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《江苏省住宅工程质量分户验收规则》学习讲义《江苏省住宅工程质量分户验收规则》是为规范江苏省内住宅工程的质量管理，确保每户住宅的施工质量符合设计要求和相关标准而制定的技术文件。该规则明确了住宅工程竣工验收前，必须对每户进行单独验收的具体要求和操作流程。
本规则的核心内容包括：一是明确分户验收的责任主体，通常由建设单位组织，施工单位、监理单位共同参与；二是规定了分户验收的主要内容，涵盖建筑结构、装饰装修、水电安装、节能保温等多个方面；三是提出了详细的验收标准和方法，例如墙体平整度、门窗安装质量、给排水系统功能测试等；四是强调验收过程中的记录和档案管理，要求形成完整的验收资料以备核查。
通过实施分户验收制度，可以有效减少住宅交付后的质量问题，保障住户的合法权益。规则还特别强调了对常见质量问题（如渗漏、裂缝）的重点检查，以及对验收不合格项目的整改要求。这不仅提高了住宅工程的整体质量水平，也为购房者提供了更可靠的居住环境保障。在实际操作中，各单位需严格按照规则执行，确保分户验收工作的科学性和公正性。
《江苏省住宅工程质量分户验收规则》学习讲义
省住宅工程质量分户验收规则》学
1.0.1为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维 护住户的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》及国家工程质量 验收规范等，结合本省实际，制定本规则。 说明： 1．本条是编制本规则的宗旨和依据。 2．在分户验收时，国家没有分户验收的标准，不能统一尺度，因此， 必须从验收内容、质量要求、检验方法、检验数量等方面强化和规范 促进我省分户验收的开展。 3.分户验收主要是观感质量和使用功能，涉及结构安全由施工过程控 制。 4.分户验收作为提高住户对住宅工程质量满意度、促进和谐人居环境 的一项有力措施，全面推行住宅：工：程质量分户验收是大势所趋。 5．为什么要实行分户验收制度？ 主要基于以下一些因素： 建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长：参建人员多且手工作 业占较大比例；施工技术和工艺水平还相对比较落后；一些建筑材料、 成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建 筑材料品种多，不同材料的性能差异较大，受气候和温度变化而收缩 变形易产生裂缝等质量问题。因此，建筑工筑工程在交付使用后由于 温度变化等影响，并随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断出现
些观感和使用功能方面的通病，而且受施工技术水平、工艺、工程 材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难以彻底 根治。 2)根据我国目前经济水平建筑规模的特点建筑成本等因素，在充分保 证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范键筑工程施工质 量验收统一标准》（CB50300一2001)确定的检验批质量检验方案是抽 样检验制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险α（是指合格批被 判为不合格的概率，即合格批被拒收的概率，或叫错判概率，α≤5%) 和使用方风险β（是指不合格批被判为合格批的概率，即不合格批被误 收的概率，或叫漏判概率，主控项目β≤5%，一般项目β≤10%)的 司时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，因此， 抽样检验必然存在这两类风险，要求通过抽样检验的检验批100%合 格是不合理的，也是不可能的为此，国家规定了建筑工程质量保修制 度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷随着国家住房 产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品： 住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接受房屋质 量尤其是观感质量和使用功能质量100%检查并满足所有的质量要 求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规 范标准与住户需求之间的矛盾。 3)当前我国的施工验收规范及设计规范对于峻工房屋的某些质量问 题，如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问 题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性
很强的统一的规定住户反映的一些问题在界定处理时往往依据不足， 房屋买卖双方各执已见而产生矛盾。 4)目前我国的建筑质量担保保险投诉处理相关制度不健全，质量验收 责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设施工等单位质量意识不 足，发生质量投诉时处理不及时不彻底和推，特别是有些外地企业 开发，外地企业施工，外地企业监理的住宅工程，处理时更是难上加 难同时对于质量投诉时提出的经济赔偿因为没有法律依据，少数投诉 人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，而一边又反复投诉等等 使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程中矛盾较多， 解决困难重重。 因此，采取分户验收的方法是现阶段有效缓解和解决有关向题的 种较好办法，通过分户验收工作的开展落实，加强工程质量责任制 度和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程 的满意度，也能体现政府执政为民为民办事的工作宗旨。 1．0．2本规则适用于江苏省行政区域内住宅工程的分户验收及其监 督管理。 说明： 1、包括新建、改建、扩建的住宅工程。 2、商住楼工程中的住宅。 3、不包含宿舍类。 4、适用分户验收及监督管理的具体操作。 1．0．3住宅工程质量分户验收及监督管理工作，除执行本规则的规
