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26-住房政策与住房建设规划.pdf

张恺 Zhang Kai

改造的相互天 阐述了法国在公共资源投入、旧区居民安置和民间力量引导等方面的经验做法，以期对我国正在建立的廉租房制度以及旧区改造中的若干方面提供借鉴。 关键词1法国社会住宝二混合经济公司 等级体系旧房改造社会住宅管理处公共资源安置民间力量

“社会住宅” 概忘在法国的提出是在1889 年，在这一年世界博览会之际，召开了“工人住 房状况国际会议”（CongresInternationaldes abitationsOuvrieres)，并第一次提出了“廉价住 宅”(HabitationsBonMarche,HBM)这一名称， 开创了法国社会住宅的历史。因而，法国今天的社会 主宅体系，事实上源于资本家为工人建造的福利住房。 作为一个高福利国家，目前法国地方政府的财 女收入中有大约30%被投入各种类型的住房补贴， 全国共计约有350万套社会住宅，其中55%由公共 机构管理，45%由私营企业管理。超过一半的社会 住宅建成时间为20～40年，也就是建于战后重建 朝。有1/4的社会住宅位于“城市敏感区内(Zones JrbainesSensibles，Zus)，比如城市保护区、自然 环境保护区等。有1/4的社会住宅是独立住宅，它们 则主要位于小城市和城市郊区。 不论产权情况如何，社会住宅只租不卖。社会 注宅是社会保障机制的一种，以一定的家庭收入门槛 作为选择租户的标准，以低于市场价格的租金出租。 从20世纪80年代开始，法国的社会住宅数量每年 固定增长约4.5万～5万户，增长的速度约为15%， 但这一速度远远跟不上居民申请量的增长。这是因为， 早期的社会住宅设立的门槛很低，主要为了解决战后 的住房危机问题。直到1980年，仍有80%的法国 家庭有资格申请社会住宅，现在，这一比例虽然降到 50%，但还是无法提供足够的房源。随着申请门槛 的提高，社会住宅的居民特征也从中产阶级转变为低 收入家庭和困难家庭，比如多子女家庭、单亲家庭、 移民家庭等。80年代以前，社会住宅居民的流动性 很大，其中相当大的一部分住户是年轻职员，这些人 中有很多在数年后自己购房成为业主而搬离，低租金 的社会住宅是年轻中产阶级上升途中的一个落脚点。 而现在，低收入家庭和困难家庭除了住在低租金的社 会住宅之外别无出路，这种结构变化带来的必然结果 是居民的流动性降低，政府提供社会住宅的压力更为 增大。

GTCC-049-2018 机车车辆制动夹钳单元-铁路专用产品质量监督抽查检验实施细则二、法国社会住宅的产权形式

发展到今天，法国的社会住宅制度已有100多 年的历史，其体系十分复杂，其中既有公有产权也有 私有产权。但不论是哪一种产权形式，都是通过不同 程度的政府津贴进行建造或改造，并最终归入全市统 的社会住宝体系，由市政府专门部门进行统筹分配。

这部分房屋是社会住宅的主体，其来源有两部 分，既可能是新建，也可能是收购改造。以巴黎为例 前者占60%，后者占40%。从发展趋势来看，后者 的比重正在不断加大。客观地讲，法国城市化进程长 而持续，随着城市的不断自我更新，房屋的总体质量 较高，大部分建筑能够通过改造的方式予以完善而不 需要进行拆除新建。在法国，收购社会住宅以套为单 位，也就是在一幢普通的公寓楼中，很有可能有一部 分是社会住宅，另一部分则是私人住宅。 公有社会住宅的建造者和所有者为“混合经济 公司”（Sociéted'EconomieMixte)。“混合经济 公司”为公有企业，所调“混合"，是指公司的资金 来源于各级政府、基金以及银行借贷，“混合”的含 义正在于各种公有资金的混合。混合经济公司的业务 为政府出资推行的项目，主要分为两类，一类是政府 需要控制的重要项目，另一类则是具有较强公益性的 微利甚至亏本项目，也就是单纯依靠市场机制无法推 进的项目。例如艾菲尔铁塔管理公司、巴黎水资源管 理公司、巴黎贝尔西体育馆管理公司、为大型城市街 区改造而成立的项目公司等等。总的来说，巴黎市的 各类混合经济公司共有30多家。 在这30多家混合经济公司中，社会住宅建设和 管理公司占据了重要地位，这些公司都通过与巴黎市 政府签订“公共项目合同”（CPA）的方式开展业务， 它们的业务分配是由巴黎市政府决定的，在解决住房 问题方面各司其责，互不重叠。在混合经济公司与市

一、法国社会住宅的等级体系

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1.巴繁市2001年至2006年新增各级社会住宅数量 2.2006年巴黎市各区社会住宅比率 1.2006年巴黎市各区申清社会住宅家庭比事

1.巴繁市2001年至2006年新增各级社会住宅数量 2.2006年巴黎市各区社会住宅比率 1.2006年巴黎市各区申清社会住宅家庭比事

文府签订的公共项目合同中，最重要的内容有两方面 方面是明确项目的内容，另一方面则是明确市政府对该项 给予补贴的额度以及项目完成的时间。

需被赠养人群：非成年人，以有无纳税记录为准：65岁以上的老人。

经夫妇家庭：已婚夫妇，或共同签署租约的同住伴侣，两人的年龄总和不超过5

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为8.5Eur/m²，仍然远低于20Eur/m的平均市场价 格。另外，由于纳入社会住宅体系的的低租金住宅主 要针对需要救助的社会中下层居民，政府制定的收人 门槛决定了这一点，因而一般的私人业主也会对租户 的可信程度持怀疑态度。

