标准规范下载简介

住宅物业消防安全管理 GA1283-2015.pdf

ICS 13.220.01 C 82

民共和国公共安全行业标准

afety management of residential propel

中华人民共和国公安部

GB／T 50639-2019标准下载中华人民共和国公共安全行业标准

Fire safetymanagement of residential property

住宅火灾严重威胁人民生命财产安全，易导致重大的人员伤亡和经济损失，影响社会和 谐稳定。为吸取住宅火灾事故教训，引导、规范和加强住宅物业的消防安全管理，预防和减 少住宅火灾危害，保障居民安居乐业，依据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》 等相关法律法规，制定本标准。 本标准是在充分调查研究，总结实践经验，参考和吸收国内外有关资料，并广泛征求多 方意见的基础上制定的。

范围 规范性引用文件 3术语和定义 一般要求 .5 消防安全责任 日常消防安全管理 .6 6.1通则 6.2防火检查和火灾隐患整改 6.3消防设施维护管理 .9 6.4消防安全宣传教育和培训 ..10 火情处置和协助调查， ..11 消防档案 .11 参考文献 12

本标准规定了住宅物业消防安全管理的术语和定义、一般要求、消防安全责任、日常消 防安全管理、火情处置和协助调查，以及消防档案等。 本标准适用于实施物业管理的住宅物业的消防安全管理工作，未实施物业管理的住宅管 理单位可参照执行

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本 适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。 GB/T5907(所有部分）消防词汇 GB25201建筑消防设施的维护管理 GA503建筑消防设施检测技术规程 GA654人员密集场所消防安全管理

3.7共用消防设施sharedfirefacility 住宅物业内建设费用已分摊进入住房价格的消防设施

3.8专项维修资金residentialmaintenancefund 专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

4.1住宅物业消防安全管理应严格执行消防法律法规，坚持自防自救，实施综合治理，落实 消防安全自治管理职责。 4.2居(村)民委员会应指导、推动本辖区内住宅物业的消防安全工作，组织制定防火公约， 实行消防安全区域联防、多户联防制度，定期开展群众性的消防活动。居（村)民委员会对住 宅物业共用部位每半年至少组织开展一次防火检查，火灾多发季节、重大节假日期间应加强 防火检查。 4.3住宅物业建设单位与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会代 表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时，应在合同中约定各方消防安全 的责任和防范服务的内容。 4.4住宅物业建设单位制定临时管理规约或业主大会制定管理规约时，应明确消防安全事项 临时管理规约和管理规约对业主和物业使用人依法具有约束力， 4.5住宅物业管理区域内租赁房屋的，出租人应确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立 房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。承租人应在其使用范围内履行消防安全职责， 出租人应对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。 4.6前期物业服务合同、物业服务合同、临时管理规约、管理规约、房屋租赁合同约定或明 确消防安全内容不得违反消防法律法规和本标准规定的消防安全职责和义务。合同或规约规 定不明确的，相关责任人承担主要消防安全责任，合同签订各方或规约制定方承担相应的消 防安全责任。 4.7鼓励、引导住户配备灭火器、灭火毯、应急照明、自救呼吸器、家用火灾探测器和家用 火灾安全系统等。

5.1业主、物业使用人应履行下列职责： a）遵守消防法律法规，遵守临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项，执行业主大 会和业主大会授权业主委员会作出的有关消防安全管理工作的决定； b）配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作：

a）遵守消防法律法规，遵守临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项，执行业主大 会和业主大会授权业主委员会作出的有关消防安全管理工作的决定； b）配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作； c）按规定承担消防设施的维修、更新、添置的相关费用； d）做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作，及时排查整改火灾隐患。 5.2业主大会、业主委员会应履行下列职责： a）组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律法规，监督临时管理规约、管理规约约定

c）按规定承担消防设施的维修、更新、添置的相关费用； d）做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作，及时排查整改火灾隐患。 .2业主大会、业主委员会应履行下列职责： a）组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律法规，监督临时管理规约、管理规约约定 22

的消防安全事项的实施； b）与居(村)民委员会相互协作，共同做好住宅物业的消防安全工作； c）配合居(村)民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居(村)民委员会开展消防工 乍，并接受其指导和监督； d）监督物业服务企业落实消防安全防范服务工作； e）依据消防法律法规、消防技术标准及专项维修资金管理的相关法律法规，根据物业服 务企业申请，按程序批准使用专项维修资金，维修更新消防设施。 5.3物业服务企业应履行下列职责： a）制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级、各岗位消防安全 贵任人员，成立志愿消防队伍，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程； b）配合公安派出所、居(村)民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安 全防范服务事项； c）组织对物业服务企业员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业 主和物业使用人遵守消防安全管理规定； d）开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保 章消防车作业场地不被占用： e）对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效； f)制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练； g）落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协 助火灾事故调查。

