楼，由及以上两入个单元 组成的楼栋，单元连接处体量应相差不大，并应对齐，尽量避免夹角扭转，

3.3.由及以上两个单元组成的楼栋，单元高度宜相近，避免高低配

4.多产品类型分区布置

4.多产品类型分区布置

当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中排列， 同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算

制方法：车库同小区的分期施工提前考虑，减少施工难度，控制施工成

、二期车库只用通道相连接，减少施工难度，控制 施工成本

6.不同产品类型与地库的结合

控制方法：不同产品类型的住宅基础理深不同，利用基础理深大的产品和车库结合 有效利用地下面积，降低开发成本，

地库平面及交通流线尽量简单，提高车库利用率，例如多层住宅尽量成排对齐 布置，双排房屋之间地库条形布置； 在小区规划中控制示范区面积和范围，集约经济： 组团布置应考虑消防车道及场地的经济性，消防车道宜平直，尽量利用小区道 路或与景观道路共用

三、建筑层高中的成本控制

建筑层高各区域根据区域内《建筑层高》控制标准控制

四、非可售面积的控制;

严格控制非可售结构面积

1.地下室配套用房面积

一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔 楼下方，设备房面积约700～800平米左右 其中：变配电房： 约150平米 水泵房：约120平米 公变房： 约50平米 生活水池：约100平米 柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米 其他： 约50平米 注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而 言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪 音对户有影响 郎有

一般一个10方平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔 楼下方，设备房面积约700～800平米左右

其中：变配电房： 约150平米 水泵房： 约120平米 公变房： 约50平米 生活水池：约100平米 柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米 其他： 约50平米

注：1、小区规模每增加10万平米给排水及暖通工程施工方案，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而 言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频

注：1、小区规模每增加10方平米，设备房纳会增天30%左右 2、设备房不包括军库进排风机房、消防控制室（80平来左右）以及无卖际用途的假设备 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做

建筑层高各区域根据区域内《建筑层高》控制标准控制

建筑层高各区域根据区域内《建筑层高》控制

2.不可租售地下室面积

2.1住宅正投影下某建筑公司冬季施工方案编制要点，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通

2.1住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通