三、法国社会住宅的建造、管理和分配

法国作为最先步入工业时代的国家之一，其城 市建设已大体定型，目前新增加的社会住宅大多通过 小规模的城市改造获得，需要整体改造的街区已不多 几，大部分情况下为一个地块或单幢建筑的改造。面 向低收入家庭的社会住宅的缺口，以及费时费力的旧 房改造，两者都难以单纯依靠市场力量做到，而是需 要公共资源的大量投入，因而自然而然地挂起钩来。 两者的叠加，可看作是逐步改善城市低收入家庭住房 条件，并将公共资金转化为固定资产的一个动态过程 图4)。 公共干预的强势在法国的城市旧区改造领域中 是显而易见的，私有开发商在城市住房建设方面并没 有很大的发挥余地。其背后的原因很简单，城市政府 意在最大限度地收购土地和物业，一方面控制城市主 要可发展地区的建设，另一方面为公共设施和社会住 宅建设留下空间。一般而言，城市中成规模的街区改 造，均由市政府为该项目成立专门的混合经济公司， 使其成为一级开发商和项目指挥者，进行土地的收购、 规划的制定、市政基础设施的建设、土地的转让、开 发的控制，直至项目结束时撤销。在此过程中，政府 得以从该项目的区域条件出发，确定被改造区域内需

34.1%，而同样以居住功能为主的位于市中心的第3 区，这一比例只有3.9%。巴黎市政府的基本设想 是使社会住宅在全市各区平衡分布，以促进各区各层 欠居民的融合。 在确定建设计划的基础上，社会住宅的设计和 建造必须经过招投标程序。法国有关法律规定，所有 动用公共资金的建设项目都必须经过公开招投标，以 防止溢用公共资金。正因为社会住宅的资金来源于公 共渠道，其建设强调公共交往性，且不受市场条件的 束缚，因而社会住宅往往成为城市中住宅建设的亮点 特别是在运用新技术和塑造公共交往空间方面独树 帜(图 9. 图10)

要建设的社会住宅数量，并由混合经济公司予以实施。 另一类更为日常性的新增社会住宅来源，则是零星分 布于城市中的小规模旧房改造（图5~图8)。 政府投入大量资金进行旧房改造，并非单纯以 提高住房质量和改善城市形象为目标，更在于挖掘和 改善其背后潜在的各种社会问题，如多子女家庭问题、 非法移民问题等。最为棘手地区的旧房改造，均由混 合经济公司代表政府实行收购、新建或改建，绝大部 分将转变公有社会住宅。这一过程中，原有旧房的业 主成为混合经济公司的补偿对象，原有旧房内的住户 则成为混合经济公司的安置对象，补偿与安置是完全 分开的两个阶段。原有旧房内的住户，只要具有合法 居留权，均可通过旧房改造优先获得低租金的社会住 宅

3.社会住宝的管理和分配

法国各城市的社会住宅均按全市统筹的方式进 行管理，以巴黎市为例，负责登记管理市内社会住 宅的所有信息，并受理市民申请的机构是“社会住 宅管理处”（Servicedulogementsocial)，设于 市政府的住房局（Directiondulogementetdel' nabitat)。城市中每建造或改造一社会住宅，无 轮是由混合经济公司还是由私营企业实施，首先通过 住房局确定其中的PLAI、PLUS、PLS、PLI四类住宅 的比例，并对应于不同额度的财政补贴。一幢社会住 宅中既可能只有四类中的一类，也可能四类都有，大 多数情况下为两三类混合，这一比例由住房局而不是 有建设公司确定。确定这一比例的依据首先是房屋的 区位，例如在巴黎市，蛋然从总体而言社会住宅数量 缺乏，但每个区的情况很不平衡，位于城市北端的平

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会住宅的速度要快得多。 除此之外，那些因获得政府补贴而将其物业以 “低租金住宅”形式出租的私人业主，则是另一支分 散的社会住宅提供力量。这些物业也在市政府社会住 宅管理处的统计之中，业主即可以自主寻找符合门槛 条件的租户，也可以委托社会住宅管理处为其寻找合 适的租用对象

虽然产生和演变的历史背景不同，但从使用情 况而言，法国的社会住宅体系中，由政府出资、混合 经济公司建造和管理的集合性社会住宅类似于我国的 公房，住户没有所有权，并支付低于市场价格的租金 为政府面向社会提供的福利之一。但两者之间有个很 大的不同，决定了其使用者的不同。PLUS、PLS等各 类社会住宅，相对应的是不同程度的公共财政支出 以及不同的家庭结构和收入门槛，在这种标准之下 对社会住宅租户的选择是标准化的也是理性的，可以 在较大程度上保证供给和需求之间的合理关系，从而 实现对公共资源使用的合理性。 我国的公房体系产生在公有制基础下，属于一 种全民福利，虽然也按工龄、家庭人数等标准分配 但该标准是不完全的且模糊的，在不同的单位、不同 的区域，该标准的差异性很大，缺少一种统筹的公平 机制。住房建设进入市场经济轨道之后，不仅经过一 代人的变迁，原来的公房居民结构已发生了很大变化 而且居民可通过购买公房的使用权，成为公房事实上 的永久性使用者。住房体制改革后，政府鼓励居民购 买公房产权，使公房产权私有化，这是国家减轻公房 维护压力，并使住房体系逐步走向市场化的一种措施， 但与此同时，国家也放弃了对这部分公房的支配权， 而这部分支配权本来是可以由政府调配，并用来解决 低收入家庭的住房问题。 同时，轰轰烈烈的城市旧区改造，所触及的大 部分为公房集中地区。随着按市场化运行的动拆迁， 公房被大量拆迁而逐渐消失，使得公有住房的保有量 更为减少。这部分公房的拆除，大部分情况下是由于 房屋质量太差，应当拆除并进行新的建设，但在此过 望中，被拆除的公有住房没有得到补充，在原有基地 上新建的住房均以商品化形式出售：从而在根本上改 变了住房的属性以及居民的社会结构。 公房缺失了流动性，住房由分配单轨制转向市 场单轨制，政府丧失了可掌控的低租金房源，使目前 我国大城市中低收入家庭的住房问题日益突出，在住 房领域的公共干预缺乏是显而易见的。由1998年开