6.1.4物业服务企业、业主、物业使用人禁止下列违反消防法律法规的行为

d）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和有其他妨碍安全疏散行为； e）占用、堵塞、封闭消防车道，妨碍消防车通行； f)占用消防车作业场地，设置妨碍举高消防车作业和消防车通行的绿化或障碍物： g）疏散通道、安全出口使用明火。 6.1.5住宅物业区域内消防车道、疏散通道、消防设施等发生改变时，物业服务企业应及时 更换标识、标志，在物业管理区域内显著位置公告改变情况，并依法办理相关手续。 5.1.6业主、物业使用人应在指定区域停放汽车、助动车、摩托车和电动自行车，落实消防 安全措施。物业服务企业划定的停车区域，不应影响人员疏散、消防车通行及举高消防车作 业。为电动自行车充电的电气线路和设备应由取得相应资格的电工安装，充电时宜在室外进 行，周围不应有可燃物。有条件的，可设置固定集中的电动自行车充电点或设置带安全保 护装置的充电设施。 6.1.7生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不应设置在住宅物业管理区域内。物业服务 企业、业主、物业使用人应按照公安机关的规定，在规定区域、路段和规定时间内安全燃放 烟花爆竹。物业服务企业应设置明显的禁止燃放烟花爆竹标志，禁止在采用外保温材料的建 筑60m范围内燃放烟花爆竹。 5.1.8住宅物业设置集体宿舍、合租居住用房或集体活动场所使用的，应依法办理相关手续， 其场地、设施应符合消防安全要求。 5.1.9业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，物业服务企业应 将房屋装饰装修中的消防安全禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。装饰装修房屋时 电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设，应符合消防技术标准和管 理规定。 6.1.10住宅物业进行外立面装修、装饰、节能改造时，施工现场应符合消防安全要求，建筑 材料的防火性能应符合国家标准和行业标准。禁止采用易燃材料。

6.2防火检查和火灾隐患整改

5.2.1物业服务企业对住宅物业管理区域内的共用部位应每日进行防火巡查，每月至少进行 一次防火检查，及时发现和消除火灾隐惠

a）安全出口、疏散通道、消防车道是否畅通，消防车作业场地是否被占用，安全疏散指 示标志、应急照明是否完好； b）常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品； c）消防设施、器材是否在位、完整有效，消防安全标志是否完好清晰； d）用火、用电、用油、用气有无故障，有无违章情况； e）消防安全重点部位的人员在岗情况： f装饰装修等施工现场消防安全情况：

a）安全出口、疏散通道、消防车道是否畅通，消防车作业场地是否被占用，安全疏散指 标志、应急照明是否完好； b）常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品； c）消防设施、器材是否在位、完整有效，消防安全标志是否完好清晰； d）用火、用电、用油、用气有无故障，有无违章情况； e）消防安全重点部位的人员在岗情况： f)）装饰装修等施工现场消防安全情况：

g）其他消防安全情况

LYS-10标二分部盖板预制专项施工方案6.2.3防火检查应包括下

a）消防安全制度、操作规程及临时管理规约、管理规约的执行和落实情况； b）物业使用性质有无违法改变情况； c）用火、用电、用油、用气有无故障，有无违章情况； d）消防安全重点部位管理情况； e）安全出口、疏散通道和消防车道是否畅通； f）消防设施、器材和消防水源是否完好； g）消防控制室值班人员值班情况和持证上岗情况； h）灭火和应急疏散预案的制定与演练情况； i）员工消防知识掌握情况； i）防火巡查、火灾隐患整改及防范措施落实情况： k）其他消防安全情况。 6.2.4防火巡查和检查时应填写巡查和检查记录，巡查和检查人员及其主管人员应在记录上 签名。 6.2.5业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应对房屋装修、装饰的消防安全 情况进行检查。 5.2.6物业服务企业发现业主、物业使用人有违反消防法律法规和临时管理规约、管理规约 等妨害公共消防安全行为的，应及时进行劝阻、制止并告知整改；对情节严重或逾期不整改 的，应及时向业主委员会、居(村)民委员会或公安派出所报告。业主委员会、居(村)民委员 会可视情在物业管理区域内显著位置公告，或由公安派出所、公安机关消防机构依法予以处 罚。 5.2.7物业服务企业应根据公安机关消防机构、公安派出所、居(村)民委员会提出的火灾隐 惠整改通知，及时整改消除火灾隐惠