定外，尚应符合相关法律法规和强制性标准的规定说明： 1、强调了本规则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准 2、强调了本规则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。 3、分户验收与验收规范有何不同之处？ 1)住宅工程质量分户验收是在执行国家和地方工程质量验收规范标准 的基础上，通过充分的调查研究，对部分内容作了进一步明确使其更 具操作性。 2)增加了相关内容，如增加了室内空间(净高开间)允许偏差外墙(窗) 渗漏检查方法验收合格标识施工质量工验收中对分户验收情况的复 核要求否决规定等。 3)明确了内外墙空鼓裂缝的检查方法和相关内容检查仪器要求等。
2.0．1住宅工程质量分户验收
施工单位提交峻工报告后，单位工程峻工验收前，建设单位按照本规 则的要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位gb／z 37754-2019标准下载，涉及主要使用功能 和观感质量进的行专门验收。 说明： 1、明确了验收时间，即提交工报告后到单位工程工验收前这段时 间，由分户验收组完成的一次专门的验收工作，在此之前有关检查工 作和结果不能作为分户验收的依据，只能作为参考。 2、明确了验收的部位。 3、明确了验收的内容。
4必须对以下几个概念有所了解：什么叫建筑工程验收？什么叫峻工 验收？分户验收与峻工验收之间有什么关系？ 1)建筑工程验收：是指在施工单位自行质量检验评定的基础上，参与 建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批分项分部单位工程的质量 进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否作出确 认，相关验收人员在验收记录上签字并对验收的结论负责根据健筑工 程施工质量验收统一标准》GB50300规定，单位工程按照专业建筑部 位划分为地基基础主体等6至9个分部；每一个分部按照主要工种材 料施工工艺设备类别划分为若干分项；每一分项按照楼层施工段变形 缝等划分为若十个检验批检验批是工程验收的最小单位，是分项验收 乃至整个建筑工程验收的基础建筑工程验收是一项包括从检验批到分 项到(子)分部到(子)单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的系统性 的工作。 2)工验收：即单位工程施工质量的验收，是指工程完成设计及合同 的各项内容，同时在施工单位提交工报告后，由建设单位组织工程 建设相关责任主体，依据国家地方标准对单位工程质量进行的验收峻 工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验 收。 3)分户验收和峻工验收之间有什么关系： 相同点： 分户验收与峻工验收均是建立在建筑工程各分部分项验收合格的基础 上进行的，而且均是由建设单位组织。
不同点： ①验收主体不同 分户验收的主体为：建设监理施工单位，已选定物业公司的，物业宜 参加。 ②验收对象不同 分户验收：适用于住宅工程 峻工验收：适用于所有建筑工程 ③验收阶段不同 分户验收：应在施工单位提交峻工报告后，住宅工程峻工验收前完成 分户验收合格是住宅工程进行峻工验收的必备条件。 峻工验收：是施工单位提交峻工报告后单位工程质量最终验收，峻工 验收合格是工程峻工验收备案和办理产权的必备条件。 4验收内容不同 分户验收：涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收， 峻工验收：是工程质量综合验收（包括实体观感质量控制资料涉及安全 和功能的检测资料和抽查结果等)并对分户验收进行收进行复核。 5实体检查数量不同 分户验收：逐户全数检查。 峻工验收：对实体工程抽样检查。 2.0.2推算值 根据设计文件，由设计层高轴线等尺寸减去结构实体和装修层等尺寸 计算得出的数值。
说明： 1验收前要进行计算。 2内容：房间净高、净长度、净宽度。 3依据：设计文件。 4举例：室内净高推算值怎样计算？ 室内净高推算值根据设计层高扣除楼板结构层天棚饰面层等厚度后计 算得出，分户验收前应根据板厚天棚饰面层地坪找平层及面层等参数 确定不同房间的净高推算值。 2.0.3偏差 实测值与设计值或推算值之差。 2.0.4极差 实测值中最大值与最小值之差。 说明：同一项目、同一测量对象的最大值与最小值之差。 2.0.5分户验收检查单元 分户验收过程中划分的最小检查单位，包括：室内检查单元公共部位 检查单元。 说明：检查单元划分应符合下列要求： 1、室内检查单元：以每户为一个检查单元。 2、公共部位检查单元：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每 层楼(电)梯及上下梯段通道(平台)为一个检查单元；地下室(地下车库 等太空间的除外)每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。 3、对公共部位按条文要求进行检查单元的划分，是为了明细检