力量补充公共资源的方式，极大地拓展了改造途径， 提高了改造方式的灵活性。旧区改造的复杂性，决定 了改造需要法规、资金、技术、改造方式以及时间等 各方面的相互配合，并不是单纯依靠其中某一方面就 能够成功实现的。我国目前城市旧区的改造，常常单 纯地依靠某一方面，或单一地采取某一种模式，要么 束缚了自己的手脚，使得改造过程步步为艰，要么改 造的结果不如人意，或造成负面的社会影响，以至一 改再改。这其中一个重要的原因是没有调动居民自身 的积极性，居民在旧区改造中基本上为被动角色，严 重缺席。对这股重要的民间力量的忽视，是很多改造 活动无法顺利进行，或即使是顺利结束了也无法顺利 维持的根本原因。 要使民间力量参与到旧区改造中来，除了必须 建立一套合理的鼓励和补偿机制之外，还需要采用循 序渐进的改造方式，而不是篇单地定时定量完成。这 也需要由掌握着公共话语权和公共资源的政府，通过 建立一套长效管理机制予以推进。

2.社会住宅体系与旧房改造的关系

新增社会住宅大多来源于旧房改造，并由公有的混合 经济公司为主导。首先，通过安置改善了原有旧房内 住户的居住质量。按照巴黎市的实践，具有合法居留 权的原有旧房内的住户，绝大多数通过混合经济公司 这一中间人，由市政府社会住宅管理处优先提供社会 住宅，并以位于巴黎市内为首要原则。 旧房改造完成后，旧房转变为由混合经济公司 管理的社会住宅，并按照分配门槛，作为新增加的社 会住宅资源分配给低收入家庭。这一过程循环往复， 城市中的旧房得到改善，社会住宅保有量增加，低收 入家庭的居住质量得以合理化。更为重要的是，原有 的社会结构未被破坏，低收入家庭得以在城市中心地 区保有一席之地，从而维持了社会结构的多样性和均 衡性，然而，其代价是大量公共资源的投入，包括公 共财政、服务和技术力量。 在任何一种体制下，公共资源都应该是维护社 会公平的力量，以公益性为基本原则，去完成通过市 场手段无法实现的目标。公共资源投入的最终决定权 在政府，为了实现某一政府目标，可通过投入公共资 金、制订相关的法律法规、迅速地组成一支集结各部 门力量的专门小组等方式聚集公共资源。这一力量是 强大的，足以使天平从一端倒向另一端。因而，在何 处使用公共资源，以及如何使用、投入多少，决定 了天平的平衡程度。当法国地方政府的财政收入中有 30%被投入住房补贴，很多难题就不是那么难以解 决了。同时，为了使公共资源的运用恰到好处，则需 要其他社会力量的监督，这里则存在一个民主机制的

3.发挥民间力量补充社会住宝缺口

法国的社会住宅体系发展至今，已形成公私互 补的局面，不仅有公有企业出资建设，也有私营企业 通过接受国家补贴的方式参与建设，甚至有分散的私 人小业主以公共资金进行物业维修，并在一段时间内 以政府核定的低租金出租的模式。发挥民间力量补充 公共资源，不仅缓解了公共压力，也形成了公私互济 的局面，使得公私两方的需求均得以满足。 在旧区改造中，这种以国家给予补贴、以民间

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主宅规划制度及管治模式初探

住宅规划制度及管治模式

Basic Researches on Institution of Housing Planning and its Regulation Pattern in Hong Kong

一个美好的营商环境等。因此，“管治”强调分析政 府于公共政策上角色之转变，特别是与非政府组织的 伙伴关系调整，及其转变之过程及原因(Pierreand Peters,2005)

“管治”并不是一个新调汇，相反它已有一段颇 长的历史（Jessop，1995)。“管治”一词孕育于中世 纪拉丁美洲，原文为“gubernantia"，意为管理、 引导或桨舵之模式与行为。“管治”一词开始被翻释 为政府主导，直至1970年开始出现不同的理解。在 西方城市，社会变迁使人民慢慢领会到政府正在逐渐 失去其绝对的管治能力。环球性经济衰退，全球一体 化以致城市与城市之间产生激烈竞争，私有化的盛 行及不断上扬的民主诉求等均要求政府多与一些非 政府人士包括社群、自愿机构及商界合作，以更有效 地运用资源及达到社会共识。故此，“管治”现今定 义为一些透过政府及一些非政府组织合作而产生的行 为、态度及管治制度(Stroker，1998)。管治”的目 的是要更好地运用社会资源，分享责任，增加政策决 定之透明度，以致更有效地满足社会需求。虽然如此， 学者们均强调“管治”并不代表政府在公共政策上没 有任何责任，相*它仍扮演重要的角色，包括提供公 共设施及服务、掌管信息发放、解决社会问题及缔造

