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【施耐德白皮书】2022数字化运营白皮书.pdf

未来如何在确保数据可用，实现创新价值的同时，保护信 息隐私安全是值得数字化运营领域思考，也是函待解决的 问题。

6.与C端割裂，社区及家居领域鲜有革命

单。有企业提及，在园区、商业地产、酒店等领域的数字 化运营，由于面向的是单一业主消防系统安装工程项目施工组织设计，客户的忠诚度相对来说 比地产要大很多，因此更有利于加强对客户本身以及客户 体验的感知，同时在对商家赋能、对管理效能做优化的过

程中，也会有更直接的场景需求出现。换而言之，园区、 商业地产、酒店等领域的数学化运营更能贴近消费者需求 故好服务，亦有具备引领性的数字化运营方案诞生。 而在社区和家居领域，面临的情况要更加复杂。由于住宅 立品为一次性买卖，产权方为大体量的业主，如果要做统 一的数字化处理，大部分只能覆盖到公共区域。以调研结 果来看，当前家居智能与社区的数字化运营有所割裂，物 业企业对于社区的数字化运营局限于对人行、车行以及小 区安全监控、水电资源的日常监测，缺乏与业主需求和空 同的联动。未来的社区数学化运营应该与家居智能场景共 享、联动，如实现社区环境的居家可视，方便业主在家观 察于公共空间游玩的小孩的动向，以防发生危险，打造高 度融合的社区和家居数字化生活。 观点指数认为，随看互联网的发展，“社区+家居”已 经由概念逐渐落地，能与智慧社区实现联动的智能家居， 才能称得上是真正意义上的智能家居。借鉴早年的电动 车以及智能手机普及之前的状态，大部分消费者对于数 字化、智慧化其实是无感的，最直观的感受就是好用 及方便与否。 因此，房地产和物业企业还需要积极通过自身的数字化运 营平台，洞察消费者的更深层次需求，提供具有革命性的 产品。同时，在社区和家居的互动上，以数字化运营作为

业内专业人的声音及建议

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针对上述企业反馈的问题，参与调研的部分掌舵者或高管、数字化负责人、战略制定者、专家学者 表示房地产和相关行业由于其业务的复杂特性，无法照搬其他行业的数字化运营方案，并针对自前 出现的问题提供了意见

尹靖 融创中国 数字化负责人

陈斌龙 远洋集团总裁事务中心副总经理 远信数字科技有限公司总经理

陈斌龙 远洋集团总裁事务中心副总经理 远信数字科技有限公司总经理

我们一直要求培养复合型的数字化人才，技术部门也经常会和管理层人员进行交流 以实现业务融合为目标。数字化的关键不只是看到数据的异常，而是数据能反映出 来业务上的问题，能够剖析到深层次的管理的问题

快策层的理解和支持非常重要，需求和反馈自上而下传导到一线，能够有效提高数 字化转型效率。做到长远的整合以及规划，平衡好短期和长期目标。短期展现出比 原来更好的效果，逐渐体现出数字化的作用，才能更坚定长期的数字化战略。

房地产行业有其复杂性和特殊性。当前，房地产行业逐渐向制造业转化，数字化运 营也要与时俱进，通过对成熟的业务进行标准化，向运营要效益。推动业务数字化、 数字业务化，以数字化推进精细化管理和运营

而向运营要效益，必然需要具备综合运营能力的数字化人才，培养、引进既懂业务 又懂技术的“双料专家”。将数字技术与企业业务进行深度融合，实现提质、降本、 增效，推动企业经济增量的创新发展。通过“技术+场景”对企业、用户赋能，为 企业提升经济效益增长提供有效抓手

地产行业不是一个特别标准化的行业，也不是数字化强依赖的行业。同时，数字化 建设的周期会比较久，因此一些创新项目风险也很大。所以，管理层及业务团队在 开展业务的时候，做好项目定位和收益状况衡量，效果会更好。此外，数字化与业 务融合需要有长期的视角，业务开展从偏传统的模式向数字化模式转变，耐心耕耘 相信也会有更好的收益。

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寸代中国集团 首席数字官

时代中国集团 首席数字官

苏常枝 保利物业数据信息中心 总经理

在所有的不确定中，可以确定的，是数字化的变革趋势。数字化是赢得未来竞争的 关键。面对不确定的外部环境，数字化企业能更快地应对外部变化，实现人员、机器、 流程的高度协同，提高企业资源配置效率，满足客户多元化、多样化的需求，提升 业务预判、快速响应和决策能力，并积极探索新业务增长点。