6.3消防设施维护管理

6.3.1物业服务企业应对住宅物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，业主、物业使 用人应对自用房屋、场地消防设施进行维护管理。 6.3.2住宅物业管理区域设有自动消防设施的，物业服务企业应与具有消防设施维护保养检 测资质的机构签订自动消防设施维护保养合同，明确维护保养责任，保证自动消防设施的正 常运行。 6.3.3共用消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应完整准确，存 档备查。 6.3.4消防控制室应实行每日24h专人值班制度，每个消防控制室每班不应少于2人， 6.3.5共用消防设施保修期内的维修等费用，由物业建设单位承担。保修期满后的维修、更 新和改造等费用，纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。 没有专项维修资金或专项维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造等费用由业主按 约定承担；没有约定或约定不明的，由各业主按其所有的产权建筑面积占建筑总面积的比例 承担。 共用消防设施属人为损坏的，费用应由责任人承担。 6.3.6共用消防设施损坏的，物业服务企业应立即组织维修、更新和改造，并向业主委员会、 活(村)民委员会和城乡房产管理部门报告。属于市政消防设施的，应及时向供水部门报告 共用消防设施的维修、更新、改造期间，应采取确保消防安全的有效措施，并应在物业管理 区域内的显著位置告知。 6.3.7建筑消防设施的检查、检测和维护管理，应符合GB25201和GA503的有关规定。

6.4消防安全宣传教育和培训

6.4.1物业服务企业的消防安全责任人、消防安全管理人应参加消防安全培训，自动消防设 施操作人员、消防设施检测维护人员、消防控制室值班人员等应按照国家有关规定取得消防 行业特有工种职业资格，并持证上岗。 6.4.2物业服务企业员工岗前应接受消防安全培训。物业服务企业对每名员工每年至少进行 一次消防安全培训，提高检查消除火灾隐患能力、扑救初起火灾能力、组织疏散逃生能力和 消防宣传教育能力，提升消防安全管理水平。 6.4.3物业服务企业应通过多种形式开展经常性的消防安全宣传教育。住宅物业管理区域内 应设有消防警示牌、消防公益广告、消防橱窗等消防知识宣传设施，并应结合火灾特点和形 势，每季度至少更新一次宣传内容。 6.4.4物业服务企业应制定住宅物业管理区域灭火及应急疏散预案，组建住宅物业志愿消防 队，每月应至少开展一次灭火、救生技能训练，每年应组织业主、物业使用人至少进行一次 以消防设施、器材使用、灭火和安全疏散为重点的消防宣传和演练活动。 5.4.5业主、物业使用人应对孤募老人、残疾人、瘫痪病人及未成年人等被监护人员进行防 火教育，落实必要的防火安全保护措施。物业服务企业应对上述被监护人员登记造册，定期 组织培训。 6.4.6物业服务企业应在住宅区的出入口、电梯口、防火门等醒目位置设置提示火灾危险性、 安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语；并应在消防车道、 消防车作业场地、疏散通道以及消火栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防设施附近设置禁 止占用、遮挡的明显标识

3.1物业服务企业应建立消防档案。 消防档案应内容详实、全面反映住宅物业消防安全管 理工作的基本情况，并附有必要的图表、图纸，根据情况变化及时更新。 8.2消防档案应包括消防安全基本情况和消防安全管理情况

8.3消防安全基本情况应包括以下内容

a）住宅物业基本概况和消防安全重点部位情况； b）建设工程消防设计审核、消防验收或备案的文书、资料，有关消防设施的竣工图纸 c）消防安全责任人、管理人的基本情况及职责，消防组织机构及其人员组成、职责； d）消防安全制度首都体育学院大学生公寓楼施工组织设计，灭火和应急疏散预案； e）消防器材设施情况； f）志愿消防队及其人员组成、器材装备情况； 9）自动消防设施值班操作人员、与消防安全有关的重点工种人员情况。 4消防安全管理情况应包括以下内容： a）有关消防工作的文件、法律文书、资料； b）防火检查、巡查、火灾隐惠整改记录； c）消防控制室值班记录； d）消防设施维保检测、电气燃气检测(含防雷、防静电)记录； e）消防宣传教育培训、消防演练记录； f)火灾事故记录； g）消防奖惩记录。