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关之区议会。倘若建议被批准，城规会会更改土地用 途并需刊登*报向公众咨询。任何人士可于两个月内 向城规会书面提出**。该会会收集意见并做出决定。 另外，市区重建亦可透过大型综合发展进行。相*于 单幢楼宇更改土地用途，政府及城划会较欢迎大型综 合发展项目，因这更有效地改善旧区种种问题如缺乏

区内休设施及交通配套等。私人发展商可向城划会提 交建议书。而政府规划师亦定期研究及选适合综合 发展之用地。任何综合发展建议，包括私人及政府项 目均需交城规会考虑及审批。被批准之建议亦需刊登 *报向公众咨询。该会会收集意见并交行政长官作最 后决定。最后，市区重建局（或前身为土地发展公司） 亦负责冻选合适的大型综合发展用地。重建项目可以 由政府负责或请私人发展商参与（表1）。市区重建 高重建项目需得到发展局局长（或前任规划环境及土 地工务局局长）审批，并收集规划有关部门之意见后 交城规会审理。城规会在收集意见后会做出见议并交 行政长官作最后决定。 上述两大类住宅规划（包括“私人发展建议申请 及“市区重建”分别为更改土地用途，综合性大型重 建及市区重建局重建项目）决策权力均集中于规划官 员及城规会手中。市民参与度甚低。唯一经历重大变 化的是填海规划住宅项目。由1999年前的精英主义 详以经济利益为大前提的制度渐趋向容许市民参与及 平衡发展的模式。当中变化的过程及因素值得深入探 T

新年市区重建局有关住宇重建之项目

量早期东南九龙填海计划、建筑师协会参考设计及政府修订后图则之土地用涂

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美国的工业化住宅发展及现状特征

urrenfCharactersandifsDevelopmentofIndustrialHousinginUSA

刘保亮 iuBaoliand

1ome]，是一 预制化住宅，建筑组成部件大部分或完全在工厂内 建造完成，然后运输到工地进行组装。在20世纪80 年代之前，通常被称为移动住宅（MobileHome) 它是美国主要的中低档住宅产品之一，被认为*美国 的中低收入家庭的住宅自有率的提高起到了重大作用 （图1)。 *于标准工业化住宅，美国联邦政府*其有着 十分明确的定义： “由一个或多个可运输的部分组成的房屋建构， 主体宽度在八英尺以上，长度在四十英尺以上，总面 积在三百二十平方英尺以上，安装在一个永久性底盘 名上，拥有包括上下水、采暖、空调、电力等必要的 基础设施的居住建筑。"

二、现代工业化住房的定义分类

的的活动住宅。美国工业化住宅就是由后者发展而来。 它逐渐成为一种廉价的长期定居的住宅形式。其建筑 面积也比旅行房车增大了许多（图4)。目前当代的 工业化住宅在建成安装完成之后一般不可再移动。在 六七十年代，活动住宅的年产量达到了30一40万套， 占同时期整个新建住房总量的20%左右。 由于最初起源于娱乐性质的汽车产业，一开始 *活动住宅并没有建造和使用的规章制度。当逐渐多 的人把活动住宅当作永久性的日常居所时，政府也就 函渐承认了活动住宅的不动产性质，并考虑由其带来 的社区卫生和安全等问题。在1976年，国会批准通 了《国家工业化住房建造和安全标准法》（National ManufacturedHousingConstructionandSafety StandardsAct)。以此为指导，美国住房及城市 发展部（usDepartmentofHousingandUrban Development，简称HUD）制定了针*性的建设标 准，此标准被简称为HUD标准。与早期的活动住宅 相比，HUD标准下的工业化住宅质量更高，安全性 能更好，使用上更耐久。

暖、空调、供电、下水等各个方面。HUD标准是唯 一的全国性准则，其他的地方及州的规范标准作为补 充（图8）。

三、现代工业化住宅的建造过程

现代工业化住房的建造过程基本上包括以下几 个步骤： （1）挖掘建筑基地；（2）修建房屋地基；（3） 把在工厂建好的房屋及零部件运送到工地上；（4）在 工地组装房屋：（5）用起重机将整个房屋吊装到地基 上面并固定：（6）连通水，电，暖，空调等基础设施： （7）清理建筑基地外围空间：（8）房屋内部装修：（9) 房屋外部装修。

四、美国工业化住房的基本现状

在目前美国住房市场上，独立式住宅（Single amilyHome）为主要形式，占美国住房总量的 69%，多户住宅（MultifamilyHome）其次，占有 率为24%，工业化住宅的占有率为7%。近十几年来， 面*全国不断飞涨的房价，居民*于经济适用而质量 合格的住宅的需求大幅度增加。工业化住宅顺应了此 形势，以其价格优势迅速填补了需求与供给之间的差 异，满足了大量低收入家庭的能够自有住房的“美国 梦”。在2000年，大约有2200万美国人居住在工业 化住宝之中（图10）

工业化住宅在美国全境的分布开不均。美国南 邮经济相*落后，因而工业化住宅的市场更大一些。 另外，二战之后大量的人口向南迁移也是重要原因之 中西部和西部居于中间，相差不大。东北诸州为 早期殖民地，发展相*较好，人口在不断减少，工业 化住宅数量最少。图10显示了南方在工业化住宅市 场上的统治地位。

