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[河北]项目房地产策划方案提交报告（224页分析全面）.pdf

首先，非常感谢博辉集团的同仁们

在提供给我们的资料中，对本项目的产品分析及营销策略提供了非常 详实和精确的方向性依据。 我们的工作正是基于此、进行谨慎理解和全面解读展开的

今天沟通的核心话题， 可能不是就区域市场、项目竞争现状上有更多的创见； 而是在产品的特性及洞悉消费者需求的基础上，就本项目的传播概 念和核心利益的传导，进行深度的挖掘

我们更希望能通过协助本项目在市场上的独特亮相

市场在经历了短暂的政策期之后会有怎样的变动，今年的市场是持续上升还是持 续平稳或许调头，也许我们还不得而知，无论如何，三级城市的影响都将会逐层 递减。 零八年的市场让我们看到了平抑的过程DBJ／T 15-200-2020 宜居社区建设评价标准.pdf，零九年似乎也在见证了市场的规律，一 零年开发商疯狂的掌地也预示看今年的推盘量，在新一轮的市场格局之下谁能通 过产品独具一格，达到各自预想的效果，相对于市场的稳定性将会更强。以前开 发商的掌来就卖，在自前市场竞争逐步激烈的情况下，也许显得很单薄，市场对 产品提出了要求，所以我们要创造精品，做出属于我们自已的个性和赋予地块品 质的升华

城市总体空间发展策略 极化海港组团、净化北戴河组团、 优化山海关组团

规划期限2001年～2020年。其中近期2001年~2005年；中期2006年~2010年；远期2011 年~2020年：远景2020年以后，

诚市总体空间发展策略 极化海港组团、净化北戴河组团、 优化山海关组团

成市总体布局采用带状组团式结构，即三大组团十五片区，组团之间和片区之间绿色间 晶。具体为： （一）海港组团（八个片区）：中心片区、东部片区、东北片区、东南片区、北部片区 西部片区、海阳片区和深河片区； （二）北戴河组团（两个片区）：滨海片区和戴河片区； （三）山海关组团（五个片区）：关城片区、关城东片区、道南片区、秦皇岛经济技术 开发区东区和老龙头旅游区

（一）海港组团：重要的能源、外贸港口，以现代工业与服务业为主导的秦皇岛市行政、 商贸、文化、信息、居住、交通等综合性中心，适度发展轻污染临港工业 （二）北戴河组团：中央暑期办公地，滨海旅游休闲度假胜地 （三）山海关组团：国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，机械和 临港工业基地

一、北戴河新区地理位置： 北戴河新区位于秦皇岛市域滨 海地区的西侧，与北戴河区隔 戴河相望，北缘距市区（海港 区）约23公里，距山海关区约 38公里；西缘距昌黎县城6公 里左右。规划范围东起戴河口 ，西至深河口，北至抚宁县境 内的京哈铁路，昌黎县境内的 沿海高速公路，南至沿海海域 ，总面积478.37平方公里。海 岸线82公里

空间布局延续组团隔离的城市发展风格，形成“一核 两翼、三带四轴”的空间结构

三、北戴河新区发展定位及规划： 2009年6月，黄金海岸保护建设管理 区命名为北戴河新区，北戴河新区发 展被赋予高度重视，“加快新区建设 ，实施旅游立市战略、打造国家级旅 游度假区和服务业综合改革试点区域 ；探索生态与经济双赢科学发展新模 式，把最美的海岸用于发展最符合生 态保护的产业； 备注：规划于原有资料

空间布局延续组团隔离的城市发展风格，形成”， 核两翼、三带四轴”的空间结构

二、北戴河新区产业规划： 衣据北戴河新区的产业规划 ，将构成以高端旅游、商务 会展、文娱休闲、主题公园 文化创意、总部经济、科 支研发等新型业态为主导， 以高新技术产业、海洋经济 种植园经济及昌黎、抚宁 两县腹地现代制造业为支撑 的新型现代产业开展格局。 备注：规切于原有资料

空间布局延续组团隔离的城市发展风格，形成“一核 两翼、三带四轴”的空间结构

南戴河区目前在售项目以高层、小高层、多层为主

分析：南戴河的市场产品非常之明显以戴河大街为界限，北部以住宅和别 墅为主，南部以一二线海景公寓为主，产品的整体差异化较小，也充分说 明自前市场在产品供应过程中对产品的不重视和对利润的更高要求

分析：南戴河的市场产品非常之明显以戴河大街为界限，北部以住宅和别 墅为王，南部以一二线海景公寓为王，产品的整体差异化较小，也充分说 明自前市场在产品供应过程中对产品的不重视和对利润的更高要求

整体价格按海景房和住宅对比

整体价格按海景房和住宅对比

分析：路南区域属于一线和二线海景房一高层为主。高层的整体均价 已经达到9000元，在一定程度上是否已经达到外来客户的心理预期 接收程度，上升空间是否还很强势，看来还是需要产品和项目品质来 说话的。

分析：路南区域属于一线和二线海景房一高层为主。高层的整体均价 已经达到9000元，在一定程度上是否已经达到外来客户的心理预期 接收程度，上升空间是否还很强势，看来还是需要产品和项目品质来 说话的。

除海景和公寓占两个极端之外，还是以改善型和自住 型两居为主。

除海景和公寓占两个极端之外，还是以改善型和自住 型两居为主。

备注：对市场18个项目户型比例累加通过EXCEL导出此表。

基本概况： 占地面积：7.103万平米 建筑面积：7.815万平米 容积率：1.15 绿化率：65% 产品类型：别墅、板楼 开发商：秦皇岛蓝色海岸房地产开发有限公司 物业公司：第一太平戴维斯物业公司 物业费：3.86元