经营主体有数字化思维的时候，会在场景和场景结合的过程中有新的想法出来，这 些想法就可以转化成新的商业模式。而房地产企业在这方面有先天的优势，因为有 大量的空间资产，同时又在不断地丰富服务，空间资产和服务在整合的过程中，可 以用各种各样的数字化手段来提高效率、沉淀数据。有了数据，可以做进一步的分析， 进一步做场景的孵化。所以干万不要因为数字化而做数字化，而是要跟商业模式紧 密融合。

数字化是人财物技的结合，人是组织结构、人才思想；财，是要有资金；物，指平 台和场景；再加上落地得有技术，这是一个全面的、系统化的变革，所以每个东西 都要去做。

大家对于房企的判断比较一致，未来会越来越集中，房子回归住的本质。在这个前 提下场景解决方案对于房企来说会更重要，因为它们所面向的用户就有这种需求。 第二个，（房地产）再怎么变化，还是有一定量的。第三个，之前的房子开始从老 住宅变成要调整的住宅，本身也是机会

张伟东 亿达中国控股有限公司 数字化负责人

河南建业新生活服务有限公司 副总裁

朱定中 深圳市中集产城发展集团有限公司 运营管理中心助理总经理

石玉伟 青岛天泰集团股份有限公司 信息总经理

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头部物业服务企业选择自建科技公司，这是目前行业明显的趋势。比如，世茂服务 成立了高科技公司一一世茂物联，获得双软认证，对内赋能业务，对外输出产品。 我们还与行业领先的第三方科技企业合作，由他们提供底层技术，比如云计算、通 信技术等，我们则更专注于应用层的研发。在我看来，我们与第三方科技企业是优 势互补、合作共赢的关系。

制约住宅领域数学化转型的原 （业主），运营管理方（物 业公司》的关系特殊：其二是投入

传统地产是资本驱动，物业核心价值是做好服务，让房子具备高溢价，所以在项目 交付的时候设备设施可能很好，但是智慧化是远远不够的。随着地产行业向精细化 运营转型，管理红利时代到来，叠加产业供应链体系的成熟，社区智慧化浪潮将持 续加速，但短期内，智慧化会偏软件或应用驱动，助力行业模式及运营体系革新， 因为存量社区设备设施的改造，目前不管是商业还是住宅，劳动力成本与智慧化改 至少在国内现阶段这个剪刀差还未到来

企业在制定任何目标前都必须要考虑投资回报，如果算不过账，投入再先进的设备 也只能昙花一现，后续的运营可能无法持续。所以，我们主张合理的投入，如旧的 产城社区，整体收益不理想的情况下，社区改造不可能“A/IIn”，改造是个循序渐 进的过程，应以服务客户为导向，而非打造科技头。对于产城运营来说，节能降 耗是我们一直坚持在做的。在绿色能源、节能减排、“双碳”战略方向进行投入 前期是要付出一定成本，但是，从长远的企业经营角度来看，其对后续运营的成本 控制、利润提升， 作用不可小虚 贡献的社会价值也是不可估量的

（和第三方）双方的合作应建立在平等、互信、互相尊重的基础上，引导双方员工 保持充分的沟通，包括技术与业务的结合以及产品服务性问题。与多个服务商合作 时更要坚持契约精神，按照合同要求验收产品，做到公平公正。

明确企业数字化根本目的，结合企业自身情况和目标因地制宜地制定数字化战略， 避免盲目地投入资源或者频繁削减预算

我们自己在做智慧园区整体解决方案的时候，发现任何一家供应商都有自己的优点 和它只是能解决这个行业里面问题的一个方面，它不愿意去做全案的解决方案。所 以我们构建了从需求的梳理、方案的提炼以及最后形成的整体的智慧园区的顶层设 计。通过这一过程，我们发现顶层设计非常重要，如果顶层设计不够清晰，大家对 于数字化的工作目标以及能实现的效果、预计的投入产出等都不清晰，后期的变化 可能也会很大

绝大部分消费者其实是无感的，智慧社区、智能家居自前的生态状态有点像5年前 的电动车、15年前的智能手机，最终肯定会产生很革命性的产品，但是到目前为止 大部分客户还感受不到它的革命性。我觉得技术的瓶颈也还没有到，国内最顶级的 产品经理目前也不在智慧家居、智慧社区这个领域，所以这个领域没有出现很让人 惊艳的产品，我觉得需要 点时间 技术和产品都需要一点时间去演进

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基于房地产行业的特征，其数字化运营并不像制造行业一般呈现在某个具体的 项目或产品上，而是体现在相对“独立”的产业中。观点指数认为，未来五年， 园区、商业地产、社区以及家居将成为房企及其他相关企业数字化运营的主要 市场，新赛道产业如文旅、养老，未来可期但仍需市场检验。 超过95%的受访企业透露，得益于商务园区的高度集中性与对降低运营成本的