五、工业化住宝的的价格优势

化住宅的最大优 工业生产的高效率。与普通的基地建房相比，稳定的

式住宅的90.63美元是工业化住宅39.06美元的两倍 以上。价格涨幅上，也是独立式住宅更高。 由以上的数据和图示表明，无论是总价还是单 位面积价格，工业化住宅具有明显的价格优势。根据 2002年美国千年住房委员会（Millennial Housing Commission）的统计，工业化住宅占美国整个20 世纪90年代的可支付住房（AffordableHousing， 亦即经济适用房）总量的72%。由此可见，工业 化住宅是美国低收入人群住房的主要房源之一。从 1993年到1999年，美国极低收入家庭（收入低于平 均家庭收入的50%）住房自有率（Homeownership） 提高的23%来源于工业化住宅

1.土地所有权与被迫搬迁

目前有大约2/3的住户拥有土地所有权。10年 前这个比例甚至不到一半。其他住户只是租用土地， 而且租期一般较短，这就为住区的未来发展造成了很 大的障碍。有两个原因会导致土地使用性质更改：政 府修订区划中的用地性质；土地拥有者转向利润更高 的其他开发方式或出售土地。由于高昂的搬迁费用， 很多时候住户只能离开并放弃其住宅。尤其是那些年 代较久的房子，已经不能再搬迁了。同时，频繁的搬 迁使社区流动人口增加，社区居民缺乏深入交往，不 利于社区的稳固发展。

图11显示了工业化住宅与独立式住宅的价格比 较。2005年工业化住宅的平均价格是62300美元； 同期的新建独立式住宅平均价格为297000美元，即 使减掉土地价格，但建筑本身价格也有218781美元 是工业化住宅的三倍以上。从图中还可以看出，独立 式住宇价格上涨速度远高干工业化住宝。

只比较。近年来两者都有小幅度上升，但变化不大。 2005年工业化住宅平均面积为1595平方英尺；独 立式住宅平均面积为2414平方英尺，大约是工业化 住宝的1.5倍

由于建筑面积不同，单位面积价格

住区的外观形象是人们身份地位的象征。由于 主要针*中低收入的人群住户，工业化住宝一般使用

义。图13显示了双方每平方英尺的价格比较。独立

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低廉的建筑材料。这种廉价住宅的感觉令人难以产 生好感。另一方面，工业化住宅的流水线式的生产 方式使其在外观和造型上容易形成干篇一律的同质 性（图14)。缺乏鲜明个性的住宅很难具有吸引力。 这些问题*社区的整体房价也造成了很大的负面影 响。很多社区的居民*工业化住宅有抵触情绪，不 愿看到工业化住宅在自己家的旁边，害怕由此造成 自家房价的下跌而道受经济损失。

工业化住宅是在工厂车间建造，然后运输到住 区安装的。一般来说它的墙体和屋顶材料不够结实； 另外，它与地基的连接与固定不够坚实强劲。因而 在抗拒自然灾害时，其安全性能比较差。在1992年， 飚风安德鲁由东向西登陆佛罗里达半岛，所经之处， 几乎所有的工业化住宅全被摧毁（图15)。相比之下， 普通住宅只有1/3被飓风推毁。2005年的飚风卡特 陌娜袭击了路易斯安纳州的新奥尔良，也造成大量 工业化住宅倒塌毁坏。

七、工业化住宅的社区认同与抵制

6.拥挤的，单调的工业化住宅社区 5.核展风安德鲁维级的整个工业化住宅街区

11.工业化住宅与独立式住宅的价格比教（资料来源：美国统计局） 12.工业化住宅与独立式住宅的建筑面积比较（资料来源：美国统计属

到了同样的目的。其他的手段还有限定最大密度、增 加附属设施等，以提高造价，排斥低价住宅。 这种*工业化住宅的抵制和歧视可以分为两类： 针*负面经济影响的抵制和针*特殊住户的抵制。大 多数人把工业化住宅的居民视为穷困的，缺少教育的 和不成功的人群。工业化住宅的居民*此种歧视感受 深刻。总结来说，这种歧视来源于以下几条 （1）*穷困人家住宅的普遍性厌恶： （2）*少数族裔的排斥（黑人，西班牙裔人口 普遍收入低，住工业化住宅比例高）： （3）工业化住宅住区拥挤，杂乱无序，并造成 其他社会和安全问题（图16)： （4）工业化住宅的外观简随，呆板，千篇一律， 就像锡罐盒子一样（图16）： （5）那些经常搬家的移动住户*本地社区的认 同感不强，价值观念区别大； （6）租赁住户往往*社区质量维护不关心

八、工业化住宅未来发展趋势

美国人口和经济的变化趋势是工业化住宅发展 的大背景。在人口方面，大量婴儿潮时期的人口开始 退休，进入老年人口行列。另一个重要趋势就是大量 人口由北方向南方的阳光带转移。同时，人口的分布 呈现分散化，大城市中心人口不断下降，郊区化成为 城市发展的主流。今天，美国的住房的一个核心议题 是大力提高全国的住房自有率。目前全国的住房自有 率为68%左右。为中低收入家庭提供价格低廉的工