基本概况： 占地面积：664.7亩 建筑面积：106万平米 容积率：1.8 绿化率：38.48% 产品类型：小高层、高层、多层 开发商：秦皇岛顺驰房地产开发有限公司 物业公司：秦皇岛顺鑫物业 产权：70年

根据南戴河区市场在售项目调查：

戴河海岸项自地处南戴河相对的生活中心，生活配套较为齐全，距海距离为舒 适的生活距离。这样的地块相对于其他项自来说，对本地人群的吸引力会提高 一些，而一部分产品会因为其他项自遮挡而不能直接观海，并直毛坏交房，会 为外地客群的购买制造一些困难。 戴河国际位于河北外国语职业学院正对面，直面戴河大街，周边配套完善，本 地客户对其区位认可度高。并直已经全现房销售，但作为精装项目，样板间装 修过于简单，不能够让购房者产生购买欲，对销售促进作用小

SI多样性战略 以博辉集团的本土品牌效应作为竞争 优势，规避与周边项自的产品竞争。 强调项目生活便利、距海近的地理优 势，通过多样性的产品宣传和产品包 装，弱化威胁与劣势。

（如何认识房地产品牌）

如何正确认识房地产品牌

产品是可以被竞争对手复制的，品牌是独一无二的； 产品是不断更新换代的，品牌是可持续发展的； 产品是建立在发展商的基地上的，品牌是根植于消费者脑海当中的

项自品牌不等于企业品牌

项目品牌不等于企业品牌

企业品牌必须以项目品牌为载体和前提； 只有各个项自品牌通过整合，在消费者的心自中形成统一的认识，才构成企业品牌； 具备项目品牌不一定具备企业品牌，但具备企业品牌则一定具备项目品牌

房地产品牌建设是一个长期的过程

短期的品牌炒作只能形成知名度，无法形成美誉度及忠诚度； 房地产品牌的建设必须制定长期的战略规划，并在此基础上持之以恒地巩固及调整； 房地产品牌建议是投资行为，需要经营和维护，存在风险和回报

品牌时代的房地产企业分类

品牌地产公司的品牌发展模式

单一品牌模式：公司品牌和项品牌合

多品牌模式：公司品牌下多项目品牌运作

主副品牌模式：公司品牌（主品牌）+项直品牌（副品牌） 万科一一方科城市花园、万方科四季花城、方科魅力之城 绿城一一绿城桂花城、绿城紫桂花园 金地一一金地格林春晓、金地格林小城、金地格林世界、金地

博辉房地产 （主副品牌模式

一个论断 【品牌竞争时代】

中国房地产业经过近十年的快速增长，市场日益成熟、规范，消费者日趋理性， 竞争日趋激烈；可以说，对资源的获取更加公平有序，以产品论英雄则各有所长， 特别是经历了2008年房地产的整体调整，众多的发公司又走在了一个起步线。 当房地产竞争到这一步时，便是告别拼产品、拼概念、拼广告的时代，进入了拼 品牌的时代。

品牌竞争的时代已经到来

在竞争加剧、市场不断波动的情况下，品牌的抗风险优势显而易见！ 好的产品越来越多，而好的品牌不多；好的产品可以模仿，但品牌不易模仿；（最 典型的例子是万科的情景洋房、宽景洋房。） 期房时代，有品牌的开发商总是让人感觉更有实力，更值得信赖，品牌开发商的物 业总是更容易卖到更高的价格；（万科的物业比周边的物业贵到300－1000元，北 京星河湾更是比周边物业贵到近2000元。） 快速扩张时期，品牌带来的规模效应使迅速占领市场变得更容易、更节约、更有效。 品牌是企业获取竞争优势的最有力武器

2010中国房地产公司品牌价值排名情况

在品牌竞争时代到来之时， 更早建立品牌总是意味着更多成功的机会

竞争者 （正在调整）

秦皇岛虽然很多开发商意识到品牌的重要性，但真正付诸行动的毕竟不 多绕城高速公路南线照明工程施工招标投标文件施工组织设计，且大多数开发商仍停留在打造项目品牌阶段，真正的强势企业品牌 还仅限于一线、二线开发商，本土品牌凤毛麟角

我们面临的是一个需求多样的市场，简单的产品分类逐练过渡到细分的市 场分类，为品牌的建立提供了多种可能和突破口：（相比起过去以低、中 高档来区分物业，沿海绿色家园的健康住宅、华侨城的旅游地产、阳光 100的城市新兴领住宅，都通过细分专业市场找到了各自的突破口。

整合机会： 博辉集团在南戴河、秦皇岛已经有一定的积累，已具备了建立品牌的资源 并已为建立品牌做了一些工作，接下来要做的，是如何将这些资源整合利 用。

整合机会： 博辉集团在南戴河、秦皇岛已经有一定的积累，已具备了建立品牌的资源 并已为建立品牌做了一些工作，接下来要做的，是如何将这些资源整合利 用。

企业资源：积累一定实力，具备品牌扩张的可能

博辉集团通过8年的发展，打造了众多的项目，相继开发了南戴河滨海花园一期、 二期，三期圣水乐园，四期滨海新城项目，五期博辉戴河国际，六期博辉戴河海 岸，以及白玉庄新民居项目和海港区即将启动的万象城等项目，总开发面积逾50 万平方米，

产品资源：拥有过硬的产品质量，部分形成独特气质 滨海新城、滨海花园、戴河国际等项目GB／T 15055-2021 冲压件未注公差尺寸极限偏差.pdf，在北戴河新区得到了百姓的认可，很 大程度上拉近了企业与客户的距离，诠释了项目产品品质，同时，土地的储备 也为企业的后续发展奠定了坚实的基础。产品系列包括多层、小高层、高层、 公寓、别墅等中高端住宅产品

品牌资源：在区域奠定了品牌基础