园区／商业地产的数字化建设可以分为两个方面

方面是智能建筑，即楼宇智能设施的解决方案，基于硬 设备的改善、智能联动，结合云端等信息技术实现节能 排、降本增效等目的。

1.智能楼宇将节约超过30%的运维成本

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同时，我们发现基于布点在建筑中的采集器、传感器等 可以减少部分因为人员操作不当、不及时而引发的浪费 者风险，如水、电、网络管道，人工的检查频率可能是 周或者一个月，频率较低。

在“双碳”的大环境下，无论是 规划建设的园区还是老旧园区， 都将面临着全面降耗、绿色环保 的要求。所以我们认为，智能楼 宇的建设不是选项的问题，是必 然，尤其是新能源、新材料的应 用及能耗的智能管控等领域

张伟东 乙达中国控股有限公司 数字化负责人

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数据来源：施耐德电气

并可以通过远程方式解决80%的楼宇与运营问题，在如 今的存量时代提高企业估值。 此外，当前的一些建筑问题也可以为绿色或者智慧建筑的 设计进行反哺。

2.数据资产提升企业效率与整合程度

1）运营者－精细化，提高工作效率与收益

从运营者的角度来着，通过数字化系统设定先进的管理标 隹和规范化业务流程，记录全国项目业务部门的经营数据， 可以为精细化运营提供数据支撑。以凯德资产管理平台“猎 的”为例，通过系统内置的SOP及标准，实现业务线上化， 并在各个环节设计了监管及预警机制，确保执行落地，提 高了业务部门50%的工作效率。

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2）数字化助力打造产业聚集生态

凯德传统 凯德实施猎豹后

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原有业务的创新和增长，目前业内仍在思考和探索新的业 务模式

智慧社区是社区管理新理念与新科技的结合，目前地产行 业内已经广泛认可打造智慧社区的积极作用，并对其未来 的市场价值充满期待，90%的受访房企及物业企业已经布 局物联网、云平台、移动端等新一代信息技术的建设。 不过目前阶段仍存在“反治理行为”、“隐性成本”以及“设 计偏离人文等问题。观点指数认为，智慧社区的科技应 用本身不是目的，是为创造具有高度现代化社区利益实体 的手段

1.智慧社区的重点发现

（1）行业布局与投入

智慧社区已经成为开发商与物业企业的“必修课”。但对 于这个年轻的领域而言，智慧社区的落地并不仅仅是技术 的革新，其中涉及诸多管理、成本与社会层面的仍待探索 的地方。

调研企业数字化投入时间

沈阳至海口国家高速公路江西境内某段(实施)施工组织设计数据来源：观点指数调研及整理

房企与物业开发商现阶段在智慧社区的主要成熟布局包括 安防管控、在线业务与能源管理等方面，简单概括为软件 与硬件两类。调研结果显示，7成受访企业在软件管理上 的投入时间更早且投入规模较高，主要是基于新的社区经 营管理类的软件，包括物业管理、社区治理、社区服务等 智能化和管理理念的植入。硬件部分因为会涉及到许多科

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技类的辅助设备所以包含范围更广，包括基于AIOT与新IT 基建的运营模式的植入，同时涉及到一些硬件类的改造。 人布局角度来看，近9成物企认为智慧安防是构建智慧社 区的核心，也是资源投入的重点。落地的技术主要包括人 行、车行、监控以及衍生技术包括智慧停车、访客管理、 自动监控等。另一项是消防设备设施监控等能力，协助社 区治安防控、隐患管理，维护社区安全。 在线业务，狭义称之为智慧物业，辐射范围更大，往往会 吉合物业的增值服务与成本管控，包括人、车、商铺、设 备的信息化管理、报事报修、通知公告、缴费等服务。 比外能源管理也是重点，主要针对重点电路、管道与空调 的全程监测，远程控制能源损耗。

以物业行业来说，尽管其备受资本看重，但是商业模式决 定其收入存在“隐性”的天花板：物业费本身较难提价， 在既定的管理面积规模下，短期内很难提升收入，所以成 本控制就成了行业的竞争点。从电梯控制到车辆管理再到 人员管理，智慧社区的诞生可以让物业公司或者房地产开 发商避免无效支出。 其中近半数企业指出人员成本是目前的规划重心，管理成 本是无效益成本，假如一个物业公司从基层安保人员到董 事长有10层，通过数字化运营系统缩减至5层，就可以 节省出客观的成本支出

的物业服务，以“物”为管理重心，主要管理对象为

桥下路面工程施工方案2022数字化运营白皮书

3）智慧社区将具备高联动性