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很多人将此作为自己的首套住宅，待经济条件改善后 再搬迁到更好的独立式住宅，完成升级换代。 （2）家庭年收入特征：与2002年相比，年收入 4万美元以下的家庭仍然占据了大多数，但比例从 70%降低至57%。虽然仍具有明显的中低收入特点， 但整体收入水平在提高。其整体中值收入从28000 美元提高到35000美元，远高于同期通货膨胀速度。 说明随着工业化住宅质量的提升，工业化住宅逐渐为 更多的中高收入家庭所接受。 （3）就业特征：早期的住户中退休的老年人比 例较大。近期以来这种情况发生了很大变化。有全 职工作的比例与2002年相比大幅提高了10%，从 54%上升到了64%。退休和无业人员比例大大降低。 与居民年龄结构变化相*照，这从另一个方面说明社 会居民*工业化住宅的接受程度在提高。 （4）家庭人口规模特征：3人以下的家庭比例从 2002年的67%降低到2005年的51%。这说明越 来越多的核心家庭以工业化住房为家。但目前仍以小 家庭为主。 从以上分析可以看出，住宅产品质量提高，社 区接受程度提高，以及政府规章制度的包容鼓励是工 业化住宝发展的基本趋势所在。

九，结语：*中国住宝产业的启示

期。大量人口涌入城市，迅速提高的城市化*城市住 房市场产生了巨大的影响。近几年来，由于供不应求， 住房价格一路飘升。尤其是大城市的房价，达到了惊

人的地步。*于广大的中低收入家庭而言， 买房压 力巨大，以至于有“房奴”一说。他们*于经济适用 房的需求高涨，经济适用房市场潜力巨大。住宅的模 决化和产业化能够大大降低住房价格，提高住宅的生 产效率，是经济适用房的一个很好的选择。虽然美国 的工业化住宅产品与中国的需求差别很大，但其产业 化思路及过程都具有很好的启发效果。笔者认为，美 国的工业化住宅*中国的启示主要在以下三个方面。 （1）工业化住宅的生产和建设流程：学习美国 大型住宅建造企业*产品的定位、设计、，材料、生产、 安装、运输等一系列先进技术和企业的管理经验。结 合中国的实际国情设计自己所需的产品和企业管理模 式。 （2）工业化住宅社区发展中的问题及解决方法： 中国与美国在地域条件、文化传统、人口结构方面有 着巨大差异。如何避免美国在工业化住宅社区中出现 的问题和负面影响是一个重要课题。 (3）政府管理和规则制定：完全靠自由市场解 决所有住房问题是不可能的，尤其是低收入家庭的住 房问题。政府必须在开发经济适用房上面起到相应的 作用。其主要手段包括税收，土地利用规划，开发规 则，政府补贴等。地方与中央政府的协调一致也是一 个重要问题。 工业化住宅在中国具有很大潜力。然而，在学 习美国的工业化住宅建造和社区发展的同时，必须考 虑中国的实际国情和条件。发达国家有高效的生产管 理经验，但也有在社区发展和政府策略方面的困难和 问题。低价格与高质量必然存在矛盾，只有同时看清 业化的正确道路。

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丁健教授谈住房政策与城市住房发展

教授谈住房政策与城市住房

InterviewwithProf.DingJianaboutHousingPoliciesandHousingDevelopmen

了健授现为上海财经大字房地产经济研究中 心主任，长期从事城市经济和房地产经济的教学、科 研和实践工作，积累了丰富的理论知识和实践经验， 曾担任和完成有关房地产的国家级课题和省部级课题 10多项，公开发表论文100多篇，为政府和企业提 供咨询报告数十份。其《城市房地产开发与房地产市 场规范化研究》、《公共财政体制下地方政府筹资方式 与投融资机制问题研究》、《市属优秀建筑置换*策研 究》、《郊区轨道交通与节点城镇问题研究》、《城市化 过程中政府用房布局研究》等课题作为国家级和上海 市重大决策咨询课题，*房地产业发展和城市规划建 起了重要作用

争是运行规则：在这些条件下，只有当有效需求和有 效供给相互契合时，价值才得以实现：第三，此模式 的适用范围是有限的，即市场化的住房供给只适用于 有支付能力的人群；第四，存在诸多风险，包括供给 结构失衡的风险，权力与资本结盟的风险等。 问：经过近10年的住房改革，住房供给市场化得到 了较好的发展，房地产业蓬勃发展，人民居住水平大 为改善。但也存在公益性和保障性住房供给不足，供 给结构不均衡，房价过高，低收入家庭住房困难等问 题。那么结合目前我国的住房发展现状，您怎样评价 1998年以来的住房制度改革？ 丁教授：首先，这种以市场为主导的住房供给制度在 提高城市住房供给与配置效率方面做出了巨大贡献。 第一，在一个较短的时期让相当一部分城市居民改善 了居住条件；第二，以市场作为住房供给和配置的平 台，可以满足不断增长的对住房的多样性需求第三 各级政府大大减少了对住房的投资，并通过发展住宅 业取得了不少的经济收益，同时改变了城市面貌和硬 件环境。 然而，在当前我国的相关法律和产权制度、监 管制度不健全的情况下，这个制度的运行趋于异化， 并产生了许多弊端。 首先，这个制度的运行遵循的是自住其力准则 和市场交换准则，因此它所供给的住房主要针对有支 寸能力的城市人群，而无自住其力能力的低收入人群 或其他弱势群体得不到最基本的生活保障，造成城市 社会在居住问题上的不和谐。 其次，在现有制度存在严重缺陷和发展趋向重 经济轻社会的情况下，它的运行趋于异化，其集中的 表现就是权力与资本的结盟。一方面造成供给方和需 求方在权力方面的严重不对称，形成了供给强势和需 求弱势，从而导致城市住房产业保障居住这一最基本 土会功能的缺失：另一方面，促使住房产业演化为 利益集团瓜分城市土地等资产以及掠夺居民存款的工 具，加剧城市贫富差距和城市社会的不和谐。 再次，在城市土地资源短缺的情况下，加上市 场监管不到位和市场趋利性本质的引导，市场的供给 主往会追求大房型、高总价，追求一次性销售的业绩 不是长期租赁的业绩，从而造成住房供给结构与有

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能所构成。在这个功能构成中，社会功能中的保障生 存和生活是住房产业的基础性功能，政府的首要价值 取向，就是要充分发挥住房产业保障生存生活的功能。 其次，可以克服“两个失灵，也就是市场失灵 和政府失灵。有效需求的购买力无法对应高企的供给 价格而无法促成交易，这种现象在以市场方式提供保 障性住房的情况下尤为突出。当然城市住房问题全部 由政府包下来必定造成政府失灵。因而要发挥政府和 市场两个积极性，分工合作，在有效提供住房保障的 基础上，使各个阶层在住房问题上找到合适的位置， 同时防止和克服“两个失灵”带来的不良影响。 第三，有利于推进和谐城市的建设。保障+市 场的供给制度可以促进在居住问题上的社会公平，从 而保障整个城市社会的稳定与安全，并进一步促进城 市生态文明的发展。

问：在当前保障性住房供给严重不足的情况下，建构 您所提到的保障+市场的供给制度的确已经到了刻 不容缓的时刻，这种供给制度将有利于推动我国住房 建设的长期健康持续发展。那么我们应该如何构建保 障+市场这种住房供给制度？现阶段我们应该从哪 些工作着手建设这一制度？ 丁教授首先应构建保障+市场的住房供给制度框架。 此框架由保障性供给与市场供给两个部分组成，这两 个组成部分相对独立运作，但通过住房租赁市场又相 互串联，即政府提供租金补贴以后，让一部分保障性 住房的需求者到住房租市场上去解决自己的居住问 题。 在这个制度中，住房的市场供给较好处理，而 住房的保障性供给要满足保障性人群的需求，必须建 立和完善三大机制，即甄别与进入机制、租金补贴机 制和调整与退出机制。 甄别与进入机制的核心问题就是以一定的标准 和方法甄别出保障性人群，并将其划入供给范围。具 体办法包括对收入水平进行划分，或者是确定人均住 房保障面积标准。一般面言，划分保障性家庭收入水 平线标准的做法较为普遍。 租金补贴的方式主要有三种：第一种是政府建 房，以低租金方式租给低收入家庭；第二种是政府向 需保障的人群发放租金补贴，由其到住房租赁市场上 自由选择租房第三种是混合方式。从我国的国情看， 应建立租金补贴为主，实物配租为辅，充分发挥市场 和政府两个积极性的机制。 调整主要包括进入标准和补贴标准应根据经济 发展的条件和水平予以合理的调整，而当一部分低收 入家庭的收入状况有了好转或明显提高，则应采取减 少或取消补贴等方式让其退出保障系统，从而为新的

同：才您提到在保障+市场住房供给制度中，保 章性住房与一般商品住房两个系统的建设是不可分割 约。政府既要对一般商品住房市场进行积极的干预和 周控，又要向中低收入居民提供基本的住房保障，政 府的作用至关重要。在保障+市场住房供给制度中， 我们如何进一步理解政府的角色定位？ 丁教授：政府的职能包括两个方面，首先是建立好住 房保障平台，提高住房保障能力，这个职能是首要的， 因为它符合公共服务型政府的要求；其次是监管市场 运作，维护市场秩序，提高市场的规范化程度，它的 有效发挥能保证住房及整个房地产市场的健康发展。 问：一般认为保障性住房政策是解决城镇低收入人群 居住问题的核心福利政策，政府应该成为提供保障性 住房的主体。在推进保障住房建设，完善住房保障制 度方面，政府的主要职能主要体现在哪些方面？ 丁教授：政府在保障性住房建设方面的职能主要有以 下四个方面。 第一，大力宣传租房解困这一理念。政府应宣 传根据家庭的实际情况实行“梯度消费”，尤其是低 收入家庭，可以通过租赁房屋过上小康生活。这种宣 传和政策可以使政府从目前房地产市场、房地产价格 的负面效应中解脱出来，使政府在解决中低收入家庭 住房领域真正起到作用，使低收入家庭感到政府是在 帮助他们解决困难。 第二，建立保障性住房供给的标准体系及相关 机制。首先应适度提高标准，扩大保障群体的范围， 并制定住房保障供给的分阶段推进政策和措施；其 次是建立和完善享受保障性住房人群的进入和退出机 制，包括建立保障性住房供给台账，严格审查、登记 制度，以及动态的退出机制。 第三，从经济上提高低收入者的支付能力。解 决住房问题归根到底是要解决职工买房、租房的支付 能力问题。政府应调整有关规章制度，提高职工收入 或提高职工对住房的支付能力，比如在政府规定的最 低工资标准中适度考虑住房支出，提高最低收入职工 工资中的住房含量，或者鼓励企事业单位提高对职工 的住房补贴，这部分补贴可以税前列支，并且不列入 个调税”范围。 第四，优化现有的公积金制度。原来规定住房 公积金仅用于买房，不能用于其他住房支出，也不能 用以支付房租。我建议允许对于家庭平均收入线以下 的家庭可以申请将当月60%的住房公积金通过转则 形式支付房租，不能提现；同时扩大“公积金”覆盖 面，尽可能将进城务工人员也列入公积金保障范围内

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2008年上海同济城市规划设计研究院招聘快题考试评析（一） TestQuestionsandComments(Part1)for20o8RecruitmentofShanghaiTongji UrbanPlanning&DesignInstitute ZhengZhenal 郑正

08年上海同济城市规划设计研究院招聘快题考试评析（一） tQuestions and Comments (Part1)for 2008 Recruitment of Shanghai Tongji Urban Planning&Desigr 0

项目位于北方某中小城市（城区人口20万）， 基地北起胜利路，南至人民路，西起团结路，东至解 放路。基地划分为三个地块。其中A地块用地面积 5.1hm²，B地块用地面积7.6hm²，C地块用地面积 5.3hm²。基地现状为三类商住混合用地和部分企事 业单位办公用地，整体地势平坦。 解放路为城市主要生活性道路，沿线用地性质 以商业及商住混合用地为主，胜利路、团结路、人 民路均为城市支路。依据城市发展需要，规划拟在A 地块建设蔬菜市场、干货市场、副食品市场三个大 型集贸市场（总量不小于25000m²，均以零售为主 批发为辅），并就地解决A地块的拆迁安置问题。B 地块拟规划为步行商业广场。C地块规划为独立的 住宅用地。

用地性质：居住用地 容积率：1.5 建筑密度：≤35% 绿地率：≥30% 主要出入口方位：西、南 停车比例：0.5个/户 日照间距要求：板式建筑日照间距按1：1.6控制， 高层塔楼日照间距按1：1.2控制。 三、设计引导 A地块内三大集贸市场可分别设置，形式为单 层大跨度柱网结构，拆迁安置住宅可独立设置亦可与 其结合设计考虑。 B地块以中小型商业服务设施为主。 A、B地块设计时应整体考虑，并应注重与周边 地块的关系。 C地块居住小区相对独立考虑，尽量避免周边 地块对居民生活的干扰。

GB／T 38139-2019 水泥助磨剂生产用液体原材料成分测定方法 气相色谱法1.A地块规划条件 用地面积：5.1hm 用地性质：商住混合用地 容积率：1.2 建筑密度：≤45% 绿地率：>20% 主要出入口方位：西、北 停车比例：0.5个/百m² 2.B地块规划条件 用地面积：7.6hm2 用地性质：商业用地 容积率：2 建筑密度：≤45% 绿地率：>20% 主要出入口方位：北、东、南 停车比例：0.2个/百m2 本地块内需规划高层地标建筑 建筑性质自定。建筑面积控制在 3.C地块规划条件 用地面积：5.3hm²

该设计方案注意了A、B、C三地块的相互关系，在建 筑空间、街道界面、道路及绿化组织诸方面均有较好的考虑， 图纸、说明的快速表达能力较强，成果清晰，完整。 A地块的功能布局，建筑形态及内部的道路交通，停车 组织和集中布置的市场管理都比较合理。但将动迁住宅与市 场结合必将有损居住环境质量，有待推敲， B地块的建筑群体形态，开放空间及环境景观设计比较 保入细致，但内部车行道路系统欠清晰完善，建筑形态及开 放空间系统可简化疏理。沿东侧解放道路的车行出入口过多 C地块居住小区的规划布局，道路系统及绿化组织均较 合理，但沿街商住过多，内部住宅长度，进深偏小，个别小 高层住宅布置日照间距不符合要求

设计说明： 基地分为A、B、C三区，分别为商住用地、商业用地以及独立居住区， A区规划蔬菜、干货、副食品三个专业市场。方案采用住宅与市场相结合布置的方式，综合 考虑，蔬菜市场布置在西侧较宜，干货市场居中布置，副食品市场位于该区东侧。对于该地块的 场地及居住区拆迁安置问题，就地安置率要达到100%。 B区为商业区，西侧为商业市场。曲折的商业界面丰富了空间，也加强了底层商业面长度 东北角放置分离式酒店和大型购物ShoppingMall：东南为名品街区：中部为核心景观区，围绕 景观区设置休闲及餐饮设施，方案考虑了人车混行及人行的交通转换，二层交通平台及步行通道 的设置进一步加大了商业价值的提升。 C区为居住区，分为四个组团。居住区相对独立，避免了周边地块对居民生活干扰。中部为 居住及景观中心，在东侧设步行口直接商业街，方便居住区居民

设计说明： 1.在整体统一的原则下建造丰富多彩的 空间感； 2.高密度小路网提升地块密度率，便于 分期开发； 3.带状绿地结合通透的步行系统； 4.水—赋予地块灵性活力； 5.轴线、节点原设计法则。

SL／T 232-1999 动态流量与流速标准装置校验方法（清晰无水印）更多无水印资料在淘宝店铺：一招先

General I nf ormation] 书名=理想空间 26 住房政策与住房建设规划 作者=栾峰，彭敏学主编 页数=129 出版社=同济大学出版社 出版日期=2008 SS号=12 05402 4 DX号=000006567341 UＲ=ｈttp://ｂｏｏｋ.sＺdｎｅt.ｏｒｇ.ｃｎ/bｏｏｋＤｅtaｉｌ.jp?dxNumbｅｒ=ｏｏｏ 06567341&d=7E73437EB2FFD6EBB48DE7C6FBCA4566